保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人

全国借地借家人組合連合会（全借連）
東京借地借家人組合連合会(東借連）
に加盟しています。
　東京・台東借地借家人組合
借地借家人組合に加入して、居住と営業する権利を守ろう。

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東京の地上げ屋が突然追い出し （大阪生野区）

　大阪市生野区田島２丁目で終戦直後から借家住まいをしているAさん等６世帯は、８月上旬東京都市開発（株）の委任状を持った大阪都市開発（株）の社員と称するＮが「１２月末までに明渡すか家屋を買うかどちらかにするように」突然の訪問を受けました。 　Aさん等は、これまで家主から何の連絡もなく聞き覚えのない業者の訪問に吃驚仰天。Aさんは、家主へ問い合わせたところ、「業者には売っていない」という。 　Aさん等は、９月２６日知人の紹介で大借連事務所へ相談。当日６世帯が集まり、船越康亘大借連会長と相談の結果、全員...

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レントゴー家賃保証会社が確約書を強要

　武蔵村山市残堀で木造２階建一戸建の借家に住むＡさんは、今年３月に賃貸借契約を結び連帯保証人にレントゴー保証会社を入れた。 　Ａさんは、入居間もなく家賃を２ヶ月分以上滞納してしまった。レントゴーは、自宅に来て、厳しい家賃の督促を行い、期日までに滞納額を支払わない場合には退去するとの確約書を結ぶよう迫った。 　Ａさんは組合の助言を受け、確約書にはサインしていない。 東京借地借家人新聞より 東京・台東借地借家人組合　 無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日～金曜日（午...

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視力障害の借家人に不動産屋が言い掛かりをつけ明渡し請求

　豊島区池袋に住む斉藤さんは、かすかに光と像を感じる程度の視力障害を持っていた。そのために生活保護の申請をし、生活をしていた。 　今年に入り家主の代理人兼管理人である地元の不動産屋より、「大声で騒いでいる。一人用として貸しているのに数人で住んでいる」などの言いがかりをつけられ、ただちに明け渡せと請求された。地元でも、言いがかりをつけて賃借人を脅かしたり、他にも保証会社と結託して無理やり保証契約を締結することなどで、有名なこの不動産屋は、賃借人とのトラブルなどがあとをたたない。 　相談に来た斉藤さ...

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入居８ヶ月目のアパートの明渡しをストップ

　川崎市中原区のアパートに昨年１１月に入居したＡさんは、入居して８ヶ月目の今年６月家主からアパートの設備が老朽化し、地震の影響等を考え来年１月に取壊すので今年の１２月末までに退去を要請する文書が送付された。 　やっとの思いで見つけたアパートの突然の明渡しに驚いたAさんは、ネットで組合の存在を知り相談した。契約は来年の１０月末まで存続しており、家主の解約は認められない旨のアドバイスを受け、組合と連名の文書で明渡しの撤回を求めた。 　家主から連絡が入り、移転費用は支払うので協力してほしい旨をいってき...

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地主が坪当り約47000円の更新料を請求して来た

　大田区中央の宅地47.5坪を賃借中のＮさんは、法定更新して4ヶ月経過後の昨年4月に仲介業者が更新料222万円余の金額を通知。Nさんの決意は揺るがず、昨年秋に訪ねてきた業者に不払いと交渉は組合にと通告した。 　業者は組合事務所を訪ねて、契約書で更新料支払うことを約束していると、執拗に支払いを求めるが交渉は決裂。地主は業者を解任し、誹謗中傷の書面をNさんに郵送。Nさんは地主に直接口頭で不払い通告。 　今年3月地主の弁護士から契約は有効であり、更新料を１週間以内に払わないと、さらに、慰謝料や弁護士費...

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修繕を要求すると大幅値上げ請求

　Ａさんは、月額７万５０００円の家賃を払って、大阪市西成区内で借家住まいをしていました。 　平成２１年２月初旬､借家の修繕を家主へ要求しましたが､入居時から古いことを知っていて契約したのだから修繕するなら倍額の家賃に値上げしたいと請求され､Ａさんは引越をしました。家主側は､定期借家契約であるので退去しても残存期間の家賃は支払うこと。敷金（６０万円）も没収すると通知。Ａさんは簡易裁判所へ調停を申立てる手続きを取りました。 全国借地借家人新聞より 東京・台東借地借家人組合　 無料電話相談は０５０－３...

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３年間で地代１２０万円を超える値上げ要求 （三島市）

　静岡県三島市内で寺領地を借地しているＮさんとＷさんは、住職の奥さんと檀家総代と不動産業者の訪問を受けました。 　寺側の訪問目的は、Ｎさんらの地代大幅値上げの申入れであり､現行の月額地代６万３４０円（１坪当り３０４円）を､①平成２１年７月分から７万４４８０円（１坪当り３７６円）､②平成２２年４月分から８万８６１０円（１坪当り４４７円）､③平成２３年７月分から１０万２７４０円（１坪当り５１８円）と３年連続して値上げするとの内容で､３年間の値上げ合計が１２２万円にもなる大幅値上げでした。 　Ｎさんは...

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東京の業者から敷金が返ってきた （長野・松本市）

　長野県松本借地借家人組合の会員Oさんは、息子が東京都内でアパートを借りていましたが、都合で6月に退去しました。 　退去時に家主の代理人も立会い、「掃除も完璧にしてありますね」と云いながら、「契約書には敷金からクリーニング代を差し引くと書いてあるから残額だけ返金します」と云い、その場は物別れに終わり、残額を振り込んできました。 　その後、電話による交渉をしたが、らちがあかず組合に相談に来ました。 　組合では、「契約書に書いてあっても消費者契約法に違反に反するし、掃除をきちんとやったことを家主側も...

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組合の指導に従い、償却特約・更新料･家賃値下げ・敷金返還で成果

　荒川区西尾久で約２０年前から飲食業の支店を開設するため１３・５坪の店舗を賃料月額２０万円で借りたAさんは、店舗を借りる際、保証金として３００万円を預け入れた。 　開店から数年間は売上げも順調だったが、店の近くに同業者も増え日増しに売上げが減少してきたが、何とか営業を継続。 　そんな状況の中、平成１１年１２月の更新時に従来３年毎に支払ってきた保証金の内から償却費（賃料の３か月分の６０万円）の補充を組合の指導でストップさせた。以後は絶対認めないと主張し、敷金の２４０万円を預けておく念書を取り付けた...

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更新２か月後に引越すので法定更新を選択し、更新料を拒否

　賃貸マンションやアパートなどの２年契約の更新の際に、仲介した不動産業者から更新料（通常家賃の１か月分）と火災保険料（借家人賠償付）を請求される事例が多い。 　町田市本町で鉄筋２階建ての賃貸住宅（２ＤＫで家賃６万２０００円）に入居しているＳさんも、２年契約が今年の８月末で満了するに当り、不動産業者から「前略、下記物件の賃貸借期間が平成＊年８月３１日を持って満了となりますが、以降は下記の条件で更新することが可能です。更新するか･しないかのご返答を同封の葉書にご記入、ご捺印の上、７月２０日までにご返...

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家賃月額１万円値下げへ

　伊藤さんは台東区鳥越２丁目で約16坪の木造モルタル２階建ての建物（１階は作業場、２階を住居に使用）を平成12年７月１日から賃借している。 　３年契約で家賃は当初月額18万円で前払、保証金は３年で50万円を補充する特約があり、更に、家主の勝手な理屈で建物が古いので修理は全て借主負担とされていた。 　３年後の更新で家賃が２万円値上げされ、平成18年の更新時に更に１万円の値上げを呑まされ、現在21万円の家賃を支払っている。 　前回の更新時に「次回は更新しない」という「明渡しを確約する念書」に署名・捺...

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管理会社が地主と家主の代理人となって明渡し請求

<公道側更地の奥がYさんの平家建居宅> 　大田区大森南＊丁目所在の木造平家床面積約６６㎡の２戸建の手前部分（更地の奥）を賃借中のＹさんは、家主から依頼された管理会社から建物を明渡すよう通告をされた。 　家主は借地人で更新料問題で組合からアトバイス受けて不払いの対応をしていたが、建物奥部分の借家人の死去により家賃収入が減り地主に借地権買取を申し入れたところ、地主代理人の管理会社は更地にすることを条件にしてきた。 　永年にわたりとくに借地人のトラブルで組合と協議を重ねてきた不動産管理会社は今度は借家...

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定期借家契約の店舗 再契約できず無条件で明渡し

　北区で中華料理店を営業する嶋田さんは、６年前に定期借家契約で古い店舗を借り営業をはじめた。最初の３年契約の期間満了の際は、まだ建て直しの予定もないので再契約をしますと言われ、３年の定期借家契約を締結した。 　商売のほうもやっと軌道にのりはじめ借金返済のめどもたち、なんとかなりそうだと思った時に不況の波が商売にも反映し、毎月毎月のやりくりが大変となった。その矢先に、家主から定期借家契約が半年後に満了になるので通知しますという文書が送られてきた。 　家主に連絡したところ「今回は再契約しません。期間...

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追い出し屋、「規制新法が必要」 消費者委員長

　家賃滞納者の「追い出し屋」被害が相次ぐ問題で、消費者庁の監視組織「消費者委員会」の松本恒雄委員長（一橋大法科大学院長）は２３日、家賃保証業や不動産管理業などを規制する新法が「消費者保護のために必要」との考えを示した。 　名古屋市であった「全国追い出し屋対策会議」の集会に出席し、明らかにした。 　消費者庁が一部所管している宅地建物取引業法は、保証業や管理業を規制対象としていない。松本委員長は「保証会社などの契約条項は消費者契約法にほとんど違反している」と指摘。「規制法があれば消費者庁として所管省...

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底地を買った途端に隣人が建物が越境しているとクレーム

　荒川区荒川で数１０年にわたり１６・８坪の借地をしてきたBさんは、このたび隣近所の借地人と共に２人の地主と話し合いで土地の測量をした上で土地を買取った。１６・８坪の借地上にはほぼ目一杯のBさんの木造２階建ての家が建っている。 　数日後、隣の主人が来て、「うちの土地に約１坪にお宅の家が越境しているので直ぐ土地を返してくれ」と言ってきた。Bさんは、隣に売った地主と伊藤さんに売った地主と３人で改めて実測したところ、Bさんが数１０年前に借地をした時から越境し家を建てたことが判明した。 　しかし、Bさんは...

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東借連第１回評議員会を開催 （東借新聞）

東借連第１回評議員会を開催 開会の挨拶をする佐藤東借連会長 　東借連第１回評議員会は、１０月１５日午後６時半から豊島区勤労福祉会館において理事・評議員１９名の参加で開催された。 　佐藤会長が開会に当って「総会から７ヶ月が経過し、政治の流れも大きく変わった。住まいの問題に対するマスコミの取材も変化している。来年３月には全借連総会を地元東京で開催する。組織を大きく伸ばし、全国の仲間を歓迎し、総会を成功させよう」と挨拶した。 　生駒副会長の司会で議事はすすめられ、細谷事務局長が「総会以降の主な活動」を...

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消費者契約法を学び活用へ

相談員養成学習会 第４回相談員養成学習会で講演する榎本弁護士 　借地借家問題と消費者契約法をテーマとした「東借連第４回相談員養成学習会」は、１０月３１日午後１時３０分から豊島区東部区民事務所で開催された。 　学習会には、東借連加盟組合以外に近県の組合や東京都消費生活センター、住まいの貧困ネットワークなどから４０名が参加した。 　講師の榎本弁護士は、まず消費者契約法とは「消費者と事業者との間で締結される契約」であり、借主は純粋な個人のみに適用されるものであり、事業をやっている場合には適用されない。...

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全借連第２回全国理事会

　10月25日、全借連は、東京都内で第2回全国理事会を全国各地の全国理事32中29名が参加し開きました。 　会議の冒頭、河岸清吉会長から、「全借連第27回定期総会以後、1年3ヵ月が経ちこの間借地借家人をめぐる情勢は急展開し、要求課題も山積しています。全借連はこの情勢の中で、第27回方針を堅持し、様々な取り組みを進めてきました。先の総選挙では長年続いた自公政権の悪政に対して、国民の怒りで倒し、新しい政権を発足させることができました。この中で全借連は、借地借家人の要求の実現と住宅問題解決へ大きな役割...

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「追い出し屋」鍵交換は違法 大阪地裁判決

　家賃滞納を理由に鍵交換による「追い出し屋」被害を受けた借り主の元派遣社員の男性（３８）が、貸主の不動産賃貸会社（大阪市）に慰謝料などを求めた訴訟の控訴審判決が１３日、大阪地裁であった。小川浩裁判長は男性側勝訴とした一審・大阪簡裁判決を支持し、鍵交換について「法律の定める手続きによらず、一方的に賃借人の居住を妨げる違法な行為」と認定。慰謝料など損害賠償の増額を求めた男性側の控訴を棄却した。 　支援団体「全国追い出し屋対策会議」によると、一連の訴訟は全国で計２１件あり、控訴審判決は初めて。男性側は...

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家賃滞納歴のデータベース化、来年２月に開始

　家賃滞納歴などを登録した家賃保証会社の入居者の信用情報のデータベース（ＤＢ）の運用が、来年２月から始まる。約２０社が参加を予定し、１年後に約１８０万件が登録される見通しだ。 　１０日の国土交通省社会資本整備審議会の部会で、社団法人「全国賃貸保証業協会」（ＬＩＣＣ（リック））の中島拓・専務理事が説明した。協会には現在９社が加盟。来年２月までにさらに約１０社が加わる見込み。 　加盟社は、新規契約を結んだ入居者の家賃支払い状況に加え、毎月１０日時点で入居者の滞納家賃を家主側に立て替えた情報なども登録...

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賃貸住宅：家賃滞納歴の情報集積 反対する社団法人設立

　入居者の家賃滞納歴のデータベース構想に反対する家賃保証会社の社団法人「賃貸保証機構」（宮地正剛代表理事）が１０日設立された。同構想は社団法人「全国賃貸保証業協会」（９社、迫幸治会長）が進めており、業界内の賛否が分かれた。 　機構は「レントゴー保証」（東京）を中心に１０社程度が参加する見通しだ。同構想を「社会的弱者を安易に締め出そうとする動き」と反対し、失職などで生活が不安定になった入居者らへの生活相談業務などを活動の柱にしていくという。 毎日新聞　2009年11月10日 東京・台東借地借家人組...

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「追い出し屋」規制法を検討 国交相が表明

　家賃滞納者に、連帯保証人の契約を結んだ家賃保証会社などが強引な手段で退去を迫る「追い出し屋」のトラブルをめぐり、前原誠司国交相は9日、規制する新法を検討していることを明らかにした。深夜早朝の家賃督促や無断での鍵交換、家財道具の撤去が問題化しているが、こうした行為を規制する法律はなく、業界の自主ルールに委ねられていた。9日の参院予算委員会で言及した。 　家賃保証会社は、借主と家主の間に入って家賃や滞納家賃を徴収している。新法は家賃保証業務を登録制にして、禁止行為と罰則を設ける方向で検討されている...

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家賃滞納データベース化 新たに20社、参加を検討

　家賃滞納などの信用情報のデータベース化が、規模を広げる見込みになった。家賃保証会社9社が設立したデータベース化推進の社団法人に、さらに約20社が参加する方向で検討。一般の賃貸住宅管理会社なども将来、マンションなどの入居者の情報を社団法人に提供する構想がある。 　9社は先月、データベース化の中核となる社団法人「全国賃貸保証業協会」を新設。9社が連帯保証をしている賃貸住宅入居者の毎月の家賃の支払い状況を登録することにした。入居者の代わりに弁済した場合、その累計額も記入することになっていた。協会の会...

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公営住宅、単身者ＯＫ 「派遣切り」に対応、基準緩和へ

　国土交通省の政務三役は５日、原則として家族で住む世帯にしか入居を認めていなかった公営住宅の基準を見直し、自治体の判断で単身者の入居を認める方針を決めた。「派遣切り」などで住居を失った単身者への支援に公営住宅を活用しようとしても、国の基準が障壁になって対応が不十分になったと指摘されていた。 　政府の地方分権改革推進委員会が公営住宅の入居基準緩和を求める勧告を出していた。国交省は、単身者への住宅開放などを含む勧告への対応を分権委に回答する。 　公営住宅法は入居資格の一つとして「現に同居し、または同...

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無料低額宿泊所問題 国が本腰 法規制を検討

　ホームレスらに部屋を提供する代わりに、生活保護費を管理して大半を家賃などとして天引きする「無料低額宿泊所問題」。一部の入所者が先月、刑事告訴に踏み切った背景には、行政のチェックが及ばないだけでなく、シェルター（緊急一時宿泊施設）不足で、区市町村がこうした施設を受け皿としてきた事情がある。問題の広がりを受け、国は規制強化と住宅政策の見直しを始めた。　（橋本誠） 　「一カ月十二万円の生活保護費から無断で天引きされ、支給されたのは約二万円と十キロの米だけ。まともな生活はできなかった」。先月三十日、東...

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賃貸マンション更新料訴訟 「適法」 大阪高裁、異なる判断－－８月は「違法」 （毎日新聞）

　滋賀県野洲市の賃貸マンションを約６年半借りた男性会社員（３３）＝大阪市＝が入居継続時に支払う更新料計２６万円の返還を貸主に求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「更新料は借り主にとって一方的に不利益とはいえず、消費者契約法に違反しない」と述べ、更新料を適法とする判断を示した。その上で、１審・大津地裁判決（今年３月）同様、請求を棄却した。原告側は上告の方針。 　更新料を巡る訴訟では、８月、大阪高裁で「消費者の利益を一方的に害する」として貸主に返還を命じる判決が出ており、...

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マンション更新料訴訟、決着は最高裁へ （産経新聞）

　京都や滋賀、首都圏を中心に広く定着し、全国の賃貸物件１００万件以上の契約にあるとされる更新料条項。８月に「無効」としたばかりの大阪高裁が今度は「有効」と異なる判断を示したことにより、決着は最高裁に持ち越される。 　無効とした８月の大阪高裁判決は、更新料には賃料補充の性質はなく、１年更新で家賃２カ月分余りと高額だったことを背景に「一見安い賃料という印象を与え、借り主を誘引する効果がある」と指摘していた。 　しかし、今回の判決は、更新料がなくなれば家賃を上げざるをえず、敷金礼金などの初期費用がかさ...

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マンション更新料、大阪高裁は「有効」判決 （産経新聞）

　賃貸マンションの更新料条項は違法かつ無効として、大阪市東淀川区の男性会社員（３３）が家主に支払った更新料２６万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「礼金より金額が抑えられており適正」として、原告側の請求を棄却した１審大津地裁判決を支持、控訴を棄却した。 　７月の京都地裁判決以降、更新料を無効とする司法判断は計５件続いたが、今回の「有効」判決で高裁段階での判断が分かれた。原告側は上告する方針。 　原告側は、更新料条項について、消費者の利益を一方的に害する契約...

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借家の更新料、今度は「有効」判決 高裁でも判断割れる （朝日新聞）

　賃貸住宅の契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、借り手の男性会社員（３３）＝大阪市＝が家主に支払い済みの更新料２６万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は、訴えを退けた３月の一審・大津地裁判決を支持し、借り手側の控訴を棄却した。借り手側は上告する方針。 　更新料をめぐっては、別の裁判長による８月の大阪高裁判決が「無効」とし、高裁レベルで判断が分かれる形になった。最終判断は最高裁に持ち越されることになる。 　高...

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＜無料低額宿泊所＞悪質なら扶助停止 居室に合わせ支給へ－－厚労省検討 （毎日新聞）

　トラブルが相次いで発覚した無料低額宿泊所を巡る厚生労働省の制度見直し案が明らかになった。事業者が高額な家賃を徴収して営利を図ることを防ぐため、入所者に支給される住宅扶助を施設に応じて減額し、悪質な場合は打ち切ることを検討する。金銭管理の外部委託や優良施設への財政支援も行う方針。今年度中に正式決定し悪質業者の排除と施設運営の透明化を図る。 　住宅扶助は生活保護費の一つで、アパートなどに入居する受給者に一定範囲内で家賃など実費を支給する。無料低額宿泊所が集中する都市部の単身者は４万～５万円台が多い...

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海外旅行でも時効停止 最高裁が初判断、従来学説覆す （朝日）

　刑事事件の時効について「犯人が国外にいる場合は進行を停止する」と定めた刑事訴訟法の規定をめぐり、最高裁第一小法廷（桜井龍子裁判長）は「一時的な海外渡航でも適用される」という初判断を示した。これまでは、短期間の旅行のような場合はカウントされないという学説が有力だったが、最高裁が逆の立場を採用する形となった。 　判断は、土地購入をめぐって９９年に知人女性から約３３００万円をだまし取ったとして、０７年に詐欺罪で起訴された高知県の男性（５７）＝一、二審で実刑＝の上告を棄却した２０日付の決定で示された。...

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短期の海外滞在でも時効停止 最高裁が初判断 （産経）

　短期の海外旅行でも公訴時効の進行が停止する要件となる「国外にいる場合」にあたるかが争われた詐欺事件の上告審で、最高裁第１小法廷（桜井龍子裁判長）は、「一時的な渡航でも停止する」との初判断を示し、被告側の上告を棄却する決定をした。決定は２０日付。詐欺罪に問われ、無罪主張していた団体役員の被告（５７）について、懲役１年２月とした２審高松高裁判決が確定する。 　短期の海外滞在には時効の停止規定を適用しないとの解釈が有力な説となっているため、決定は捜査実務にも影響しそうだ。 　２審判決などによると、被...

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「生活保護費をピンハネ」施設運営の業者を刑事告発へ （朝日新聞）

　生活保護受給者に居住スペースを提供する無料低額宿泊所などの問題に取り組んでいる「無届・無料低額宿泊所問題弁護団」（団長・宇都宮健児弁護士）は２１日、生活保護費の大半を不当に天引きしていたとして、千葉市で施設を運営する２業者を、業務上横領などの疑いで２８日に千葉県警に告訴・告発すると発表した。 　告訴・告発状によると、東京都内で野宿生活をしていた水谷正勝さん（６１）は０６年１１月ごろ、無料低額宿泊所を営む千葉市の業者に声をかけられて入居した。業者は明確な説明をしないまま、生活保護の受給証明の申請...

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低額宿泊所：元入所者ら、運営法人を告訴へ （毎日新聞）

　千葉市稲毛区で無料低額宿泊所を運営するＮＰＯ法人「厚銀舎」（東京都北区）が入所者の銀行口座を無断で開設したとされる問題で、元入所者で横浜市中区寿町、電気修理業、水谷正勝さん（６１）が２１日、厚銀舎の施設長らを業務上横領や有印私文書偽造・同行使などの容疑で近く千葉県警に告訴すると発表した。 　告訴状によると、厚銀舎の飯島利夫代表らは０７年１月５日ごろ、銀行口座開設に必要な市長名の「生活保護受給証明書」を入手するため、水谷さんが記入すべき申請書に同意を得ないまま日付、住所、氏名などを記入、押印して...

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不備多いホームレス宿泊所、厚生労働省が許可制を検討 （読売新聞）

　厚生労働省は２０日、ホームレスらの自立支援を目的とした民営の「無料低額宿泊所」の運営が適切かどうかについての全国調査結果を発表した。 　１割弱の施設で入所者との契約書なしに生活保護費などの金銭管理を行っていたことが判明。同宿泊所は都道府県への届け出で開設できるが、山井和則政務官は同日の記者会見で、「生活保護受給者を食い物にする貧困ビジネスは放置できない」と述べ、届け出制から許可制への変更を検討することを明らかにした。 　調査結果によると、施設は今年６月末時点で全国に４３９か所あった。入所者は計...

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原状回復費用 請求額の半額に （神奈川）

　Ａさんは、葉山町堀内で木造２階建ての借家に平成１３年から８年間居住しました。都合により、転居したところ、不動産業者より「１３９万５００円」の原状回復費用請求を受けました。 　Ａさんは、神奈川県借地借家人組合連合会へ相談に訪れ、直ちに組合に加入しました。Ａさんは、組合の協力のもとに原状回復費の不当な項目を修正の上、不動産業者へ回答を要求しました。 　不動産業者から、Ａさんのところへ｢６４万２４６３円｣に減額した回答が届きました。しかし、Ａさんと組合が修正・提示した額とは大きな差があり、Ａさんと組...

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買取請求権を行使して地主に建物を買取らせる

　（問）私は、祖父の時代から借地上の建物に住んでいますが、家屋も古くなり、息子の所へ同居することになりました。そこで、地主へ土地を返すので借地権を買い取ってほしいと申し出ました。しかし、地主は｢これまで通りの地代を支払ってくれ、土地は返還しなくてもよい｣と言われて困っています。 　どうしたらよいのか悩んでいます。 　（答）借地上の建物は古くなり、居住者も高齢者が多くなりました。 　建物を改修するにも多額な費用もかかり、年金暮らしの高齢者にとっては、その費用を負担することは出来ません。ところが、地...

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地主が勝手に借地部分にブロック塀を造る （東京・荒川）

　荒川区東尾久に住むＡさんは、昭和７年から現在の土地を借地し、問題なく経過していました。 　地主から更新の話があったのは法定更新後の平成１９年７月でした。更新料を支払えと要求され、また新しい契約書には大幅な変更がされており、これらを拒否しました。 　翌年の１月地主はＡさんの借地を測量し、契約書に記載されている坪数より１.７９坪分多いので、その分の地代の差額をこれから先支払えと要求してきました（＊）。 　支払う必要がないとこれを拒否したところ、平成２１年４月になって強引に借地内の家の壁から１５㎝の...

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貸主向け融資：礼金徴収違反、検査院指摘 （毎日新聞）

　独立行政法人「住宅金融支援機構」から融資を受けている賃貸住宅の貸主が、借り主から礼金や規定以上の敷金を徴収するなどの規則違反が会計検査院の検査で見つかった。検査院は、礼金や敷金として受領した８１２２万円の返還指導やチェック態勢強化を同機構に求めた。 　同機構は、良質な住宅を広く供給する観点から、融資先の貸主が礼金などを徴収してはいけない規則を設けている。しかし、検査院が９８～００年度の融資で建設された賃貸住宅７５８４件のうち１５５０件を検査したところ、７１件７２６戸で違反が判明し、１６日に発表...

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公的融資の賃貸住宅、条件違反の礼金受領…検査院指摘 （読売新聞）

　住宅金融支援機構と沖縄振興開発金融公庫が建築費を融資した賃貸住宅を巡り、融資条件で禁止されているのに、物件のオーナーが賃借人から礼金や過大な敷金などを受け取っていたケースがあるとして、会計検査院は１６日、両法人に融資条件を徹底するよう、改善を求めた。 　違反事例は、検査院が抽出調査しただけで８１件あった。両法人は今後、全物件の調査を行い、違反しているオーナーに対し、賃借人に資金を返すよう指導するとしている。 　融資が国の財政援助を受けていたことから、同機構では独立行政法人になる前の２００７年３...

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住宅支援機構など融資の１４００戸で礼金取り過ぎ （朝日新聞）

　独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と沖縄振興開発金融公庫の賃貸住宅向けの貸し付けで建てられたアパートなどのうち、約１４００戸で家賃や敷金以外に、規則に違反して礼金など計約８３００万円を余分に受けていたことが会計検査院の調べでわかった。違反が見つかった貸付額は約１３０億円に上るが、両法人は調査を怠り見逃していた。 　抽出調査のため、他にも違反の可能性がある。検査院は「賃貸条件に違反がないか調査をして、賃借人への礼金などの返還にも応じさせるべきだ」と両法人に指摘した。 　検査院によると...

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更新料拒否すると２倍の地代増額請求

　羽田空港に隣接する町に住むAさんは、バス通りに面する宅地約30坪を賃借している。 　契約書がなく家屋の新築時を起点にすると、２回目の更新が法定更新されて９年を経過したこの時期に更新料を地主の代理という弁護士事務所より請求された。 　支払いを拒否すると底地の買取を求められ、経済的に困難と伝えると、月額１万７８５０円の地代を２倍するという請求を電話にて伝えて来た。 　Aさんは、バス通りに面していることを考慮し、月額７５０円を増額し月１万８６００円の地代を支払うことを書面で代理事務所に通告。 　こん...

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３店舗が結束して明渡しを拒否、今度は更新料請求で調停申し立て

　荒川区に住むYさんは、地元で店舗を借りて３５年商店を営んでいる。 　平成１５年には更新の連絡がなく、しばらくして突然「建設計画のお知らせ」の看板が立ち、マンションの２階から３階はあっけなく追い出される始末。Yさんにも覚書の締結を求められたが、引越し費用も一切出ず、新店舗への入居も協議の上という内容でとても呑める条件ではなかった。 　その頃チラシをみて組合に相談、３店舗で組合に入り話し合いを重ねた。結果は新築断念、補強工事へ。一件落着かと思いきや今年７月に入って更新料を支払えと調停にかけてきた。...

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地主が公租公課の増額を理由に地代の値上げ要求

　世田谷区に住むAさんは、１０数年前に更新をめぐり更新料の支払い問題で地主から地代の受け取りを拒否されて供託をしていた。 　今年の７月に地主からお知らせと覚書の２通の書類が「土地賃貸借に関する地代の変更のお知らせと覚書」が送られてきた。その内容は、「長期にわたり地代の見直しを行っていませんでしたが、この度公租公課を基に下記の通り本年８月分地代より下記金額に変更を致したく、ご連絡申し上げます。（略）２通にご記名、ご捺印の上ご返送ください」と記載されていた。早速Aさんは組合に相談した。 　組合では賃...

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敷金返還判決が確定しても家主は返還を拒む

　アパート住まいのKHさんは、アパートを退去し、家主へ敷金を求めたところ、「敷金は受け取っていない。リフォーム費用を支払え」と逆に請求されました。 　KHさんは、家主を相手に「敷金返還請求」を静岡簡裁へ提訴しました。同簡裁は、２回のの口頭弁論後の5月下旬「家主は借家人へ敷金の９３．６％を支払え」と仮執行を付してKHさんへ勝利判決を下しました。 　家主は、仲介業者が発行した敷金２２万５０００円の領収書に対してもその金額を仲介業者から受け取ってないと主張したが、簡裁は、「家主は仲介業者に対し、賃貸に...

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全国追い出し屋被害１１０番 １０月１２日に開設

　首都圏追い出し屋対策会議（代表・宇都宮健児弁護士）は１２日、電話相談「全国追い出し屋被害１１０番」（電話０３・３５７３・２４９１）を開設する。 　短期間の家賃滞納で強制的に入居者を追い出したり、深夜に訪問ししつこく取り立てをする家賃保証会社や不動産管理会社は「追い出し屋」と呼ばれ、被害が拡大している。対策会議メンバーの弁護士や司法書士が相談に応じ、違法なケースは法的措置も含め対応するという。時間は午前１０時～午後８時。大阪、名古屋、福岡でも同日に実施される。 毎日新聞　2009年10月10日　...

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賃貸住宅更新料、首都圏と京都だけ突出して徴収～実態調査で明らかに

賃貸住宅更新料 首都圏と京都だけ突出して徴収　 　（実態調査で明らかに） 　2009年10月9日 　更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営するネクストがHOME'S会員企業を対象に、更新料問題に関する不動産業界の意識調査・実態調査を実施。更新料をとっていない地域が多いことなどが明らかになった。1,796社から回答を得た。 　大阪高裁で賃貸住宅の更新料は無効との判断が出たが、今回の調査で実は大きな地域差があることが明らかになった。首都圏...

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更新料約定は消費者契約法10条に違反し既払更新料の返還請求が出来る

（問）　平成２１年８月２７日の借主勝訴の大阪高裁判決では､既に支払済みの更新料の返還請求が認められたというが､どのような内容の判決であったのか。 （答）　今回の大阪高裁の判決を前後して、更新料支払特約が消費者契約法１０条に違反し無効という更新料を否定する判決が立て続けに出ている。 　例えば、平成２１年７月２３日の京都地裁判決では､支払い済みの１回分の更新料１１万６０００円が返還された。 　同年９月２５日の同日３件の京都地裁判決では、既払更新料３回分（２２万８０００円）、もう一人は、１回分の更新料...

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＜無料低額宿泊所＞ＦＩＳ、名古屋で無届け運営 （貧困ビジネス）４

　多額の使途不明支出を計上していた生活保護受給者向けの無料低額宿泊所事業者「ＦＩＳ」が、社会福祉法に基づく届け出をしないまま、名古屋市中村区で宿泊所を運営していることが分かった。名古屋市は届け出がないことを理由に開設から３年間、運営をチェックしていない。同様の施設は各地にあり、路上生活者の支援団体は「無届けは管理を逃れるためではないか。指導に及び腰の自治体も多い」と指摘している。 　この施設はＪＲ名古屋駅西口そばの市街地にある「ＦＩＳ中村寮」。近くの住民によると、０６年ごろから生活保護受給者らが...

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＜無料低額宿泊所＞家賃、実費の２～３倍 （貧困ビジネス）３

　生活保護受給者向けの無料低額宿泊所運営団体「ＦＩＳ」が多額の使途不明支出を計上していた問題で、入所者の生活保護費から徴収する「家賃」が施設の土地建物の所有者（大家）に支払われる賃料の２～３倍を超える宿泊所が複数あることが分かった。地元自治体への提出資料でＦＩＳ側は「賃料は大家が定めており、近隣アパートより安い」としているが、徴収額との差については説明していない。【無料低額宿泊所取材班】 　ＦＩＳは、賃料を支払って大家から土地建物を借り、１８カ所で宿泊所を運営している。大半の施設は常時ほぼ満室状...

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宿泊所ビジネス 生活保護費吸い取られる （貧困ビジネス）２

「だまされた」再び野宿 生活保護費　吸い取られ 　　　職探し　交通費も払えず 　生活保護の受給者を囲い込み､保護費を吸い上げる「貧困ビジネス」の実態が､ようやく見えてきた。各地で被害が相次ぐ宿泊施設は､不明朗な金銭管理が疑われ、「自律支援とは無縁」との指摘もある。刑事告訴や民事訴訟の動きも加速する中､自治体のチェックは追いつかず､改善は思うように進んでいない。（宮崎園子､室矢英樹） 　９月２３日､埼玉県川口市のＪＲ川口駅近くのビル。弁護士らが開いた相談会で､元日雇い労働者の男性（５３）が訴えた。...

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宿泊ビジネス、業者を告訴へ （貧困ビジネス）１

生活保護費「業者が不当天引き」 　生活保護受給者に宿泊施設をあっせんする複数の事業者が、明確な説明をせずに不当に高い家賃や食費などを保護費から徴収しているとして、全国の弁護士らが支援して受給者が月内にも刑事・民事両面で法的措置に踏み切る。順次、詐欺容疑などで刑事告訴する一方、不当利得の返還などを求める民事訴訟を起こす方針。生活困窮者を狙った「貧困ビジネス」の被害は後を絶たず、各自治体も実態調査を進めている。 　弁護士らが法的措置の対象に挙げているのは東京、埼玉、千葉、愛知、大阪にある約１０の事業...

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*最高裁判所平成21年07月03日判決（賃料等請求事件）

　判例紹介 (裁判要旨) 　１　担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた場合における担保不動産の収益に係る給付を求める権利の帰属 　２　抵当不動産の賃借人が,担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後に,抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することの可否 最高裁判所第二小法廷平成21年07月03日判決、事件番号・平成19(受)1538 主 　　　　　　文 　　　　　　原判決のうち，上告人敗訴部分を破棄する。 　　　　　　...

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東京簡易裁判所 平成２０年１１月１９日判決 （店舗の敷金返還請求事件）

　判例紹介 　　平成２０年１１月１９日判決言渡 東京簡易裁判所　　平成２０年(ハ)第５９７０号 敷金返還請求事件　　口頭弁論終結日 平成２０年１０月８日 　　　　　　　　　　　　　　判 　　　決　　　　　　　　　　　　　　主 　　　文 　１ 被告は，原告に対し，３７万２１６０円及びこれに対する平成２０年１月４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。 　２ 原告のその余の請求を棄却する。 　３ 訴訟費用は，これを３分し，その２を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。 　４ この判決は...

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家賃保証会社９社、滞納者のデータベース作成へ

　賃貸住宅の入居者の連帯保証を請け負う家賃保証会社９社が、家賃滞納などの信用情報をデータベース（ＤＢ）化して一括管理する事業を始める。もともと家賃保証の業界団体が計画していたが、「業者から一方的に『悪質な滞納者』と認定された人は、住まい探しが難しくなる恐れがある」との批判が出て、結論を先送りしていた。９社は今回、業界団体とは別行動の形でＤＢ化に踏み切る。 　９社を含む賃貸住宅管理者ら約１１００社が加盟する「日本賃貸住宅管理協会（日管協）」が２９日発表した。９社は来月、ＤＢ化を進める社団法人「全国...

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住宅金融支援機構 バリアフリー賃貸建設にずさん融資 ９６％条件違反

　独立行政法人住宅金融支援機構が、高齢者向けバリアフリー賃貸住宅建設のために実施した公的融資について会計検査院が調べたところ、０７～０８年度の融資の９６％に当たる約４１７億円分が、融資条件に違反して実行されていたことがわかった。調査では、約５％しか高齢者が入居できておらず、同機構のずさんなチェック態勢が高齢者の入居の機会を奪う形となっている。 　検査院は同機構に改善を求める方針とみられる。 　この公的融資では、バリアフリー対応仕様のアパートなどを建てようとする大家らが、長期固定金利で借りられる。...

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地代の領収書交付を受けなかったことから地代滞納のトラブルに

　大阪市中央区で概ね４０坪の借地を月額８万円の地代で６０年余年前から借地している谷川敏夫さんは、隣りの地主へ今年１月から３月分までの地代を現金で４月初めに持参しました。 　ところが、５月中旬になって地主から１月から３月分までの地代が未払いであることと４月分から６月分の地代の請求書が届けられました。 　谷川さんは、請求書を見て１月から３月分の地代を現金で持参しており吃驚仰天。すぐに、地主へ地代は現金で支払ったことを持参したときの対話の模様を説明したが、受け取った覚えがないと感情むき出しにして対応す...

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賃貸更新料また返還命令…京都地裁 （２００９年９月２５日判決）

　賃貸住宅の契約更新の際に支払いが求められる「更新料」を巡り、京都市内のマンションを借りていた熊本県と東京都の女性２人が家主側に支払い済み更新料計３４万４０００円の返還などを求めた２件の訴訟の判決が２５日、京都地裁であった。滝華聡之裁判長は「更新料を定めた契約条項は、消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反して無効」として、いずれも家主側に全額の支払いを命じた。家主側は控訴する方針。 　更新料を無効とする司法判断は、７月に同地裁で、８月には大阪高裁で出ており、借り主側の弁護団は「判決の...

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賃貸マンション ３判決で「更新料無効」 京都地裁 借り主勝訴の流れ （2009年９月25日判決）

　賃貸マンションの契約で更新料の支払いを定めた条項の妥当性をめぐる３件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「借り主の利益を一方的に損なう条項で、消費者契約法により無効」とする判決を言い渡した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁に続く借り主側勝訴の判決で、下級審レベルでは無効判断の流れが優勢になってきた。 　京都市内で借りていた20代女性２人がそれぞれの家主に更新料の返還を求めた二つの訴訟では、瀧華聡之裁判長が、更新料１回分11万６千円、３回分計22万８千円の全額返還を命じた。更新料の支払いを拒否した...

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賃貸マンション：更新料訴訟でまた無効判決 京都地裁 （２００９年９月２５日判決）

　賃貸マンションの更新料条項が有効かどうか争われた３件の訴訟で、京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法違反で無効」とする判決を出した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁と同様の判断で、更新料を無効とする流れの定着を示すものと言えそうだ。 　借り主が家主に、更新料計３４万円の返還を求めた２件では、瀧華聡之裁判長が「更新料は極めて乏しい対価しかなく、贈与のようなもので、一方的に消費者の利益を害する」と述べ、全額返還を命令。定額補修分担金１２万円も「同法違反で無効」とし、１２万円の返還を命じた。 　逆に...

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マンション更新料は無効 京都地裁判決 （２００９年９月２５日判決）

　賃貸マンションの契約更新時に借り主から「更新料」を徴収する契約条項の是非が争われた３件の訴訟で、京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法に照らして無効」との判断を示した。家主側は控訴する方針。一方、借り主側弁護団は、更新料をめぐり勝訴が続いているのを受け、京都と滋賀の借り主を原告に来月にも集団提訴する予定だ。 　借り主が家主に更新料の返還を求めた訴訟２件では、瀧華聡之裁判長が家主側にそれぞれ２２万８千円と１１万６千円の支払いを命じた。家主が借り主に更新料の支払いを求めた１件では、佐野義孝裁判官...

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＜アピール＞政権交代の新たな情勢のもと、定期借家契約導入・拡大に反対する運動を強めましょう

　８月３０日の衆議院議員総選挙の結果、自民・公明両党の連立内閣は歴史的な敗退を喫し、政権交代が現実のものとなりました。国民は「小泉構造改革」を主柱とする政治にはっきりと「ノー」をつきつけました。「構造改革」を推進したのは経済財政諮問会議と規制改革会議であり、総選挙結果はこの両会議の廃止と「改革」の白紙撤回を要求する国民の意思表明でもあると言えます。 　日本の政治の新たな激動が始まろうとしているなかで、本日、借家人団体で構成する借地借家法改悪反対全国連絡会は、定期借家制度問題について学習交流会を開...

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民間賃貸住宅部会 中間とりまとめ発表 不動産業界擁護

民間賃貸住宅部会 　家賃保証会社や管理会社等による不当な滞納家賃の取立てや鍵交換・家財道具の処分等の被害の急増、賃貸住宅の原状回復や管理を巡るトラブルの増加を受けて、国土交通省は社会資本整備審議会の民間賃貸住宅部会は今年２月から審議を始め、７月３１日の第６回目の審議で「中間とりまとめ」を発表した。 貸主側の論理が通る審議会 追い出し屋対策会議の集会 　民間賃貸住宅部会は、委員の大半は不動産業界や貸主側の代表が占め、追い出し屋の規制に対して「事柄の本質は滞納家賃の回収は法的リスクが大きく、時間と労...

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定期借家制度に反対する全国学習交流集会（2009年9月5日）

定期借家制度に反対する全国学習交流集会 全借連など借家人団体が会場一杯の１０７名参加 継続保護こそ居住の命 民主党政権に対し定借廃止の運動を 会場を埋める参加者が集まった９・５全国学習交流集会（港勤労福祉会館） 　借地借家法改悪反対全国連絡会主催の「定期借家制度に反対する全国学習交流集会」が、９月５日午後１時３０分から港勤労福祉会館において開催された。 借地借家法改悪を推進する自公政権が退場するという総選挙直後の集会となり、全借連・公団自治協・公住協など３団体から会場一杯の１０７名が参加した。 ...

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賃料をの支払をしているのに貸主は領収証をくれない、どうしたらいいのか。

（問）　毎月賃料の支払をしているのに貸主は領収証をくれない。何か問題が起きるのではないかと心配で、何度も領収証の発行を請求したが、この状態が長期間続いている。どうすればいいのか。 （答）　貸主と借主の関係が円滑の場合は、賃料支払を証明する受取証書を貸主から貰っていなくても何も問題は発生しないであろうが、些細なことが原因でトラブルに発展するケースがある｡支払の証拠がないことから、貸主から、得てして賃料不払いという言掛りをつけられる虞がある。 　仮に悪意が無くても、賃料支払に対する受取証書の交付を長...

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約６０年間契約書が無いままでいるが、この状態を続けても心配はないのか

　（問）　契約書を作らずに昭和25年から借地をしている。借地の更新は法定更新を選択し、契約を継続してきたが、先日、地主から突然内容証明郵便が送られてきた。「今後も借地契約書の作成に応じない場合は、借地契約を解除する。なお、本件土地の借地契約については、存続期間を定めなかったので、旧借地法に従い、平成22年に期間が満了するので、12月末日までに木造建物を収去して土地を明渡せ」という趣旨のものであった。 　「平成22年が期間満了」という地主の主張は間違いだと思うのだが、また、今後も契約書作成に協力し...

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建物朽廃と同時に借地権は消滅すると書き加えられた特約は有効なのか

（問）　過去に合意で借地の更新を２回している。今回期間２０年の借地の合意更新の際に、契約書に「建物の朽廃と同時に借地権は消滅する」という特約事項を新たに書き加えられたが、このような特約は有効なのか。 （答）　「借地借家法」（平成４年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくなった。しかし「借地借家法」以前に設定された借地権に関しては、借地上の建物の朽廃に関する経過措置...

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会社は解雇したのだから直ぐ社宅から退去せよというが

（問）　毎月８万円の家賃を支払って社宅に住んでいたが、人員整理を理由に会社を解雇された。会社は即刻社宅から退去せよというが、直ぐ立退かなければならないのか。 　 （答）　社宅とは､会社が社員に貸す住宅ですが､その使用関係は様々で､その法的な取扱いは､貸す目的の違いや使用料の有無・金額によって違ってくる。 １　会社の業務運営のための社宅で､会社組織の必要な構成部分になっているもの　　 　　例えば､①住み込みの管理人や警備員用の部屋のように会社施設に付随している社宅（業務社宅）や②支店長・工場長・部...

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大阪高裁 定額補修分担金 （2009年3月10日判決） ２

　判例紹介 （判決要旨） 　消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例 (大阪高裁 2009年3月10日判決） 　平成21年3月10日判決言渡　同日原本領収　裁判所書記官 　平成20年（ネ）第2700号敷金返還等請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成２０年（（ワ）第1469号） 　口頭弁論終結日　平成21年1月20日 判　　　　決 主　　　　文 ...

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大阪高裁 定額補修分担金（2008年11月28日判決） １

　判例紹介 (判決要旨) 　●　消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例。 　●　本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定している。 　本件賃貸借契約書の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復...

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＊最高裁平成21年07月16日判決 （実力行動は財産的権利を守るための、正当防衛）

　判例紹介 　（裁判要旨）　 　相手方らが立入禁止等と記載した看板を被告人方建物に取り付けようとした際にこれを阻止するために被告人が行った暴行について,相手方らの行為は被告人らの建物に対する共有持分権,賃借権等を侵害するとともに,その業務を妨害し,名誉を害するものである上,相手方らは以前から継続的に被告人らの上記権利等を実力で侵害する行為を繰り返していた一方,上記暴行の程度は軽微であるなどの本件事実関係の下においては,正当防衛が成立するとされた事例 　　　　最高裁判所第一小法廷　平成21年07月...

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京都地裁平成21年7月23日判決 １ （事案の概要）

　判例紹介 　事件番号 ：平成２０年(ワ)第３２２４号 　事件名 ：敷金返還請求事件 　裁判年月日 ：Ｈ２１．７．２３ 　裁判所名 ：京都地方裁判所 　部 ：第６民事部 　結果 ：認容 （判示事項の要旨） 　居住用建物の賃貸借契約における保証金の解約引き特約及び更新料特約が，消費者契約法１０条に該当し無効であると判断された事例 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主　　　　　　　 文 １ 被告は，原告に対し，４６万６０００円及び内３５万円に対する平成２０年７月３１日から...

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京都地裁平成21年7月23日判決 ２ （争点に対する当事者の主張）

３ 争点及び争点に対する当事者の主張 　(1) 　本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか 　　ア 原告（賃借人 ） 　　(ア)　 賃貸借契約は，賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負い，賃借人が賃貸人に対して目的物の使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うことによって成立する契約であり，賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係にあることを本質的な内容とする。そして，民法上，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる旨の明文規定は存しないから，賃...

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京都地裁平成21年7月23日判決 ３ （裁判所の判断）

第３ 当裁判所の判断 　１ 本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか（争点（１）） 　（１）前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は法２条１項の「消費者」に，被告は同条２項の「事業者」にそれぞれ該当し，本件賃貸借契約に法が適用される。 　（２）本件敷引特約及び本件更新料特約が民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項といえるかについて検討する。 　ア 　本件敷引特約につ...

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礼金返還請求控訴事件 京都地方裁判所（平成２０年９月３０日判決）１

　判例紹介 事件番号 　　　　 ：平成２０年（レ）第４号 事件名 　　　　　 ：礼金返還請求控訴事件 裁判年月日 　　 ：平成２０年９月３０日 裁判所名 　　　　 ：京都地方裁判所 部 　　　　　　　　 ：第２民事部 結果 　　　　　　　 ：控訴棄却 判示事項の要旨 ： 控訴人は，被控訴人との間で締結した賃貸借契約に基づいて，被控訴人に礼金１８万円を交付したが，同賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に礼金を返還しない旨の約定が付されており，被控訴人から礼金１８万円が返還されなかったことから，この礼金...

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礼金返還請求控訴事件 京都地方裁判所（平成２０年９月３０日判決）２

第３ 争点に対する判断 １ 争点（１ ）（本件礼金約定と消費者契約法１０条前段）について 　被控訴人は，本件礼金は，1賃借権設定の対価2賃料の前払という複合的な性質を有するものであり，賃料の支払義務は民法に定められているから，本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものに該当しないと主張する。 　しかし，本件礼金は，少なくとも賃料の前払としての性質を有するものというべきであるとこ...

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堅固建物所有の借地契約の更新時に期間１５年の契約をしたが、その契約期間は果して有効なのか

（問）　約２０坪を借地し、鉄骨３階建建物を所有している。本年８月末が借地契約の更新である。１５年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの３０年契約を１５年に縮めてしまった。ところが友人に、１５年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。 （答）　相談者の契約は借地借家法（１９９２年８月１日）施行以前の契約なので、「借地契約の更新に関する経過措置」（借地借家法附則６条）により、旧借地法が適用される。 　既に存在している...

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「張り紙で家賃督促は不法行為」大阪簡裁判決

　支払い済みの家賃を未納とされ、玄関ドアに退去を迫る文書を張り付けられて居住権を侵害されたとして、兵庫県宝塚市の借り主が家賃保証会社に慰謝料など計１２０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２８日、大阪簡裁であった。山本晃與（あきよし）裁判官は張り紙による督促を不法行為と認定し、同社に２０万円の支払いを命じた。 　支援団体「全国追い出し屋対策会議」事務局長で、原告代理人の堀泰夫司法書士は「業界に追い出し行為の禁止を迫る判決で、抑止効果が期待できる」と評価している。 　原告は元飲食店アルバイトの女性（...

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更新料、１００万戸に波紋 （朝日新聞） ２

　入居者側の弁護団は判決後、「逆転勝訴」「更新料は無効」といった垂れ幕を手に、大阪市北区で記者会見した。野々山弁護士（京都弁護士会）は「画期的な意義のある判決。更新料という、悪しき習慣を地域からなくしていく大きなきっかけにしたい」と満面の笑みを見せた。勝訴した原告の男性会社員（５４）は会見に参加しなかったが「これを機に不当な契約条項をなくしてほしい」とのコメントを寄せた。 　男性は京都市左京区で00年にマンションを借りてから、家主に毎年10万円の更新料を支払った。「毎月の家賃4万5千円に比べて高...

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賃貸更新料、高裁が無効判決 （朝日新聞） １

　賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。家主側は上告する方針。 　高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすこと...

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賃貸マンション：更新料訴訟控訴審 貸主に返還命じる判決 （毎日新聞）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。【北川仁士】 　更新料返還を認めたのは、別のマンションを巡る京都地裁判決（７月）以来２件目...

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更新料訴訟で原告逆転勝訴 （産経新聞）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効として、京都市北区の男性会社員（５４）がマンションの家主に、支払った５回分の更新料など５５万５千円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長（亀田廣美裁判官代読）は「消費者契約法に違反し無効」として、原告側の請求を退けた１審京都地裁判決を変更、家主側に更新料を含む４５万円の返還を命じた。 　高裁が更新料契約を「無効」とする判断を示したのは初めて。同種訴訟で更新料を「有効」とする判決が続くなか、７月に京都地裁が別の訴訟...

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シンエイエステート居住被害者が交流会

　立川市に本社のある(株)シンエイエステートは、ワンルームマンションの建設、管理仲介を行なう不動産業者で多摩地域を中心に１万５００件の物件を管理している。ここ数年様々なトラブルの相談が組合や住まいの貧困に取り組むネットワークに寄せられている。 　入居者の話によると、家賃滞納するたびに３０００円の滞納違約金を支払わされ、さらに退室立会費として入居期間や部屋の損耗に関わらず数万円を入居時に徴収され、退去後も一切返金されない。 　それだけではなく、家賃を滞納すると入居者を本店に呼び出してかなり激しい恫...

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家賃滞納、リスト化凍結 家賃保証団体 （朝日新聞）１

鍵交換や家財処分など禁止　追い出し行為自主規制 　賃貸住宅の入居者の連帯保証を請け負っている家賃保証会社の業界団体「賃貸保証制度協議会」は１９日開いた総会で、入居者の信用情報を共同で管理する計画を一時的に凍結することを決めた。いわゆる「ブラックリスト」に載った人の住まい探しが困難になる恐れが指摘され、保証会社の一部からも「慎重に議論するべきだ」との意見が出て、急きょ方向転換した。 （久保智、織田一、室矢英樹） 　家賃保証会社は入居者から一定の保証料をとる代わりに、入居者が家賃を滞納した場合は一時...

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追い出し自主規制 実効性に疑問視も （朝日新聞）２

　家賃保証会社による「追い出し屋」被害への強い批判を受け、賃貸保証制度協議会が改定を決めた自主ルール。貸金業法などをお手本に、業者が肩代わりした賃料を回収するときの金利や、督促方法を細かく定めたものだ。国土交通省と東京都が２月、上部組織の日管協に要請した業務適正化の指針に沿った内容にもなっている。 　深夜３時まで督促を続けた保証会社の行為を「生活の平穏を害した」と違法性を認定した２月の福岡簡裁判決も反映している。だが、こうした取り組みが悪質な追い出し行為の解消につながるかどうか不透明だ。ルールの...

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澄んだ眼で審判を

　０８年９月１日、自公連立内閣の行き詰まりから、突然福田内閣が辞任し、自民党の茶番劇を演じた総裁選挙の結果、０８年９月２４日麻生自公政権が発足しました。 　その後、麻生自公政権は、アメリカのサブプライムローンの破綻によって「１００年に１度」と呼称する大不況から、日本経済は底なし不況となり、昨年末、失職と住まいを失う不安定雇用の労働者を大量に生み、アメリカ追従の自公政権の経済政策に国民から鋭い批判を浴びました。 　政権発足後１０ヵ月も経過しない内に、相次ぐ不祥事や失言と政策の行き詰まりから主要閣僚...

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借地借家法改悪反対 定期借家制度の廃止を

居住不安をあおった借地借家法改悪・定期借家制度の創設 　９１年９月、自・社･公･民各党の賛成で借地法･借家法を廃止し､新借地借家法が成立｡その結果､賃貸借契約の解約に必要な正当事由の緩和と定期借地制度が制定されました。 　９９年１２月には、契約期限が過ぎれば、無条件で追い出される定期借家制度が自・公・民各党の賛成で借地借家法に規定されました。 　その結果、民間借家人ばかりか公的賃貸住宅まで、期限付の賃貸契約が増えています。 　民間デベロッパーなど借地借家法見直し推進派は、正当事由の抜本的な見直し...

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定期借家制度の推進許すな、９月５日に学習交流会開催

　日本経団連は「２００９年度規制改革要望」を発表しているが、「土地・住宅・都市再生分野」の中で、再び「定期借家制度の見直し」と「借地借家法における正当事由制度の見直し」を要望している。 　定期借家制度については、書面による説明義務を廃止し、既存の借家契約から定期借家契約に変更できるようにすること、正当事由については建物の老朽化や再開発を理由に更新拒絶が簡単にできる制度への改悪を狙っている。 　また、公団・公社・公営住宅などの公共賃貸住宅にも定期借家制度の導入がすすめられ、民間賃貸住宅を含め定期借...

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民間賃貸住宅部会は公正な審議を

追い出し被害当事者が実状訴える 国土交通省に要請する全借連と住まいの貧困ネットの代表 　全国借地借家人組合連合会と住まいの貧困に取り組むネットワークの代表１０名は、７月８日午後４時から国土交通省を訪ね、社会資本整備審議会・民間賃貸住宅部会の公正な審議について申入れを行なった。 　民間賃貸住宅部会では、今年の２月から７月までに６回の部会を開き、追い出し屋の規制をはじめ民間賃貸住宅のトラブルの紛争の未然防止など４つのテーマで審議を行い、７月３１日の部会で「中間とりまとめ」を行い、年内に答申を発表する...

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家賃保証会社が共同で家賃滞納情報をデータベース化へ （１）

2009年8月15日3時0分　asahi.com（朝日新聞） 　　家探し難しくなる恐れ 　賃貸住宅入居者の連帯保証を請け負っている家賃保証会社が共同で、滞納者らの信用情報の一括管理に乗り出す。情報のデータベース（ＤＢ）化を進める社団法人を今月末に設立する。家賃滞納者のブラックリストをつくり、滞納常習者を締め出す。家賃を一度でも滞納してリストに載ってしまえば、その後の住まい探しが困難になる恐れがある。 　ＤＢ化は、家賃保証会社約４０社でつくる「賃貸保証制度協議会」が１９日にも方針を決め、３１日まで...

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家賃保証会社が共同で家賃滞納情報をデータベース化へ （２）

家賃保証業界、家賃滞納対策に劇薬　 　家賃保証会社は、それぞれ顧客の信用情報を持っている。ただ、業界横断のＤＢ（データベース）計画は大きな波紋を呼びそうだ。ＤＢに登録される他社の滞納情報からは入居者の個別事情までは分からず、各社が自らの目線で｢悪質｣の線引きをすることになるからだ。 　政府の住宅政策にたずさわる専門家の一部からは、「滞納理由で区別する必要はない。『滞納したら履歴に残る』と分かれば、部屋を借りたい人は滞納をしなくなる」との声があがっている。 　これに対し、早稲田大学大学院法務研究科...

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値上げ請求に対する地代供託が著しく低額のため背信行為ありとされた事例

　判例紹介 　値上げ請求に対する地代供託が著しく低額である場合、背信行為ありとして､契約解除を認めた事例　（千葉地裁昭和６１年１０月２７日判決､判例時報１２３８号） 　（事案） 　賃借人は昭和３７年１０月木造建物所有を目的として借地した。昭和４３年４月の地代は坪当り月額９０円であったが､昭和４５年３月頃､１２０円に上げるよう請求を受けた。賃借人が断ると地主は､９０円の地代受取を拒否したため､９０円で供託を始めた。その後もずっと､９０円で供託していたところ､地主は､昭和５９年１２月１９日､無断増改...

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２０年に亘り著しく低額な地代の供託によって契約解除された事例

　判例紹介 　地主から地代増額請求に対し２０年に亘り著しく低廉の供託をしていたことなどが、地主・借地人の信頼関係を破壊したとして契約解除が認められた事例　（横浜地裁昭和６２年１２月１１日判決、判例時報１２８９号） 　（事案） 　判決の認定事実は次のとおり。 　①地主Ｘと借地人Ｙとの借地契約は昭和２５年に開始。４１年に１坪当り月額１０円、４２年以降は公租公課の増減・近隣状況を勘案して協議の上定めるとの調停が成立、しかしこの協議がうまくいかずＹは４３年から供託。 　②この借地の適正賃料は、５５年が２...

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家賃増額請求で長期間著しく低額の供託継続で契約解除された事例

　判例紹介 　家賃増額請求に対し､長期間にわたり､著しく低額の供託を継続していたことが信頼関係を破壊するとして､賃料不払を理由とする賃貸借契約の解除が認められた事例　（横浜地裁平成元年９月２５日判決､判例時報１３４３号７１頁以下） 　（事案） 　昭和３５年１月１９日､本件建物について､家賃月額１０００円の建物賃貸借契約が結ばれた。 　その後､家主は､物価及び本件建物敷地の地代の上昇（昭和５６年４月分の本件建物敷地相当分の地代は月額５９８２円であった。）等を理由として､昭和５６年５月分以降月額２万...

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テレビ受信障害 （東京簡易裁判所平成２０年３月２１日判決）

　判例紹介 　平成２０年３月２１日判決言渡 東京簡易裁判所 　平成１９年(少コ)第３２０９号損害賠償請求事件（通常手続移行） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　判 　　　　決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主 　文 １ 原告の請求を棄却する。 ２ 訴訟費用は原告の負担とする。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事 実 及 び 理 由 第１ 請求の趣旨 　被告は原告に対し，金５９万８５００円及びこれに対する平成２０年１月１７日（訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年５パ...

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東京簡易裁判所平成２０年１１月２７日判決 （敷金返還請求事件）

　判例紹介 　平成２０年１１月２７日判決言渡東京簡易裁判所 　平成２０年（少エ）第２５号敷金返還請求事件 　　　　　　　　　　　　少 額異 議 判決 　　　　　　　　　　　　主　　　　　　　文 　１　原告と被告間の東京簡易裁判所平成２０年（少コ）第１４２０号敷金返還請求事件につき，同裁判所が平成２０年６月３０日言い渡した少額訴訟判決を次のとおり変更する。 　２　被告は，原告に対し，１１万０６４１円を支払え。 　３　原告のその余の請求を棄却する。 　４　訴訟費用は，異議申立ての前後を通じて，これを...

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家賃保証会社の違法行為

　（問）　派遣の会社に勤めていましたが､病気のために仕事に行けず､家賃の支払が､数日遅くなるようになりました。（契約書では毎月２７日と記載。契約時に連帯保証人は保証会社としていた）その保証会社から１日でも遅れたら１か月の賃料の１０％を支払えと言われ､直ちに社員が来て怒鳴り散らす､ドアーに早く家賃支払えなどの張り紙を貼るなどの行為が続いています。なんとかならないでしょうか。 　（答）　このような行為は､今､問題になっている保証会社による違法行為です。直ちに組合や弁護士に連絡し､対処してください。 ...

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家賃が高い場合は家賃減額の調停の申立を

　　　　　　相場より大幅に高い店舗の家賃を値下げしたい 　（問）　１６年前から１２．５坪の店舗を借りて飲食店を営業しています。 　家賃は３年ごとに値上げされ坪２万４０００円です。最近、この付近の商店街では空店舗が多く、家賃の相場が大幅に下がっているようです。近所の不動産屋の話では、同じ程度の店舗で坪１万８０００円前後だそうで、実際に借りる段になると、さらに値引きしているという話です。 　最近、不景気で営業成績がふるわず赤字経営に陥りました。そこで打開策を考えていたら、家賃が世間相場より大幅に高い...

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契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか

（問）　平成１６年８月１日から契約期間２年の定期借家契約を締結し、マンションに入居した。２年後、貸主は再契約に関しては何も言わず、その後も毎月家賃を受領し続けたので、そのまま居住していた。 　期間満了後約１年５か月経過した平成１９年１２月になって定期建物賃貸借終了通知が送られて来た。内容は「平成２０年６月３０日で契約は終了しますので、期日までに建物の明渡しを完了して下さい」というものだ。貸主の要求に従わなければならないのか。 （答）　借地借家法３８条４項は、１年以上の期間を定めた定期借家契約を期...

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