２００８年７月２４日、京都地裁で定額補修分担金は、消費者契約法１０条に違反し無効の判決があった。
京都地裁２００８年４月３０日判決に次いで定額補修分担金は、消費者契約法１０条に違反し無効の判決は２例目。
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板橋区仲宿で借地していた中野さんは、高齢で老人ホームに入居することにした。息子さんがこの借地を代わりに管理することにした。息子さんは、実の母親と嫁の実家の母親の入院騒ぎで、地代を今年の１月から支払っていなかった。
地主本人も体調不良で入院となり、その息子が管理者となった。その息子が５月になっていきなり５ヵ月分の地代が未納で契約書第５条１項に記載されている３か月分以上の賃料の支払いを怠ったときに抵触するので契約を解除すると電話で通知してきた。
あわてて地主のところに６か月分の地代を支払いにいったが、地主は強行に未払いを主張し、契約を解除し明け渡しを求め、地代の受領を拒否してきた。
インターネットで検索し、組合事務所に尋ねてきた。組合事務所での相談で、とりあえず供託し様子を見ることにしようというアドバイスをした。
翌日、土地の登記簿などを持参し相談していたところ、地代の納入帳を調べたところ地主の母親との借地人との間で、半年に一度地代を支払うことで合意していたことが判明した。当事者双方の母親の具合が悪くなり、そのような事実について知らなく、契約書通りの支払い方法だと錯覚していたものと考えられた。
地主宛に「支払い方法の合意に貸主の錯誤があり、地代の未払いはないこと。受領を拒否したので供託する」と言う通知と供託を同時に行うことにした。
中野さんは、借地上の建物の処分も含め、組合に入会して相談していくことにした。
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世の中には、とんでもない世間離れした、地主がいるものだ。「物干し台を直したら承諾料を請求された。ガラス窓を直したら、風呂釜を取り替えたら承諾料を求められた」という相談が多い。
また、相続による借地権の継承にも、権利譲渡の如く承諾料を求められたという。地主の名を尋ねると同一人物だった。
大田区西六郷１丁目に約62坪賃借している渡辺さんは、水道管が壊れて水が漏れているので、都の水道局に申し入れたら地主の承諾を取るようにといわれて、地主に相談したら承諾料を請求されて組合に相談に来た。
再度、水道局に申しいれるが、地主とのトラブルを避けたいと、水道局は補修工事の拒否を内容証明郵便で通告して来た。
破損箇所は水道メーターの外側なので料金には影響はないことを確認して、渡辺さんと相談のうえ都議会議員を介して、水道局に申し入れると、水道法の規定により水道局が行う工事であることが明らかとなり、工事は無事完了した。
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賃貸住宅の滞納家賃保証サービス事業などを行うリプラスは９月24日、東京地方裁判所に破産手続き開始の申し立てを行った。負債総額は325億7,057万992円。
リプラスは、02年９月の設立。賃貸住宅に関する滞納家賃の保証サービス事業のほか、不動産私募ファンドのアセットマネジメント事業（不動産私募ファンド事業）、ＲＥＩＴ事業（不動産投資法人の運用事業）を中核に据え、事業を行っていた。
リプラスによると、同社は平成１４年の設立。賃貸住宅での滞納家賃の保証サービス事業、不動産ファンド事業などを展開。中国への投資関連事業などにも手を広げた。
だが、米の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で金融機関の不動産融資が縮小し、資金調達が難しくなった。滞納家賃の代位弁済などの運転資金が確保できなくなり、行き詰まった。10月9日に上場廃止となる。
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杉山さんは昭和27年に90坪の借地契約をし、木造建物を建てた。契約書には契約期間が定められていなかった。
地主は20年後の昭和47年に契約更新を言ってきた。組合に加入していた杉山さんは期間の定めの無い借地契約は「借地法」2条の規定で木造建物の場合は存続期間30年間と法定されているから、１０年後が更新だと主張し、地主の言い分を抑え込んだ。
その６年後、杉山さんは亡くなり長男が借地権を相続し、昭和57年と平成14年の更新は組合と事前の打合せ通りに法定更新を選択し、地主の請求する更新料を２回とも拒否した。
先月、突然地主の相続人が過去２回の未払い更新料分として５６０万円を請求してきた。組合に相談したところ、更新料の請求権は５年で商事消滅時効になるという判例（東京地裁平成３年５月９日判決）があるので請求は拒否出来るという説明を受けた。
早速、時効の援用と更新料請求を拒否する旨の文書を内容証明郵便で地主に送った。
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事務所の敷金返還で荒川借組へ相談にきた渡邊さんの裁判結果の続報を取材した。
前回の記事を要約すると、昨年１２月に１４年間いた港区赤坂のデザイン会社を移転。その時借室していた敷金返還にともないビルオーナーから原状回復費として２８万円を敷金から差し引くという敷金預かり金精算書を受取り、この金額に納得できない渡邊さんは荒川借組のアドバイスで少額訴訟をおこし、その裁判が１月２９日に決定した時点までの内容だった。
では、訴訟の経緯を聞くと『長く借室してたのでご祝儀のつもりで先方の主張する原状回復費内の床パンチカーペット張り替え代だけ認めて後は認めないと言う内容証明を出しました。ところが、先方の代理人の弁護士から「多少上乗せでどうか」と連絡があり、次に「４万円上乗せ」の提案を断り交渉は決別』。
裁判はどうか、『相手が弁護士なので心配でしたが借組から「心配いらない‥」といわれました。結果は賃借契約内容にある原状回復、家賃の１ヵ月分をのんだが調停不調』。『２月２９日に証拠人調べでさらに２万円程の値引きをのんで和解成立』。
感想は、『裁判官は専門用語が多く面喰らいました。原告に「パンチカーペットって何？」を聞いてきたのにはビックリ、相手が弁護士だとその顔を立てることも解りました。』と、１２月から４ヵ月の経験談を語った。
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建物を買取った不動産業者から立退請求
東京の豊島区でクリーニングを営業していた中沢さんは１０数年前に建物の老朽化を理由に家主から明渡しを請求され、家賃の受領を拒否されたので供託していました。
その後、道路拡幅の問題がおこり、話し合った結果、建物をセットバックし新しく２０メートルとなる道路沿いに新築の家に引越することで双方の合意ができました。引越した直後に中沢さんは突然死し、高齢の母親だけで居住することになりました。
数年は何もなかったのが、昨年の１０月、突然建物を買取った不動産業者から、６月以降の家賃未納で契約を解除するという内容証明書が送られてきました。身に覚えのない中身で、あわてて組合に相談にきました。
組合では、早速、反論の内容証明書を送付し、併せて家主が、家賃の受領を拒否したので供託し、対抗することにしました。
その後、代理人と証する不動産会社と交渉し、高齢の母親を娘の家に引き取ることにし、そのための増築費用として立退き補償金をおおよそ家賃の８０ヶ月分を支払うことで合意しました。
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豊島区西池袋に住む大川さんは親の代から借地し、３０年前に堅固な建物に建替え、契約更新を行った。
今回の更新に際して、地主は不動産業者を代理人として更新料（坪あたり１２万円）と賃料の値上げ請求を行い、併せて契約内容に「①増改築に際しては地主の承諾が必要。②更新に際しては合意更新、法定更新にかかわらず相当金額の更新料を支払う。」との提案をしてきた。契約書には更新料を支払うとの約定もないので、まず更新料を支払うとの法的根拠とその算出根拠を示すように通知した。
代理人の不動産会社は「更新料支払いの根拠はない。慣習として存在している。支払わないと建替えとか借地権の譲渡のときに困りますよ。算出根拠は、土地の価格の５％が弁護士と不動産業者の見解である」と強弁した。
５月末の期間満了前に決着をつけないといけないと考えていた大川さんに、組合では「期限満了までに合意更新が出来ない場合は、法定更新し、じっくり話合うことできること。またこの契約は、増改築については地主の承諾を必要とするという記載がない契約であること。借地権の譲渡も地主の承諾しなければ、裁判所の承諾があれば出来ること」などを説明した。組合の説明を聞いた大川さんは「じっくり交渉していくことにしました。借地権も大事な財産ですので」と話した。
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敷金・礼金なしでマンションやアパートが借りられるとして低所得者にも人気の「ゼロゼロ物件」。だが、「家賃の支払いが数日遅れただけで、部屋の鍵を交換された」といった苦情も多く、入居者への強引な措置が問題となっている。
こうした中、同物件の入居者が１０月、不動産会社に慰謝料など１人あたり数百万円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こす。非正規雇用の拡大など収入の不安定な人が増える中、被害対策弁護団は「行き過ぎた『貧困ビジネス』は見過ごせない」と話している。
提訴するのは、不動産会社「スマイルサービス」（東京）のゼロゼロ物件に入居する都内の男性ら２０～３０歳代の３人。弁護団によると、同社の物件では、敷金・礼金を払わなくていい代わりに、家賃の支払いが１日でも遅れると、家賃約６万円に「違約金」などの名目で約２万円が上積みされる決まりで、無断で部屋の鍵を換えられたり、留守中に荷物を処分されたりしたケースもあった。
マンションに入居する場合、借地借家法に基づく賃貸借契約を結ぶのが一般的で、通常は正当な理由なく一方的に解約されない。しかし、同社は「鍵の一時使用」という特殊な契約形態を採り、契約書に「居住権は認められない」と記載していたため、いつでも解約できる内容になっていた。
スマイルサービスから相談を受けている宮岡孝之弁護士によると、約４０００件のゼロゼロ物件を展開する同社は現在、違約金徴収をやめ、契約も８月から賃貸借契約に順次切り替えを進めているという。宮岡弁護士は、「契約に望ましくない部分があったのは事実。提訴されれば、相応の賠償に応じる用意はある」と話している。
一方、被害対策弁護団の宇都宮健児弁護士は「鍵の利用契約とするのは脱法行為で、低所得者の弱みにつけ込んだビジネスだ。他の業者に警告する意味でも、法的責任を明らかにしたい」と話している。
今回、提訴を予定している３０歳代の男性は、日雇い派遣として働いていた２年前、インターネットで同社の物件を見つけ、家賃５万８０００円で、ロフト付きワンルーム（６畳）の部屋に入居した。しかし、仕事が少ない月には支払いが滞ることもあり、これまでに鍵を５回ほど勝手に交換され、違約金も１０回以上支払った。「就寝中いきなり部屋に入ってきた業者に追い出され、ネットカフェで過ごしたこともある」という。
「家賃滞納で住居侵入はやりすぎ」と提訴に踏み切ることにしたが、それでも、「ネットカフェや路上で暮らすのは絶対に避けたいので、ここに住み続けるしかない」と声を落とす。
ゼロゼロ物件は東京の賃貸アパート大手が約２０年前に始め、各地に広がった。初期費用が少なくて済むため、低所得の若者に人気だが、家賃滞納者への対応は厳しく、数か月の滞納で立ち退き訴訟を起こされることも多い。
大手業者などは、強引な取り立てを行わないようにするなど、運用を改善しているとするが、弁護団が今年７月に実施した電話相談には計６５件の相談が寄せられ、スマイルサービス以外の業者への苦情や相談も、４２件に上った。
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立川市高松町に住む佐久間さんは、６畳１室で風呂なしで家賃は月額３万６０００円払っている。
今年の１１月５日に契約期限が満了し、不動産業者から契約更新の案内が来た。更新料が家賃の１か月分の３万６０００円、借家人賠償保険が１万５０００円、更新手数料が１万２６００円を請求された。
アパートは古く、ガラス戸もひび割れ、雨戸もよく閉まらない状態である。近隣の家賃は１ＤＫでも月額３万５０００円ぐらいで、設備の状況から家賃の減額と更新料をなくすよう請求した。
交渉の結果、家賃は４０００円値下げして月額３万２０００円に、更新料は半額にするとの回答が組合にあった。
更新料については契約書に更新時に支払う約束はあったが、貸手市場時代の悪い慣習でなくすべきであると主張した。
なお、ガラス戸等の修理を近日中に行なうとのことなので、回答のあった条件で今回は了承し、契約を更新した。
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ＪＲ青梅線福生駅から約２００メートル北西に向かった福生市福生でクリーニング取次店を営業する新條さんは、昨年１１月以来地主の代理人の不動産業者と協議が始まった。当初土地の売買の話があり坪当り３０万で売るという話を持ち出しておきながら、地主は坪４０万でないと売らないと言い出し、結局地主は気が変わったと言って売買の話は不成立になった。
更新の話に移り、地主の条件更新料３００万円で地代を現在の倍額年３０万円に値上げすると伝えてきた。新條さんは今年に入って組合と相談し、更新料と値上げについて地主側の言いなりにはならないことを打ち合わせた。
新條さんの態度が変わると更新料２５０万円まで下げてきたが、新條さんはきっぱり拒否した。
不動産業者は「地主は弁護士を立て裁判になったら２００万から３００万かかる。店の前に看板を立てられて商売ができなくなる」と脅してきた。
その後、直ぐに弁護士から契約解除の脅しの内容証明郵便がきたが、組合から拒否する回答を出したところ、その後何も言ってこなくなった。
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台東区東上野で約３０㎡の店舗でスナックを営業している山本さんは平成１６年の更新に際し、に家主が１００万円の更新料を請求してきた。
とても支払えないので、これを拒否すると家賃４万５０００円の値上げを要求して来た。これも拒否すると家賃の受領を拒否したので、毎月１３万円の家賃を供託してきた。
この不況でお客が減って経営が苦しくなったので、平成１８年４月組合と連名で毎月の家賃を１０万円に値下げするよう家主に請求した。その時は家主代理人の弁護士から応じられないという回答があった。
しかし、平成１９年の２月に東京簡易裁判所に「家賃減額」の調停申立を行い、同年２月２３日に裁判所から第１回目の調停期日が３月１７日午前１１時という通知があった。
すると、調停の通知が届いた日に家主代理人の不動産業者から「家賃は１０万円にするが、３月の家賃支払からにしてほしい」との家主の回答を連絡してきた。
１０万円への家賃減額請求が調停を1回もやらずに見事に成功した。
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国立市富士見台で共同住宅に居住している山本さんは、平成１５年６月に家賃１ヶ月５万３０００円、共益費１０００円で入居した。
入居２年後に突然不動産業者を通じて立退きを請求された。山本さんは立退きを拒否したが、他の入居者は退去し、８室の中で残ったのは山本さん１人だけとなった。
平成１９年８月に家主の代理人の弁護士から６ヵ月後に解約するとの通知が送られてきた。山本さんは、病気を抱え移転するだけの経済力も体力もなく組合と相談の上明渡しを拒否したところ、２月に裁判所から建物明渡し請求の訴状が届いた。家主は正当事由の補充として１００万円の立退き料を提供している。
組合では顧問弁護士と相談し、法律扶助制度を使って弁護士を代理人に立てることにした。
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豊島区駒込で借地している１０数人のグループは、２０年前の更新の際に更新料の問題で地代の受領を拒否された。以来、２０年間にわたって供託をしてきた。グループとして毎月第３水曜日に、地代の徴収をかねて全員が集合してきた。
この間にも、地主からの様々な嫌がらせもあった。修理修繕をしている借地人に対して、大修繕や改築に当たるなどと主張し、中止を要求するなどの行為や大声でわめくなどのいやがらせ行為など後を絶たなかった。
その地主から、この２月に借地人１０数人に内容証明の郵便が送付されてきた。びっくりした借地人は、お世話になっている組合に相談に来た。内容は「この３月で期間満了となるが、更新を拒絶する。現在供託されているお金は、使用損害金の一部として受領する。借地として使用している土地を期限までに明渡すよう通知する」と記載されていた。
組合と相談し、借地人も現在、借地している土地には建物が存在するので契約を更新し、引き続き住み続ける意思を表明することにした。内容証明で１０数人分を送付したところ、地主は内容証明書の受け取りそのものを拒否してきた。正当の事由のない更新拒絶であることを説明し、全員で権利を守ることにした。
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豊島区西池袋に住む荒川さんは、養子縁組で実の父の親からこの土地の借地権を相続した。更新に時期になり、地主の代理人の弁護士から更新料の請求がなされた。
その弁護士と話合いをしている最中に洗濯干し場の老朽化を理由に明渡し請求の裁判をおこされた。当初、知合いの弁護士に依頼していたが、更新料や明渡し問題で妥協するよう求められ納得できずに組合に相談した。組合は顧問の弁護士を紹介するとともに正当事由のない明渡しと合意のない更新料の支払いには応じる必要がないので頑張るように話した。
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町田市小川で５０坪を借地している五十嵐さんのところに、今年の１月にレオパレス２１町田店より自宅の北側の地主の土地に共同住宅を建築するための「建築計画のお知らせ」が届けられました。
その後、地境に植えられている植木の枝が越境しているので伐採してほしいとの要望があり五十嵐さんは快く枝を掃いました。ところが、営業している理髪店がお休みで五十嵐さんが外出中に、レオパレスは植木を根から伐採し、勝手に測量した地境にブロック塀を途中までつくってしまいました。
地主に抗議すると、「これで勘弁してくれ」とお金を置いていったり、「あなたの親父の墓にあやまってくる」と分けのわからないことを言い出す始末。五十嵐さんはお金をつき返し、組合に相談し、早速組合から内容証明郵便で「借地人の同意の得てない境界は一切認められない。塀の築造を中止し、借地人と協議の上境界線を明確にしてください」と通知しました。
レオパレスは五十嵐さんに謝り、測量士を伴って以前の測量図面を修正したものを持って組合事務所を訪問して説明しました。２月２７日に現地で地主とレオパレス、五十嵐さんと組合役員と測量士が立ち会い、水糸をはって地境を確認しました。
その後、境界確認書を双方で署名捺印し、境界がはれて確定しました。この結果、五十嵐さんの借地面積は５０・８６坪となりました。すでに築造したブロック塀は撤去し、境界線の外側に沿ってブロック塀を作ることも確認しました。
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池袋駅近くの共同ビルで小料理屋を営む赤坂さんは、家主から明渡しか賃料の値上げを求められ、このままでは商売を続けることが出来ないと組合に相談した。
組合の存在は知人を通じて賃貸借のトラブルだったら組合に相談するのが一番と言われていた。明渡し請求には正当事由がないこと、賃料の値上げは双方の合意がないと出来ないので拒否することで家主と交渉することになった。ただ、家主も事情があり、こちらにも事情があるので、５年から１０年の賃料は現行の据置で定期借家契約という提案も検討することにした。
組合が交渉の窓口ということで、家主も無理やりの交渉はせずに、いくつかの提案をしてきた。最終的に同一フロアーの別の場所で、現行賃料で、店舗の内装は家主もちと言う条件で営業をすることで合意した。赤坂さん「これで安心して営業することができます」と語った。
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高額な更新料が支払えず、借地契約の更新請求を
内容証明郵便で行い、法定更新へ
大田区本羽田１丁目に宅地２３１平方メートルを賃借して、鉄鋼関係の工場を営み親から相続で権利を継承した新谷さん兄弟は、地主から高額な更新料を請求された。
この地区は戦後日本の高度成長を支えた京浜工業地帯だが、今では長期不況の影響を諸に受けて、工場跡地に高層マンションが立ち並ぶ住宅地域に変わりつつある。このような変化もあってか、請求される更新料は高額だ。
新谷さんは昨年請求された際、更新料の支払いは経済的に困難と回答し、地代の受領を拒否されれば供託する旨を伝えた。しかし、地主代理人弁護士から、更新料の協議不調の上、地代が滞納していると指摘され、土地を明渡すなら賃借権を買い取ると通告された。
直ちに、新谷さんは、これまで地主が６ヵ月分毎に地代を集金していたことを指摘し、地代滞納の事実はないこと。すでに提供した地代が返金され、受領拒否が確認できたので供託することを決断。さらに、契約更新時に借地上に建物が現存していることを主張し、賃貸借契約の更新請求を内容証明郵便で行った。すでに契約は法定更新されて今日に至っている。
新谷さん兄弟は、地代を供託し、契約の更新請求したことで、落ち着いて仕事が出来ると笑顔を取戻した。
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豊島区西池袋に住む荒川さんは、養子縁組で実の父の親からこの土地の借地権を相続した。更新に時期になり、地主の代理人の弁護士から更新料の請求がなされた。
その弁護士と話合いをしている最中に洗濯干し場の老朽化を理由に明渡し請求の裁判をおこされた。
当初、知合いの弁護士に依頼していたが、更新料や明渡し問題で妥協するよう求められ納得できずに組合に相談した。
組合は顧問の弁護士を紹介するとともに正当事由のない明渡しと合意のない更新料の支払いには応じる必要がないので頑張るように話した。
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都内では底地を地主から買取り、借地人に売買を無理やり押し付けてくる業者がトラブルを起こしている事例が増えている。
文京区関口に住む南田さんは、地主との良好な関係であったので、４０数年前に当時の地主の承諾をえて堅固な建物に建替えた。
ところが数年前に、地主が業者に底地を売買すると様相は一変した。最初の業者は無理やり追い出そうとしたが、無理だとわかると別の業者に転売した。この業者は借地借家法のイロハもしらないのか「借地契約を協議したが話にならないので契約を解除する。契約は２０年（堅固な建物は３０年以上となってる）を規定しているが更新もしていないので解除する」などの通知をしてきた。
組合と相談し、地主の主張は借地借家法の正当な事由に当たらないので明け渡しには応じる意思のないことを通知するとともに売買について話し合うというならば応じる意思があることを伝えた。
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判例紹介
借地人ＢがＣとの間に借地上の建物につき借地権付売買の予約をし、ＣがさらにＤとの間に賃貸借契約を締結したことにつき､これを仮装として､借地権の譲渡に該当するとされた事例 （東京地裁平成８年６月２日判決､判例時報１６００号１１５頁）
（事実）
（1）借地人Ｂが借地権を譲渡したい旨地主Ａに申出たところ、Ａは本件土地が自宅敷地に接しているいることから承諾を拒否した。
（２）その後ＢはＣとの間に借地権付建物の売買予約を締結し、ＣはＢに７２００万円を支払って建物の利用権を取得し､かつ､所有権移転請求権仮登記を経由した。
（３）その後建物の周囲に足場が組まれて改装工事がなされ、Ｃから建物を賃借したＤが医院として利用し始めた。
（４）Ａは､右一連の事実からすると､ＢはＡに無断で借地権を譲渡したものであるから､借地契約を解除し、Ｂに対し建物収去土地明渡を求めた。
（５）これに対しＢは、ＢはＣに対し借地権付で本件建物を売渡す予約したのみで、Ｃには本件建物を賃借しているだけであると主張し、Ａの請求を争った。
（争点）
ＢとＣとの契約は借地権の譲渡に当たるか否かである。
（判旨）
（１）Ａの譲渡不承諾の意向を承知しているにもかかわらず、あえて、ＣがＢに７２００万円という高額の金員を支払い、本件建物の占有を取得し、これをＤに転貸し､改修等自由にこれを利用していること、その代わりＢは本件建物から転居し利用について全く関与しなくなっていることからすると、ＢはＡの承諾を得ないまま借地権と建物の譲渡を強行したというべきである。
（２）ＢとＣは、Ａの不承諾意思にもかかわらず本件借地権の譲渡を断念するつもりがなく、かつ、譲渡した場合と同様の経済的効果（引渡、金銭授受、利用、仮登記）を先取り的に実現しているのであり、譲渡予約を仮装しながら、実は譲渡を強行していることに他ならない。
（３）Ａの不承諾の意向に不当な点はなく、ＢとＣはＡの承諾を得ずに、かつ、警告を無視して本件借地権を譲渡したものであるから、Ａの解除は理由がある。
（寸評）
本件借地人ＢとＣはやり過ぎである。地主Ａの解除を認めた本判決は正当であると思う。
借地権譲渡を地主が承諾しなかった場合には、借地人は借地権譲渡許可の申立を裁判所に起こせる。本件のＢもそれを起こしたが、それはＤが医院を開業した後であった。やはり譲渡許可の裁判所の決定を取り、しかる後に事を始めるべきであった。
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