借地非訟手続（借地権の譲渡承諾）を行い借地権を地主に買取らせる

　大田区久が原＊丁目に宅地３３・４５坪を賃借していたＹさんは、更新料支払いを拒否したところ、昭和63年10月分地代が受領拒否されて供託することになった。

　年末に地主の友人という弁護士から「世間並みの更新料」を支払わないとは何事かと、法的手続き取る旨の書面が届き組合に相談のうえ入会した。

　直ちに、借地法に基づき法定更新になっていることを指摘し、重ねて更新料の支払いを拒否した。さらに受領拒否により地代を供託していることを地主代理人弁護士に通告した。

　それから15年Ｙさんが死去し奥さんが相続して地代の供託を継続した。奥さんも２年前から体調を崩し入退院を繰り返すようになり、昨年には養老の老人ホームに入ることになった。その経費捻出のために借地権を処分したいと組合に相談された。

　約20年及ぶ地代供託の状況で地主の承諾は困難と考えつつ、組合知り合いの不動産業者を介しての地主交渉は不調。同業者を介して借地権の購入者を得て、借地非訟手続を行った結果、地主が借地権を買い取ることになり、裁判所の鑑定のための現地調査が行われて、今年５月和解が成立した。

　和解まで約７カ月経過したがこれまでの経費を差し引き手にした金額に、Ｙさんの奥さんは「安堵しています」と老人ホームから丁寧な挨拶があった。

東京借地借家人新聞より

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更新料（４２０万円）と手数料（１０万円）及び地代（２０％）値上げを要求される

　板橋区中板橋に借地している梅崎さんは今年２０年の期間満了で更新を迎えた。

　地主の代理人としての不動産会社から更新手続きの通知として「①２０年前に支払った金額と同額の４２０万円を支払え。②現行地代の２０パーセント値上げ。③更新事務手数料として１０万円を支払え」という内容で送られてきた。当初は、不動産会社とはバブル時の買った物件で借金の返済で余裕がない中でこの更新料は払えきれない金額で、なんとか安くならないか交渉してきた。同時に、さまざまな法律相談などを訪ね相談したが納得のいく解答はなかった。

　そのときに組合の存在を知って相談に来た。組合で更新料については契約に特別の約束事がなければ、支払う必要のないことを説明された。組合から「①更新料支払いの法的根拠②更新料の算出根拠③更新事務手数料の根拠」などを質問する通知書を出したところ、不動産会社は回答不能に陥ってしまった。その後、直接地主が面会をしてきたが、組合の説明に反論も出来ず帰っていった。

東京借地借家人新聞より

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地上げ：１８億円脱税容疑 元社長を立件へ 東京地検

　東京・渋谷の大規模再開発を巡り、不動産会社「カーロ・ファクトリー」（港区、現テールトゥシエル）が地上げの委託手数料として得た所得約６０億円を隠し、法人税約１８億円を脱税した疑いが強まったとして、東京地検特捜部は２７日、法人税法違反容疑で元社長（４８）を立件する方針を固めた模様だ。

　同社関係者などによると、元社長は０３年ごろからＪＲ渋谷駅に近い渋谷区南平台町の再開発用地を次々と購入。その転売で収益を得ていたが、赤字の関連会社「ル・マン商会」（港区）に架空の発注をしたり、代表役員を務めていた宗教法人「大和教会」（岐阜県大野町）の収入と装うなどして所得を隠した疑いがもたれている。

　ル・マン商会は事実上倒産し、大和教会も宗教法人の実体はなかった。カーロ社は昨年５月に名称をテールトゥシエルに変更。地上げは０５年に終了し、転売した再開発用地には大手不動産会社が地上２２階、地下２階の大型商業ビルを建設中。

2009年1月27日　毎日新聞

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渋谷の地上げ不動産、ビル占有で報酬つり上げ

　東京・渋谷の再開発を巡り、法人税約１８億円を脱税した疑いが浮上している不動産会社「カーロ・ファクトリー」（東京都港区、現テールトゥシエル）は、地上げした後のビルに居座って、ビジネスパートナーだった武蔵野市の住宅販売会社に報酬増額を迫っていたことが関係者の話でわかった。

　この結果、地上げの報酬は当初契約した転売益の約４割から約６割に跳ね上がった。東京地検特捜部は、カーロ社の元社長（４８）が住宅販売会社を手玉にとってつり上げた報酬を隠していたとみており、元社長らを法人税法違反容疑で取り調べる。

　取引に関与した複数の関係者によると、元社長は１９９０年ごろから都心部などでの地上げを手がけるようになり、暴力団幹部と協力することもあったという。

　住宅販売会社に「土地を転売すればもうかる」などと問題の土地の再開発話を持ちかけた２００３年ごろは、ミニバブルで都心の一等地が値上がりしていた。土地は渋谷駅から徒歩１０分以内の一等地。両社は地上げが完了して土地の転売ができれば、転売益の約４割をカーロ社の報酬にすることで合意、契約書を交わしたという。

　再開発の規模は当初はマンションなどが建つ１５００平方メートル前後の予定だったが、「広く地上げした方が高く転売できる」との元社長の助言で、徐々に範囲が拡大。住宅販売会社は０５年までの２年間で、隣接する外資系システム開発会社の本社ビルを含む約７０００平方メートルを取得した。

　ところが、土地を大手不動産会社に約４２２億円で転売する計画がまとまりかけると、それまで友好的だった元社長の態度は一変。カーロ社側は地上げしたビルの一つに居座ったうえ、転売益の取り分を上げるよう要求してきたという。

　占有を続けられると、大手不動産会社への転売話が白紙に戻るおそれもあったため、住宅販売会社側は増額要求をのまざるを得なくなった。最終的に転売で手にした利益百数十億円の約６割に当たる約８０億円をカーロ社に業務委託手数料として支払った。

　さらに、元社長は、住宅販売会社が横浜駅西口に所有していた商業地を割安で売るよう要求。同社は土地を手放したくなかったが、「渋谷でもうかったんだから、１０億ぐらい損してもいいだろう。そんなことじゃ立ち退かないぞ」などと言われ、結局、取得時よりも１０億円近く安い価格で元社長が実質的に経営する別の会社に売却する契約を結んだという。この二つの取引が済むと、元社長側は占有していたビルの鍵を置いて、立ち退いた。

　元社長は業務委託手数料として得た収入を、別に経営していた赤字会社「ル・マン商会」（港区）への架空発注で圧縮するなどし、法人税約１８億円を免れた疑いが持たれている。横浜駅西口の土地は現在も関連会社名義で保有している。

２００９年1月27日　読売新聞

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家賃を５０％値上げ請求 (京都市)

　京都市内の中心地、錦小路商店街に一部が不動産業者に底地買いされ１年が経ちました。

　当時、業者は軒並みに賃料を５０％値上げ請求し、Yさんには「業種無断変更」を口実に店舗明渡訴訟を起こしてきました。

　Yさんは、「決して無断ではなく、前家主との間で承諾を得ている。賃料についても５０％もの値上げは認められない」と反論し争いました。

　同商店街の業者２店舗も賃料増額請求の調停が行われており、Yさん同様の主張で闘いました。また、新家主は、これまで２年間の契約期間を１年に短縮するとの要求に対しても抗議し、撤回させることができました。

　家賃の値上げ請求に対しても当初請求額の５０％に抑え、今年２月分（業者は昨年４月分から請求）から実施することで和解が成立しました。

　訴訟中のYさんも、「業種変更」を認めさせ賃料も従来から２３％の値上げ幅で和解が成立しました。

　当初、組合員はYさん１人でしたが、家賃の増額を請求されている店舗に呼び掛け３名が組合に入会し、みんなで団結して闘った成果だと喜んでいます。

全国借地借家人新聞より

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２００の賃貸物件を扱いながら４０年間、１度も敷金を返さない悪質家主（静岡県静岡市）

　静岡市内で飲食店を営んでいたMさんは、昨年１０月転居しましたが、契約書で退去１か月後に敷金が返還されることになっていましたが、新年になっても一向に返還されず、静岡借地借家人組合へ相談。

　組合は、家主の経歴を調べると、８年前に組合員が敷金の返還を求めて少額訴訟を争った同一人物であることが明らかになりました。

　当時、家主は「２００軒の賃貸物件を扱って４０年間、敷金を返せと云われたことがない」と主張。この家主の主張に一番びっくりしたのは裁判官でした。そして、家主に対して「敷金は預かり金ですよ。貴方は４０年間もそんなことをやっていたのですか」とたしなめられる場面もありました。

　そして、家主は裁判官の和解勧告にも応じず判決を望み、その結果は「敷金全額を借家人に返還せよ」と組合員の完全勝訴の判決を言い渡しました。

　Mさんは、このようないわく付の家主に対して「敷金返還請求」を内容証明郵便で通知したところ、敷金の１０％の退去時償却費・住宅と倉庫のハウスクリーニング費用を敷金から差し引き返還するというものでした。

　組合では、最近の判例からみてハウスクリーニング代は家賃に含まれている。退去時償却費（敷引き）は原則無効であるので敷金を全額返還されれるべきとの見解を示しています。

全国借地借家人新聞より

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「追い出し屋」被害で指針策定へ 国交省方針

　賃貸住宅の家賃を滞納した借り主が、家賃保証会社から法的手続きを経ずに退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次いでいるのを受け、国土交通省は家賃保証業務のガイドライン作りに乗り出すことを決めた。悪質な業者による「追い出し行為」を防ぐのがねらいだ。

　家賃保証業務は監督官庁がなく、政府も正確な業者数を把握していない。国交省は昨年１２月に調査に着手。日本賃貸住宅管理協会を通じ、会員企業などに契約書の提出を求め、契約件数、売上高、利用者の相談窓口の有無などを調べている。全国宅地建物取引業協会連合会や全国賃貸住宅経営協会にも保証会社との取引状況などの報告を求めている。

　すでに届いた数十社分の契約書のなかにドアロックや家財処分など、違法性の高い記載があることを確認。これを踏まえ、国交省は被害の広がりをくい止めるためには、契約書の適正化に重きを置いたガイドラインが必要と判断した。

　２月上旬にも調査結果と合わせて、ガイドラインを公表。法外な違約金請求など、消費者契約法に触れる記載例を示し、違法な契約を結ばないよう呼びかける。また、業界団体に苦情の相談窓口を置くよう求める内容にする方針だ。

　世界同時不況のあおりで、「派遣切り」などで職と収入を失った非正規労働者らが増え、家賃を払えない借り主が続出すると予想されている。各地で支援活動に取り組む弁護士らは２月１５日に全国組織を結成し、家賃保証業務の登録制を柱とする法規制の検討を進め、国に早期の法案化を要望する方針だ。

2009年1月24日　朝日新聞　夕刊

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大東建託の騙しの明渡し交渉

　賃貸住宅の管理戸数全国ＮＯ１で３０年一括借上を宣伝している大東建託だが、今年の２月に家主の代理人と名乗り突然調布市に住むＳさんに対し７月までに立退くように連絡してきた。

　同社の社員は引越しの費用は大会社なので心配いりませんと言葉巧みに明渡し承諾書にサインさせた。　ところが移転先も紹介せず、移転費用も提示してこない。

　困ったＳさんは、組合に相談し、組合が交渉して７月中にやっと引越しができた。

東京借地借家人新聞より

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「更新料の支払は事実たる慣習ではない」と頑張る借地人

　東京都狛江市元和泉で寺領地３７坪を借地しているＹさんは、借地契約の更新日から１年後の平成１９（２００７）年５月、地主から坪あたり更新料として１坪８万５０００円の更新料を請求されました。

　Ｙさんは、同敷地を自宅とアパートに使用し借地契約は別々に契約しています。アパート用地は､昭和６１（１９８６）年に約１５０万円の承諾料を支払い再築し、自宅は１０年前に５０２万円の更新料を１０年の分割払いで払っています。

　Ｙさんはインターネットで組合を知り「更新料は法律的に支払う義務がない」ことがわかり多摩組合へ入会し、更新料の支払いを拒否する旨地主へ通知しました。

　地主は、「前回も更新料をうけとっている。また、当寺の借地人からもは更新料を受領していることから『事実たる慣習』となっている」と主張し、払わなかったら法的手続きを検討すると脅かしてきました。

　多摩借組は、最高裁の判決でも「更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められない」として更新料支払の慣習は否定され、判例上、既に確定していると反論した。

　２００８年２月、地主は、立川簡易裁判所へ調停を申立ててきたが、Ｙさんは裁判所に上申書を提出し、「支払義務のない更新料を協議する調停には出席するつもりはない」との裁判所へ上申書を提出し、４月に不調になり､６月に東京地裁八王子支部に更新料請求で提訴してきました。

　Ｙさんは契約書で更新料の支払を合意したこともなく、、「これ以上お寺の言いなりにはなれない」として大きな圧力の中で頑張る決意をしています。

全国借地借家人新聞より

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地主が底地を不動産会社に売却

　豊島区上池袋で借地している野島さんたちは、昨年、地主からいきなり「底地を不動産会社に売却した」と通知された。

　寝耳に水の通知でびっくりした野島さんは、地元の元区議会議員で借地借家人組合の役員の紹介で組合に入会した。その際、一人より二人、なるべく多くの方が一致して対処することが最も有効な対処であることを話され、同じ地主の借地人全員に組合を紹介し、全員が入会した。

　その後、一年あまり経過したが、この間、何回か地元の集会室などを借りて勉強会や相談会などを開催して、組合員相互の親睦を図りながら交渉してきた。

　買取の希望価格が業者の売買価格と一致した人も、全員が話しがつくまで、抜け駆けはしないと一致しがんばってきた。

　その結果、借地のままで買取りも売却もしないと言う借地人を除いて、当初、不動産会社が提示してきた金額を大幅に下回る金額・借地人の希望する金額で買取ることに合意した

東京借地借家人新聞より

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事業用定期借家契約を理由に明渡請求裁判

　大田区大森南＊丁目にてクリーニング業を営むＢさんが、店舗併用住宅の明渡しの訴状を手に相談にみえた。

　訴状内容は、「事業用定期建物賃貸借契約期間満了にも関わらず、明渡しに応じていない。建物から退去して明渡せ」ということだった。そもそも兄の名義の契約を更新の際に本人名義に切り替える時に、大変なこととは考えず家主の言われるままに、定期建物賃貸借契約に署名捺印をしたのが問題の発端だった。

　これまで知り合いの税理士に相談してきたが、見通しが立たず組合の役員を介して組合事務所を訪ねたのだった。

　定期建物賃貸借契約は、平成１２年３月１日以前に契約し、居住用の建物賃貸借契約は定期借家契約への切り替えは認められないが、事業用は切り替えができる。

　Ｂさんの場合は居住も付いている（店舗併用住宅の場合は居住用の扱いになる）ので定期借家法の附則第３条に抵触し、契約の切り替えは無効と争う決意でいる。

東京借地借家人新聞より

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（参考）
附　則　（平成１１年１２月１５日法律第１５３号）　抄

（施行期日）
第１条 　この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は平成１２年３月１日から施行する。

（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）

第２条 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２ 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第３８条第１項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。

第３条 　第５条（借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

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　借地借家法第３８条の定期建物賃貸借（定期借家契約）の規定は平成１２年３月１日に施行された。

　この定期借家契約は平成１２年３月１日以前に契約した居住用借家には「借地借家法の一部改正に伴う経過措置｣（附則第３条）により適用されない。即ち､「経過措置附則第３条」により既存の居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えることは禁止されている。

　仮に当事者の合意で居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えたとしても、その契約は定期借家契約として認められず、普通借家契約として扱われる。

　なお、店舗・事務所・倉庫等の営業用借家は、平成１２年３月１日以前に契約したものであっても、当事者の合意があれば、普通借家契約から定期借家契約への切換えは行える。

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組合を窓口に東京土地開発と交渉

　墨田区太平＊丁目の借地人１２世帯が６月に地上げ問題で入会した。新しく地主になったのは東京土地開発株式会社で、７月３日に千代田区の本社に組合員２名と地元代表１名が借地人一同から預かった地代を納に行った。

　翌日の７月４日の同社の担当者のＡ氏より組合に話し合ってほしいとの連絡があり、７月１１日に会談した。Ａ氏は「１４日から測量に入るので皆さんの了解を得てほしい」、「うちは地代を頂くのが本業ではなく、土地の売買、つまり開発するのが会社の方針です」と主張した。

　さらに、ここの場合は特別といいながら「底地の売買価格は北側が１坪７５万円、南側１坪７０万円、角地の皆さんは１坪７５万円で考えています」、さらに「金利のこともありますので１日も早く処分したいので皆さんのご協力を」と３０分にわたり一方的に話して帰っていった。

　組合では７月２３日に借地人一同全員に集まってもらい、東京土地開発との話の内容を知らせ協議した。売買については結論が出ず、今後アンケートをとって組合員の意見を組合で集約することにした。

　東京土地開発の社員は一部の借地人に「地代はをいつまで払っているのか」連絡をしてくるなどの動きがあり苦情が出た。

　組合では新居氏に対し勝手に組合員を回らないよう注意し、「個々には連絡をしない」ことを約束させた。

　組合では「底地が買えなければ無理に買取る必要はない」と説明し、借地人一同の意見を聞き、今後も粘り強く交渉していく予定でいる。

東京借地借家人新聞より

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借地更新料（３６坪で１８５万円）を請求される

　立川市錦町*丁目に３６坪を借地しているＹさんは、２０年前に更新料１３０万円を支払った。今年の６月末に２０年の契約が切れ、地主から更新するなら１８５万円を支払うよう請求された。Ｙさんの娘さんは、母親も体も弱く今回はとても更新料を支払うお金の余裕もなく困っていたら、たまたま組合事務所の前を通り過ぎ看板を見て組合に相談した。

　組合から「更新料はそもそも法律上支払う義務はなく、更新料を払わなくても法定更新すれば前契約と同一条件で更新ができる」と説明を受け、渡辺さんも安心した。地主と直接交渉することはやめて、組合と話し合うよう連絡した。

　その後、地主から相談受けているという旭化成ホームズ(株)コンサルティングのＭ氏が連絡してきて、７月３０日に組合事務所で話し合いを行なった。

　組合役員は、地主に対し「組合では更新料は合意更新の対価であり、借地人が支払を拒否する以上、地主は更新料を強制的にとることはできない」と説明した。

　Ｍ氏は前回更新料を支払っているので、更新料を支払う合意があると主張したが、契約書に次期更新時に更新料を支払う特約がないかぎり、更新料を支払う合意はないことは判例で明確になっていることを強調した。

　地主側はこれ以上話し合っても無理であることがわかり、今後は弁護士と相談してみるといって帰っていった。

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建物老朽化と耐震性を理由に新家主が明渡し請求

　練馬区桜台で、長屋形式の借家で、１階で電気店を営み２階で居室を賃借しているＡさんは、この地で長年住み営業をしていた。当時の家主は親切で、安心して営業し生活をしていた。

　ところが、今年の２月に新しい家主が現れた。そして５月に「建物の老朽化と耐震性を理由に補修の努力を越える修繕が出来ず、賃貸人としての責任を全うできかねる」とし、来年の更新時に更新拒絶を通知してきた。

　この通知をみて心配で寝ることも出来なくなったＡさんは池袋の西武百貨店の相談会にやってきた。正当事由のない明渡し請求には応じる必要のないことを説明され、Ａさん「今日から安心して寝ることができる」と語った。

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３年半に亘る借家の明渡交渉が解決した

　江戸川区東小岩の平屋建て借家に住むYさん達３軒は３年前の０５年３月５日に不動産屋から「戦後直ぐに建てた建物なので老朽が激しいため今回の契約期間満了で契約を解除するので更新しない」との文書が送りつけられ、５月１１日に組合に入会した。

　当初１軒１５万円の引越料が、１０月には３０万円になり、不動産屋は「そちらの要求額を提示してほしい」と言ってきたので、組合は金額を提示した。０５年１２月に不動産屋より１軒１００万円の提示があり、その後も数回文書の交換と話し合いを重ねたが進展がないまま、業者がユアーズホームにかわった。

　２年後の０７年８月、ユアーズホームは組合員宅に挨拶に来て「引越料の金額が決まった」と連絡。Yさんたちは「この件は全て組合に一任してある」と動じないため、同会社は組合に「話し合ってほしい」と電話を寄こした。何度か話し合いが行なわれ、２００８年の４月２２日組合事務所で「２００万円でまとめてほしい」との条件をYさん達も了承し、今年の１０月末迄に明渡すことで合意。３年半近くかかったが、組合員の粘りが実る結果で終わった。

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レオパレス２１が強引な明渡請求裁判

　レオパレス21は、全国各地で老朽借家の明渡しで家主の依頼を受け、明渡しを請求する事件を起こしている。ワンルームマンションを建設し、一括借上げで家賃等の管理を行なうというやり方で急成長しているが、明渡し請求でも強引なやり方で、組合にも相談がいくつか寄せられている。

　府中市*町に住むYさんとUさんは、４０年以上今の借家に住んでいるが、２００７年９月に家主とレオパレス21の社員が来て、ワンルームマンションを建てるので１２月一杯で退去するよう求めてきた。Yさんたちにとって、あまりにも急な話で返答に困っていたところ、２００８年５月に入り家主はレオパレスの専属弁護士を代理人に立て明渡しの裁判を東京地裁八王子支部に起こしてきた。

　裁判の日も迫り、途方にくれていた時、子どもさんがインターネットで組合を発見、５月に早速相談に来て組合に入会した。直ちに、組合の顧問弁護士と打合せを行い、２人で結束して裁判を闘うことになった。

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アパートの同居の契約者が退去し、７５歳の高齢者が立退きを迫られる

　葛飾区に住む借家人の佐藤さんは、アパートの明渡しを請求され、どのように対処したらよいか悩んで組合に相談に来た。

　事情を聴くと、契約者であった方と同居していたが契約者が１年前に退去し、その後は佐藤さんが家賃を支払い続けている。

　弁護士に相談したところ、損害賠償を請求されるので明渡しに応じた方がよいと言われた。

　佐藤さんは、７５歳と高齢で新たな契約をするための連帯保証人を頼める人もなく、アパートに居住し続けたいとの希望である。家賃は佐藤さん名義で提供し、家主はこれを受領している。従って、賃貸借契約は成立していると解される。

　組合では頑張るようアドバイスしている。今後は、居住の権利を守って頑張っていくことになるのだが、佐藤さんと組合の意思の疎通が大事になっている。

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地上げ業者提示額の１/３で底地を買取る

　Ｂさんは、豊島区雑司ヶ谷で借地上の建物を数年前に購入し住むようになった。昨年、地主から底地を大阪の業者に売買したので今後はそちらに地代を支払うように通知された。

　その業者は、底地を買取るか、借地権を売却するか２つに１つと言ってきた。数年前に借地権付の建物を買取ったために買取る資金もなく、かといって売却して他に住むところも難しいと考えていたＢさんにとって、相手の対応が怖く感じてきた。知人の紹介で組合に相談に来た。

　組合では、業者のいう２つに１つではなく、今までどおり借地として住み続けることができることを説明した。同時に相手の対応に恐怖を感じていたので、業者に組合事務所に来てもらうことにした。業者は、Ｂさんには直接面会しないこと、地代も組合事務所を通して集金に来ることを約束した。

　同時に、この同じ地域には弁護士も含め数人がいた。他の借地人はこの弁護士を通じて、数ヶ月で話合いをまとめ、底地を買取ったり、借地権を売却してしまった。

　Ｂさんは、組合と相談して、業者が提示した３分の１ならば買取れることを通告した。業者は、この価格では他の借地人との整合性が保てない、何とかしてくれないかと泣きついてきたが、この価格以上ならば、借地のままでいく事を繰り返し通告した。

　最後は、こちらの提示した価格で売買が成立した。Ｂさんは「こんなに安く買取ることができたのも組合のおかげです。」と語った。

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三菱東京ＵＦＪ、暴力団と関係深い元社長側に地上げ融資 ４

　横浜でも地上げ計画

　９１～９２年　組長と連携の契機

　三菱東京ＵＦＪ銀行（旧東京三菱銀行）からの融資で東京・渋谷の地上げを進めた不動産会社元社長（４８）が９１～９２年、横浜市内の自動車学校敷地の地上げを図るため、詐欺的な手口で学校の経営権を取得し、株主総会の議事録を偽造していたことが関係者の話でわかった。この地上げ計画は、元社長が、暴力団組長と関係を深める原点とみられている。

　渋谷の地上げでも立ち退き交渉での脅迫的な手法が問題視されており、元社長が以前から不正行為を繰り返していた実態が浮かび上がった。

　元社長らの経営権取得を不当とする学校職員らが起こした訴訟の判決や関係者の話によると、学校では８０年代以降、創業者一族の役員（当時、故人）が学校や自分名義で借金を重ね、資金繰りが悪化していたという。主な借入先は三菱銀行（当時）の地元支店で、学校の敷地などを担保にした融資額は８３～９０年に計約１３億円に上った。

　この役員は、三菱以外の金融会社からも借金し、返済を求められる中で、９０年ごろから指定暴力団極東会組長（９５年に死亡）と関係を深めた。さらに、この組長を通じ、不動産会社元社長とも知り合ったという。

　同じころ、横浜市が、学校と親会社の敷地を含む一帯に公園整備を計画。学校側に売却を打診したという。２万平方メートルを超える敷地の評価額は１００億円以上とされ、これを知った元社長と組長は、学校の役員とともに、学校を閉鎖して敷地を地上げし、市に売却することを計画した。

　このため、元社長らは、役員の親族で、借金返済に追われていた学校経営者に親会社の株を売却するよう持ちかけ、９１年に１０億円で購入する契約を結んだ。筆頭株主になった元社長らが、自動車学校の経営権を握ったという。

　しかし、元社長は株代金のうち５千万円を払っただけで、残額は支払わなかった。元社長らが経営権を不正に取得したとして職員らが起こした訴訟の判決は、元社長が「残金を支払う意図がないのに、株券の詐取を図った」と認定、株取得を無効とした。さらに、元社長側の数人が親会社の取締役に就任した株主総会の議事録を偽造と判断した。

　また、元社長と暴力団組長は同年、実際には活動していない宗教法人「大和教会」を買収。学校に隣接した敷地内に教会の看板を掲げた２階建てのプレハブ小屋を建てた。学校関係者は「教習生や近隣住民に『気味が悪い』と受け止められた」と話し、元社長は小屋を拠点に学校側に閉鎖を迫る活動を行ったという。経営権をめぐる訴訟では、元社長側が敗訴し、０１年に判決が確定。小屋も撤去された。

　こうした経緯について、学校側に融資していた当時の三菱銀行の支店幹部は「（元社長の）名前は聞いたことがなかった」としている。

　元社長は０３～０５年、東京・渋谷の地上げをめぐり、都内の住宅販売会社経由で当時の東京三菱銀行などから計２１６億円の融資を受けていたことが明らかになっている。

２００９年1月7日　朝日新聞　朝刊

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東京地裁は地主の更新料支払請求を否認

　２００８年４月２５日、東京地裁は地主の土地の有効利用を理由にした土地明渡請求訴訟で借地人勝訴の判決を下した。また、地主の予備的請求である更新料支払い請求に対しても否認の判断を下し、請求を棄却した。

　大田区北糀谷＊支払いは困難と、知人の紹介で組合長に相談して入会した。借地法上建物が現存しており、法定更新もやむを得ないと更新料の支払いを拒否する旨をＫさんは組合を介して地主に通告。

　地主はこれまで更新料を支払うか、土地を明渡すかと借地人らに求め、明渡しさせた土地は賃貸住宅建築する等の活用して来た。Ｋさんより通告を受けた地主は、待っていたとばかりに自ら土地の使用と有効利用を理由に更新拒絶明渡し、予備的請求として更新料を求めて東京地裁に提訴してきた。２年余に及ぶＫさんの奮闘内容は、組合の集まりや定期総会で報告されて組合員の注目だった。

　地主の提示額か、裁判所提示の相当額と引き換えに土地明渡せとの求めに応じ、和解へと進み更新料での協議となる。当初の請求の半額以下の提示にも拒否するとさらに金額を下げて、過去の支払い事例を示されて苦悩する。Ｋさんは、組合長ら多くの組合員に激励されて、更新料不払いを主張して、弁護士の奮闘による判決を求めた。

　判決は、地主の土地使用の必要性は乏しく、借地人の土地を使用する必要性は相当に高く、地主には人を押し退けてまで使用する必要性はないことは明らかであると有効利用を否定した。

　また、東京都内においては更新料の支払いが一般的な慣習となっており、過去に２度の更新の際にも更新料を支払っており、当事者間の慣習に従うのが当然との地主の主張に対し、借地契約が法定更新される場合にも更新料の支払いがなされるという事実たる慣習があるとまでは、本件全証拠によっても未だに認めるに足りないというべきである。地主の請求をいずれも棄却する。

　以上のように東京地裁は見事な借地人勝利の判決を下した。

東京借地借家人新聞より

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4年半の裁判の末に、借地上に鉄骨３階建の自宅が完成した。

　台東区谷中に住む山田さんは地主との4年半に亘る建築を巡る裁判の末に、借地上に鉄骨３階建の自宅がやっと完成した。

  事件の発端は、地主側弁護士からの通告書であった。地主側の通告書には、「通告人は、本書面を以って貴殿が本件土地上に於いて建物の新築・改築又は増築を行わないよう請求致します」と記されていた。　　建築計画を立て、建築会社の設計図も完成し、新築の準備をしていた矢先のことであった。

　「貸地上に建築計画上の住宅・店舗の建築に際して更新料・承諾料の要求は一切致しません」と言う直筆の実印が押された念書を地主から貰っており、地主からは既に建物建築の承諾を得ていたにも拘らず、このような建築中止の通告である。地主のたちの悪い遣り方に納得が出来ず裁判に訴えた。

　地主は裁判が始まる5年前に住宅金融公庫から建築資金を得て、5階建の賃貸マンションの建築を11月から始めた。

　ところが、地主の敷地内で工事が行われていれば何ら文句は無い。しかし、4軒の借地人の同意も得ずに、その借地内に勝手に入り込んで無断で足場を組み、借地部分に60㎝以上も喰い込んで鉄板で囲い始めた。公庫と建築会社に敷地の無断使用を抗議した結果、工事は全面的にストップした。

　公庫は地主に対して、借地人のとの間で工事に関する同意が得られない場合、且つ12月中に着工出来ない場合は、融資打ち切り・建築中止を勧告すると通告した。

　地主は建築中止を怖れ、借地人が要求する内容の念書を仕方なく書いたのであるが、借地人としては16本のH鋼 の打ち込みを容認する代償として念書を得たのである。

　裁判が始まると地主側は木造建物の建築承諾はしたが、堅固建物の建築承諾はしていないと反論してきた。確かに念書には堅固建物とは書いてない。

　だが、裁判所は非堅固建物から堅固建物への変更を認め、30年の借地契約で鉄骨３階建の建物へ建替えることを認めた。地主が書いた念書通り建替承諾料・借地更新料共に支払わずに済んだ。

　建築資金は店舗併用住宅なので国民生活公庫から融資を受けて、裁判終了から2年後に建物は完成した。

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