地代の未払いと増改築違反を理由に明渡しの調停

　豊島区西巣鴨に借地して５０年以上になる下田さんのところに、昨年末、亡くなった地主の相続人である長男から、相続人代表としての挨拶と地代の請求書が送られてきた。

　いつもどおりに指定された銀行に１年分の地代を送金しておいたところ、今年に入り、下田さんの土地を相続したという地主の長女の代理弁護士から契約書に記載されている当月払いの賃料が支払われていないのでただちに支払うよう内容証明が送付されてきた。

　不安を感じた下田さんは知り合いの司法書士に相談した。まかせなさいといわれ安心していたが、今度は９月にいきなり、相手弁護士から地代の未払いと増改築違反で明渡しの調停をおこされた。

　依頼した司法書士に確認したところ何もやっておらず、仰天していろいろ探したところ借地借家人組合があることを知り相談にきた。

　地代の支払い方法はすでに数年前より一年払いとなっていること、増改築も先代の承諾を得たことなど調停の回答書を作成し、簡易裁判所の調停に出向いた。証拠の領収書も添えて提出したところ、あっさりと地主の弁護士は明渡し問題を撤回し、借地権を売買してくれという話に方向転換した。

　下田さんは「組合に相談して、本当に助かりました。売ることも買うことも出来ないので、このような強引な地主に対抗して、引き続き組合と相談して頑張ります」と話した。

東京借地借家人新聞より

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地上げ屋が底地の買取りを強要

　荒川区東日暮里３丁目で約１９坪の借地をしているＴさんは今年の８月に更新を迎えることになっていたが、２月頃地主から今度土地を売ったので後はその人達と話し合ってほしいと連絡が入った。

　その後、地上げ屋の社員２人が訪ねて来て、「土地を買うか借地権を売るかどちらかにしろ」と言われ地上げ屋と判明。

　Ｔさんは組合に入会し、買取りを断ったところ「更新料１５０万円、地代は現行の倍額の３万円を支払え、当社の言うことをきかなけば裁判でも何でもする。そのときには大変な費用がかかる」と脅かされた。Ｔさんは、今後話し合いは組合事務所以外ではしないと頑張っている。

東京借地借家人新聞より

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地上げ屋に組合を窓口に交渉することを通告

　葛飾区高砂で２代にわたり借地をしている渡辺さんは、土地を買ったと称し、地主の委任状を持った不動産会社の来訪を受けた。

　買ったと称する会社は、さくら住宅（株）、来訪者はその会社の委任を受けた三和住宅（株）で、委任状の内容はさくら不動産販売（株）の所有の不動産の管理・賃貸料集金及び仲介その他一切のことに関しての行為を委任している。

　この２社は知る人ぞ知る地上げ屋。所有権譲渡に関して聞いたところ、所有権移転登記はまだされていないとのこと。名うての地上げ屋の物件ともなれば素人では太刀打ち出来ないのが現状である。相手の要求が何かと知る必要があり、まずは葛飾借地借家人組合を窓口に交渉することにした。

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地代は税負担の３倍以内と主張し控訴審へ （兵庫県尼崎市）

　２００８年８月２０日、尼崎簡易裁判所は、地代減額請求事件で、借地人が減額請求の正当性の理由として、最高裁の継続賃料（地代）は「公租公課の２～３倍」が適正額との見解を示した指針に対して「相当賃料算定の一事情にとどまるものである」との判断を示し、尼崎簡裁が指定した不動産鑑定士による若干の減額を示した鑑定結果をもって適正地代であるとの判決を下しました。

　兵庫県尼崎借地借家人組合の借地人Ｔさんは、５４．９㎡の土地を借地し、平成１２年５月に合意した月額地代３万２８００円（当時公租公課倍率７．９倍・平成１９年度１１．２倍）を、公租公課倍率が上昇したことから考えて、平成１９年５月分より１万１６２９円が相当であると減額請求を申立てました。

　一方、地主側は毎年月額１０００円値上げすることが適正額であったと主張し、４万１７００円増額の反訴をしてきました。

　尼崎簡易裁判所は、月額地代２万８７００円が相当額とした鑑定額通りの判決を言い渡しました。

　Ｔさんは、この判決に対して１２．５％の減額であったが、公租公課倍率は９．８倍であり適正倍率からみて不当に高く不十分であると主張し、２００８年１０月７日神戸地裁尼崎支部へ控訴しました。

　Ｔさんは、不動産鑑定基準による算定された地代は、従前地代を基準にして算定さており従前地代が不適正であれば鑑定される地代も不適正であると主張し、あくまで最高裁の指針を反映した判決を求めています。

全国借地借家人新聞より

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修繕費用は敷引きの中に含まれる

　先日紹介した京都地裁の「敷引特約」に関する動きを窺い見ると、２００１年４月１日施行の「消費者契約法」の影響が大きいことが判る。加えて、「敷引特約」自体が消費者契約法に反して無効という流れが定着してきたことが実感出来る。約７年間で裁判所の「敷引特約」に関する考え方が大きく変わったことがよく判る。今回紹介する事例は７年前のもので、消費者契約法が適用される以前のものである。

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　大阪簡裁は、敷金返還請求少額訴訟で、「敷引き額は、賃借人の債務不履行による損害や家屋の修繕費用等をあらかじめ概括的に定めたものであると解することができる」として敷金から新たに修繕費用として差し引くことはできないとして３０万円の返還を命ずる判決を下しました。

　大阪市城東区で、平成６（１９９４）年１１月から賃貸マンションを借りている仲野みゆきさんは、敷金８０万円を支払い、退去時３０万円を返還することを条件に入居しました。

　平成１３（２００１）年２月に契約を解約したところ、１か月後に敷金を返還す約束になっていたにもかかわらず、汚れや染み等があることを口実にして、家主は修繕費用２３万８４５５円を請求し、３０万円の敷金返還を拒否してきました。

　そこで、仲野さんは、引っ越し先の旭区借地借家人組合の支援で大阪簡裁へ少額訴訟を起こしました。その約１か月後に公判が開かれ、１回で結審し、その１週間後に前記の判決が出ました。

　勝訴した仲野さんは、「弁護士もつけずに自分で裁判を起こすことに決断がいったが、裁判に勝てたのは本当に嬉しい。組合から提供された建設省住宅局の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』は、大きな励みになた」と語っていました。

全国借地借家人新聞より

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５０年以上前の増改築を無断との理由で家主が建物明渡訴訟 （京都）

　２００７年９月、京都市伏見区で借家住まいの伊藤さんは、京都･伏見簡裁で勝利判決を勝ち取ったところ、家主から５０年以上も前に行った家屋の改築を取り上げ、「無断増改築」との難癖をつけ、「契約解除・建物明渡請求」の裁判を京都地裁へ提訴されました。

　２００８年８月７日、京都地裁は、借家人の伊藤さんへ「原告（家主）の請求を棄却する」という完全勝利の判決を下しました。

　判決理由では、「被告の生活（居住及び収入源である営業）を維持する最も基本的な条件である本件建物の賃貸借の継続を危険に陥れるような選択をするとは考えがたい･･･被告が（その後の明確に承諾を得てした小修繕）工事よりも大掛かりな工事である本件改築工事について、賃貸人の承諾を得なかったとは考えがたい」として、「被告は、本件改築工事を施行するにあたり、賃貸人の承諾を得たと認めるべきであるから、本件賃貸借契約に解除理由はなく、原告がした本件解除の意思表示は効果を有さない。」と契約解除の請求を棄却しました。

　その後、家主が不当にも大阪高裁へ控訴し、伊藤さんは引続き係争中になりました。

全国借地借家人新聞より

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家賃債務保証業務の適正な実施の確保の要請等について（国土交通省）

家賃債務保証業務の適正な実施の確保の要請等について

平成21年2月16日

１　概要

　○近時、いわゆるゼロゼロ物件などの住宅の賃貸業務や、家賃債務保証業務を巡るトラブルが発生していることから、これに関する実態調査を行いました。

　○また、家賃債務保証業務に関しては、（財）日本賃貸住宅管理協会あてに、家賃債務保証業務の適正な実施の確保を要請する文書を発出するとともに、家賃債務保証の契約や業務の実施に当たって留意すべき事項を、国土交通省のHPに掲載しました。

　○さらに、いわゆるゼロゼロ物件を含む住宅の賃貸業務や家賃債務保証業務の適正化のための方策を含めて民間賃貸住宅政策について、社会資本整備審議会住宅宅地分科会に設置した民間賃貸住宅部会（2月下旬に第1回部会を開催予定）において、検討を行うこととしています。

２　家賃債務保証業務の適正な実施の確保の要請について（別添１参照）

　○家賃債務保証業務を行っている企業からなる賃貸保証制度協議会を設けている（財）日本賃貸住宅管理協会あてに、家賃債務保証業務の適正な実施の確保についての要請文を発出しました。

　○要請文においては、下記３の実態調査の際に提出していただいた家賃債務保証契約書において法令等に違反する可能性のある条項（物件への立入り、開錠の阻害、物件内の動産の搬出・処分などの条項）が見受けられたことから、契約書の見直しの検討を含めて、業務の適正な実施の確保に向けて取り組んでいただくよう要請しています。

　○また、契約や業務の実施に当たって留意すべき事項（要請文と同内容）を、家賃債務保証業務を実施している者に向けて、広く周知するために、HPに掲載しました（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/torikumi.html#minkanjuutaku）。

３　家賃債務保証業者の実態調査結果について（別添２参照）

　○（財）日本賃貸住宅管理協会に設けられている賃貸保証制度協議会の会員に対して、保証契約の締結件数や相談窓口設置状況等を把握するために実施した調査の結果をとりまとめました。

　○また、賃貸保証制度協議会の会員以外で家賃債務保証業務を行っている企業の数を把握するため、賃貸住宅の管理業者や仲介業者の団体等の協力を得て実施した調査の結果をとりまとめました。

　○調査の結果把握できた63社については、賃貸保証制度協議会会員向けと同様の実態調査を今後実施する予定です。

　○同様の実態調査は、今後も定期的に実施する予定です。

４　いわゆるゼロゼロ物件等を巡る相談等の実態調査結果について（別添３参照）

　○「敷金ゼロ・礼金ゼロ」などをうたい文句とした賃貸住宅（いわゆるゼロゼロ物件）等における家賃回収方法等を巡る相談件数や相談内容を把握するために実施した調査の結果をとりまとめました。

　○実態調査において、いわゆるゼロゼロ物件と判明している事例において具体的な事業者名が挙げられた１社について、２月にヒアリングを行ったところ、現在は、法令を遵守して業務を行っているとのことでしたが、今後も、継続的に業務の実施状況についてヒアリング等を実施していくこととしています。

　○ゼロゼロ物件以外について名前の挙がった事業者についても、今後ヒアリング等を実施する予定です。

　○同様の実態調査は、今後も定期的に実施する予定です。

５　社会資本整備審議会での民間賃貸住宅政策の検討について

　○民間賃貸住宅政策について集中的かつ機動的に調査審議を行うため、平成21年1月13日、社会資本整備審議会住宅宅地分科会に民間賃貸住宅部会を設置しました。

　○2月下旬に第１回民間賃貸住宅部会を開催する予定であり、今後、いわゆるゼロゼロ物件を含む住宅の賃貸業務や家賃債務保証業務の適正化のための方策や、退去時のトラブルなど民間賃貸住宅の紛争の防止・円滑な処理のための方策、良質な民間賃貸住宅の供給及び適正な維持管理のための方策等について、順次検討を行っていくこととしています。

添付資料

• 別添1　要請文（PDF　ファイル）
• 別添2　家賃債務保証業者の実態調査結果（PDF　ファイル）
• 別添3　ゼロゼロ物件等を巡る相談等の実態調査結果（PDF　ファイル）

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追い出し屋被害で借り主勝訴（福岡簡裁）

　家賃を滞納したら未明まで支払いの督促を受けたなどとして、福岡市の３０代の会社員男性が東京に本社を置く家賃保証会社と同社社員３人に約１００万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１７日、福岡簡裁であった。野瀬真司裁判官は「生活の平穏を害し、精神的苦痛を与えた」として、同社に５万円の支払いを命じた。

　弁護士らでつくる支援団体「全国追い出し屋対策会議」によると、追い出し屋被害をめぐる訴訟で借り主側が勝訴した判決は初めて。

　判決などによると、男性は０７年４月、同社を連帯保証人に福岡市のアパートを家賃５万１千円で借りた。敷金、礼金なしの「ゼロゼロ物件」。給料が減ったことなどから男性が同年６～８月の家賃を滞納すると、同社の社員３人が午後９時ごろに男性方を訪れ、翌日午前３時まで支払い交渉を続けた。

　野瀬裁判官は「午前０時を過ぎた交渉については精神的苦痛を与えたというべきだ」と指摘。ただ社員が男性方に無断で上がり込んで玄関に居座ったなどとする男性側の主張は、「犯罪行為に当たるような強引な取り立てを受けた証拠はない」と退けた。

　判決後、男性は「同じ境遇の人に被害が及ぶのを防ぐための提訴だったので、納得はできる判決」と話した。同社は「判決について、特にコメントすることはない」としている。

２００９年２月１８日　asahi.com（朝日新聞）　

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「ゼロゼロ物件」未明の家賃取り立て、保証会社に慰謝料命令

　敷金・礼金が必要ない「ゼロゼロ物件」に入居した福岡市内の３０歳代の男性が、滞納した家賃の取り立てを午前３時まで受けたとして、家賃保証会社「フォーシーズ」（東京）と同社従業員３人に慰謝料１００万円などを求めた訴訟の判決が１７日、福岡簡裁であった。

　野瀬真司裁判官は「生活の平穏を害して精神的苦痛を与えた」として、同社と３人に計５万円の慰謝料の支払いを命じた。

　ゼロゼロ物件を巡っては、連帯保証人の契約を結んだ家賃保証会社による強引な取り立てなどが社会問題化している。弁護士らでつくる「全国追い出し屋対策会議」（大阪市）によると、保証会社への賠償命令は全国で初めて。

　判決によると、男性は同社の連帯保証を受け、アパートを借りた。３か月続けて家賃（月額５万１０００円）を滞納した２００７年８月３１日午後９時頃、自宅を訪れた同社従業員３人から６時間にわたって取り立てを受けた。

　野瀬裁判官は、午前０時以降も取り立てが続いた点を問題視し、慰謝料を認めた。

２００９年２月１８日　読売新聞

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更新料を拒否すると不動産業者は「それならば裁判にするぞ」と捨て台詞

　板橋区南常盤台に住む井上さんのところに 、今年の７月に地主の娘から「母親に代わって更新についての話を一任されたのでご連絡ください」という通知が来た。

　井上さんは不安になって、様々なところに行って相談したが、最後に知り合いから紹介されて組合事務所に来た。

　相談された組合では今年末に更新の期間が満了になるので「貴殿から賃借している土地には当方が所有している建物が存在しますので更新し、引き続き住み続けるつもりです」という回答書を出すことにした。

　回答書が到着した９月はじめに井上さんに「地方にいる地主の娘が東京に出てくるので話合いを持ちたい」とこの娘の代理人という近所の不動産業者から電話があった。それならば、こちらも窓口を組合としたいと再回答した。

　 早速、この業者から組合に電話が入ってきた。この業者、地主から委任されたといって更新料の請求と地代の値上げを請求した。

　対応した組合では、「更新料支払いは最高裁の判決でも支払い義務はないですが、それでも支払いを請求する法的根拠はあるのですか」という問いに対して、「それは旧借地借家法の考え方で現在は新法の時代で、しかも２０年前の昔の古い契約で、今の時勢『払わない』という考え方はおかしい」と訳のわからないことを主張してきた。

　最後には捨て台詞のように「それならば裁判にするぞ」といって電話をきった。井上さん「この不動産屋は最近、代替わりしたばかりで、実績を上げようと必死なのではないか」と話していた。

東京借地借家人新聞より

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地主は底地の買取りを希望、駄目なら業者に売却すると脅す

　豊島区の池袋駅から徒歩で２０分位の住宅街の一画で１０数軒が一人の地主から借地して住んでいました。

　今年の７月に地主から「この度、親が死去し、その相続税を支払うことが困難で、この土地を処分することにしました。ついては底地の買取りを希望する人は連絡をいただきたい。又、買取ることが出来ない場合は、業者に売買いたします。その場合、今後何が起きるか分かりません」という手紙が送られてきました。

　びっくりした借地人は、以前からその存在を知っていた組合に相談にきました。組合では相続税の支払いというならば、まず地主に物納をすることを提案し手紙を送ることにしました。

　しかしながら、すでに何軒かの借地人のところには地主の代理人である地元の不動産屋が売買の話をしに来ていました。不安を感じた借地人、１０数人で組合の相談会を開催し、説明を受けました。

　組合の豊富な相談事例から、底地を買取る業者の実態を理解し、万が一に業者に売買されても、全員が組合に入会して団結して頑張ることにしました。入会した人は「お話を聞いて安心しました。なんとか頑張れそうです」と語りました。

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家主が交代すると即時明渡調停を提起されたが

　足立区江北町に住む秋田さんは、昨年８月に借地人の家主が業者にかわった。

　 早速、家屋の老朽化を理由に明渡しを要求されたが、少ない年金とパート収入で生計を維持しているため、他へ移転すると生活できない。地元の議員さんを介して組合に相談に来た。組合を通じて業者に対して「都営住宅に入居するまで明渡しはできない」と回答した。賃料の受領を拒否され、直ちに供託した。

　今年の２月、弁護士を介して調停に持ち込まれたが、秋田さんは病気で入院中のため出廷を拒否したところ、調停は不調となった。

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地主が更新料支払請求（約５００万円）の調停を申立

　横浜市に在住の大塚さんは、大田区大森西５丁目の宅地6・55坪の借地権付き共同住宅を相続した。

　昨年11月末の契約更新を迎えて、更新料に底地買取、明渡しに地代増額等地主の矛盾したメチャクャ内容の請求にも誠意を持って対応してきたが、益々ひどい事態となって知人の紹介で組合に入会。

　直ちに、借地法に基づく契約更新の請求と、更新料支払い拒否を内容証明郵便にて通告した。受領済の地代を返却されて供託した。この程地主は、過去の更新料支払いを理由に、当初の約半額の５００万円余の更新料を請求する調停裁判を起こしてきた。

　最高裁判決や今年４月の当組合員の地裁判決を学んだ大塚さんは、調停初日に更新料の支払義務もないことを宣告し、調停は不調にしたとの報告が組合にあった。

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僅か２万円の立退料で明渡せとは

　荒川区西尾久７丁目の４階の１室を昭和５５年８月から借りている。池田さんは昨年７月に突然家主から明渡してほしいと口頭で言われた。

　マンション全体で１４部屋のところ、次々と入居者が立退き現在池田さんを含めて２世帯しか住んでいないので採算が取れないというのが明渡の理由だ。

　池田さんは、９月に入って引越しの条件を話し合うよう申し入れた。３日後家主から連絡が入り「ネット等で調べたが、池田さんは夫婦２人暮らしで家財道具はあまりない筈なので２万円位でどうですか」と回答が来た。池田さんは、馬鹿にするも甚だしいと一蹴した。

　その後今年の８月に内容証明が来た。「法定更新は認めない。建物が老朽化している」と前回と異なる理由をつけて来た。池田さんは他の１人も誘って組合に入会した。勝手な家主の考えで住まいが脅かされると徹底して権利を守り抜く決意でいる。
　

東京借地借家人新聞より

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違法建築の賃貸マンションの責任は （大阪市）

　6月下旬、若い女性Kさんから、突然「違法建築で報道されたユービー福島に住んでいるが、オーナーから明け渡しを云われている」との相談が大借連へありました。

　Kさんの話によると、5月中旬にマスコミが「水増し建築の賃貸マンションで耐震性に問題がある」と報道された直後、オーナー側の代理人から明け渡しを請求され、その条件は、「入居時の敷金を全額返還する、引越料は指定した業者を使う場合は全額負担する、その上で迷惑料として10万円を支払う」との条件で7月末までに退去してほしいと云うものでした。

　Kさんは、危険なマンションと知りながら一方的に明け渡せというオーナーへ「引越したら家賃があがるし不便になる。さらに、敷金も高くなる。こんな負担については補償してもらえないのか」と交渉するが誠意のない回答に怒り、大阪市計画調整部監察課へ問い合わせた。「違法建物の問題は、当事者間の問題であり、大阪市は無関係なのでオーナーと話し合ってほしい」とまったく取り合ってもらえず、インターネットで大借連を知り連絡したとのこと。

　大借連は、大阪市監察課へ照会したところ、全く同じ対応に終始。対応した課長代理は「」建築確認申請を受理後は、建築主から完了検査の申請がなければしないことになっており、今回のユービーの件はオーナーから申請がなかったので完了検査はしていない。申請のない建築物のトラブルはオーナー側の責任であり、違法建築物の疑いがある場合については通報により検査を行い、明らかに違法であることが確認されれば取り壊しを含めて行政処分を行っている」と応えるのみで、被害者に対する行政責任を負う認識が全くないことが明らかになりました。

　大借連側は、「居住者は、違法建築物であるかどうか、完了検査済み賃貸マンションであるかどうか仲介業者（ツービーは宅建免許業者）から説明があれば判断するであろうが、今回はオーナーから直接契約したので詐欺にかかったも同然である。しかも、完了検査は申請がなければしなくてもよいなどの見解は建築基準法がザル法であることを認めたものだ。大阪市の責任者は重大だ」と問いただししました。そして、後日大阪市へ申し入れることにしました。

　Kさんは、オーナーへ文書で抗議し要求をまとめ文書で申し入れたところ、オーナーの代理人から「7月末までに立ち退く故ことを条件に誠意を持って対応する」との回答えました。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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長谷工が市特定優良賃貸住宅の原状回復費用を不当請求（大阪市）

　大阪市福島区で民間住まいリング「プリオール福島」を賃借していたＳさんは､今年６月１７日に退去したところ､大阪府特定優良賃貸住宅認定事業者である（株）長谷工ライブネットから敷金４４万４６００円相当額の原状回復費用として４０万８０００円の見積書を添付して支払請求を受けました。

　Ｓさんから相談を受けた北区借地借家人組合は､大量の賃貸マンション管理を行っている長谷工が国土交通省が指導している｢敷金トラブル解決のためのマニュアル」（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）を無視して不当な原状回復費用を請求していることは重大な不当行為であると､大借連（全大阪借地借家人組合連合会）へ連絡。

　大借連が調べたところ､長谷工が「特定優良賃貸住宅」の使用規則・使用細則・修繕費負担区分表を独自に作成し､不当な請求基準を一方的に提示し退去者に原状回復費用請求を行っていることが明らかになりました。

　そこで､対象物件が「大阪市の民間住まいリング」であったことから大阪市都市整備局民間住宅課へ照会したところ､大阪市も長谷工の行為が事実であれば不当行為であり指導することになりました。

　その結果､長谷工も大阪市の指導を受け、「業者に原状回復費用の見積りをさせ､それを資料として提供したのであって支払請求をしたのではない」と言い逃れ、Ｓさんへは､タバコの「やに」よる汚れのクロスの張替代約２万円の支払を求めてきたのでこれに応じることになりました。

　相談に応じた井上北区借地借家人組合事務局長は、「長谷工足る大企業が独自にマニュアルを作り違法な請求をしてくることに怒りを感ずる。多くの退去した賃貸住宅居住者が騙されているのではないだろうか」と述べています。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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定期借家契約のビルの明渡しで立退料２００万円（大阪市）

　天六阪急ビルは、北区天六交差点北側に茶色の８階建のビルで、大正１５年に建設されました。かつてこの建物は、天六界隈のシンボル的存在で、阪急の終着駅であり繁華街でした。

　現在は、地下鉄ができ、一時ほどのにぎわいはありませんが、天神橋商店街の出入口として貸店舗として営業しています。

　奈良市内に住むYさんは、このビルを阪急電鉄から平成１６年４月から平成２１年３月までの期間で定期賃貸借契約を結びました。

　当時は、Yさんは定期賃貸借契約がどんな契約であるのか理解できませんでした。そして、契約前に阪急から、「定期賃貸借契約についての説明」なる書面に署名捺印をしました。

　今年４月になって、阪急から「築後８０年が経ち老朽化が著しく建替をする」との理由から契約解除の通知を受け、今年１２月末で解約することを通知してきました。

　相談を受けた北区借地借家人組合は、Yさんから事情を聞き検討した結果、「契約期間が来年３月末までの定期賃貸借契約であり、期間が終了すればいずれ解約しなければならなくなることから、残存期間もあり移転料を請求して見てはどうか」とアドバイスをしました。

　阪急側は、Yさんの要求を受け入れて、敷金を全額返還し、移転協力金として２００万円の支払いを約束しました。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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居住貧困を加速させる定期借家制度

住宅セーフティネットの公営住宅にも定期借家制度の活用促す
礼金・敷金ゼロ物件の罠
短期の定期借家物件で居住が不安定に

インターネットに掲載されている ゼロ・ゼロ物件

　定期借家制度が２０００年３月に導入されて８年が経過するが、民間賃貸住宅市場で依然として普及されていない。

　公営住宅や公社住宅などでは、条件つきながら導入される一方で、非正規雇用労働者などワーキングプアをターゲットにした礼金・敷金ゼロの１年間の短期の定期借家物件が増加傾向にあり、消費生活センターには家賃が相場より高いために家賃を滞納して退去を迫られる相談が増加しているという。

■定期借家制度の内容知らない借家人
　定期借家制度について国土交通省が平成１９年３月に行なった調査によると、新規契約に占める割合は普通借家契約９５％に対し、定期借家契約は僅かに５％と民間の賃貸住宅市場においては全く活用されていない。

　「定期借家制度を活用しない理由」として、「賃借人にとって魅力に乏しく、空家になる可能性がある」４５・８％、「普通借家契約に特段の不都合はないため」４４・４％、「審査が厳格であれば、普通借家でもトラブルを防ぐことが可能であるため」２２・８％と、賃貸物件を仲介している不動産業者からも定期借家制度は敬遠されている。

　「定期借家制度の認知状況」では、入居者の中で「内容の全部又は一部知っていた」３３％、「制度があることは知っていた」３４％、「全く知らなかった」３３％で、制度の内容も知らない入居者が過半数を超えている。

■定期借家が貧困ビジネスに
　多くの借家人が定期借家制度の内容について知らない状況の中で、アパート入居の初期費用を支払えないワーキングプアが短期の定期賃貸借契約（１年間）の礼金・敷金ゼロの「ゼロゼロ」物件をインターネットで探して契約するケースが増えている。実際には狭い１Ｋ物件で相場より家賃が高く、結局家賃を支払うのが困難で、退去せざるを得ない人も少なくないという。

　契約について知識の無い借家人に不当な契約条項を押し付けられる場合が多く、最近問題となった借地借家法の適用を認めない「施設付鍵利用契約」であったり、家賃を１日でも滞納すると部屋の鍵を交換し、再入室するのに高額な違約金を取られたという相談が組合にも寄せられている。

　全国消費生活協会の消費生活相談員の玉城恵子氏は「契約自由の原則があるが、非正規雇用労働者など経済的弱者は、居住権の制限された物権を選ばざるを得ない」と嘆く。

　定期借家制度を導入する目的として「良質な賃貸住宅の供給が増える」、「家賃が安くなり借主が借りやすくなる」が大義名分だったはずだが、大義そのものが怪しくなってきた。このまま放置しておくと住宅弱者が貧困ビジネスの餌食になるばかりだ。

■公営住宅等に定期借家制度の活用がすすむ
　住宅困窮者のセーフティネットといわれる公営住宅についても、国土交通省は昨年９月の住宅セーフティネット基本方針で「公営住宅における定期借家制度（期限付き入居）の活用を図ることは必要である」と定め、定期借家制度の導入の方針を決めている。

　東京都では４０歳以下の若年ファミリーを対象に期間１０年の定期借家制度がすでに導入されている。住宅供給公社についても建替え対象の住宅については建替えの１年前までの期間の定期借家契約で募集し入居させている。

　機構住宅（公団住宅）については、「規制改革３カ年計画」の閣議決定で「定期借家制度を幅広く導入する」ことが決まり、機構住宅にも新規契約等に全面的に導入することが検討されようとしている。

■法改悪の機会を窺う定期借家推進協議会
　不動産業界等で組織する定期借家推進協議会は、定期借家制度の見直しについて(1)家主の事前説明義務の廃止、(2)普通借家への切り替えの容認、(3)中途解約権の任意規定化以上３点の法改正に向けて自民党と連携し、国会への法案上程の機会を窺っている。

　東借連と全借連では、公団・公社・公営住宅の自治会や自由法曹団と共闘を強め、国会や政党への運動を継続して取組んでいる。定期借家制度の問題点や危険性を普及させる運動が急務となっている。

東京借地借家人新聞より

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借家の明渡裁判で借家人が全面勝訴

　神奈川県相模原市で２階建の借家５６平米を借り８年前から住んでいる藤島さんは、家主から突然昨年４月に明渡しの裁判を東京地裁に申立てられました。

　明渡しの理由は、①契約更新時に「借主に不利な契約条項」について改定を求めたことが信頼関係破壊に当たる、②更新料を家賃の半額しか払わないのは債務不履行である、③建物が老朽化しているので建替えて家主の長男に住まわせるという内容でした。

  あまりにも理不尽な明渡し裁判ですが受けて立つしかなく、さらに家主の代理人の弁護士は膨大な訴状や書面を提出し、藤島さんを困らせる目的だけでやっているとしか考えられない裁判だった。

　それでも藤島さんは、家族と生活を守るために、組合のアドバイスう受けながら弁護士をつけずに１年半にわたり全て答弁書や準備書面、証拠資料を自分で作成し裁判を闘いました。

　７月２４日の判決は、「原告（家主）の請求はいずれも棄却する。」、「訴訟費用は原告の負担とする。」との内容で藤島さんの全面勝訴の判決が下りました。

　裁判所は②に関して、「更新料は不動産業者が半額でいいと合意したことは領収書でも証明されている事実から半額に減額合意されたもので更新料未払いの債務不履行には当らない」。

　①の契約書の改定要求に対しては「そもそも、契約の更新時に契約内容を自らに有利に変更するよう求めることは、契約の一方の当事者である被告にとって当然の権利である」として、信頼関係の破壊に当るという家主の主張を退けています。

　また、③の老朽化についても「通常の使用に耐えないほど老朽化していると認めるに足りる証拠はない」、長男に住まわせたいとの原告の意向についても「被告による本件建物の現在の状況と比較すると、賃貸借の解約申入れの正当事由としては薄弱であることが否めない」として、家主の明渡し請求を否定しています。

　久しぶりに借家の正当事由をめぐる裁判で、こころがさわやかになる判決です。結局、家主は控訴せず、判決が確定し、藤島さんにようやく平穏な生活が戻ってきました。

全国借地借家人新聞より

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エイブルが更新料と手数料２回分を請求

　茨城県つくば市で借家をしているMさんは、４年前の３月に不動産屋から更新料と手数料の請求を受け、知人の紹介で荒川借地借家人組合に入会し、更新料等の支払いを拒否した。

　家主は業者をエイブルに替えた途端、２年前と４年前の２回の更新料と手数料を社員が執拗に取り立ての催促に来るようになった。

　Mさんは、４年前に法定更新をしているので、その後更新はない筈と厳しい請求にも対応。エイブル側は次第に語気を荒げる態度に変化し、滞納もないはずの水道料まで請求してくる始末。Mさんはエイブルの一方的な請求や態度に我慢できないと組合と相談し納得するまで闘う決意でいる。

東京借地借家人新聞より

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更新料１８５万円（坪当り約５万円）を請求される

　立川市錦町で３６坪を借地している渡辺さんは、今年の６月末に２０年の契約が切れ、地主から更新するなら更新料として１８５万円を支払うよう請求された。

　渡辺さんは体も弱く今回はとても更新料を支払うお金の余裕もなく困っていたら、たまたま組合事務所の前を通り過ぎ看板を見て組合に相談した。

　組合役員から「更新料を払わなくても法定更新すれば前契約と同一条件で更新ができる」と説明を受け、渡辺さんも安心した。

　地主と直接交渉することはやめて、地主に組合と話し合うよう連絡した。

　７月末に組合事務所に地主とコンサルタントが来たが、組合では更新料をキッパリと拒否した。

東京借地借家人新聞より

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