【判例紹介】 借家契約に付けられた更新料支払特約は消費者契約法10条に違反しに無効

　判例紹介

　大阪高等裁判所判例―借家契約に付けられた更新料支払特約は消費者契約法１０条に違反し無効として、過去4回の更新で支払った合計４０万円の返還することを賃貸人に命じた画期的事例　（大阪高裁平成21年8月27日判決）

（事案の概要）
　Ａ（賃借人）は、平成１２年８月、４階建共同住宅の１部屋を、Ｂ（賃貸人）から、月家賃４万５０００円で、借りて居住を始めた。契約書には、契約期間１年間、更新料１０万円と記載され「更新の場合、契約書記載の更新料を支払わなくてはならない」と明記された更新料支払特約があった。

　以後１年毎に更新（下記）。
①平成１３年８月１０万円
②同１４年９月１０万円
③同１５年８月１０万円
④同１６年８月１０万円
⑤同１７年８月１０万円
合計５０万円

　Ａは、平成１８年には契約を解約して明け渡し、支払った更新料５０万円の返還請求の訴訟を京都地裁に起こした。京都地裁はＡ敗訴。大阪高裁は地裁判決を取消し、Ｂに②③④⑤の更新時既払更新料４０万円全額返還を命じ、Ａ逆転勝訴。

①は消費者契約法施行（平成１３年４月１日）前にされた平成１２年の当初契約によって支払われたものだとして認められなかった。

　（裁判の争点）
　Ａが訴えたこの裁判の争点は、ＡＢ間の更新料支払特約が、消費者契約法１０条（「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」によって無効か否かである。

　（大阪高裁判決の要旨）
　大阪高裁は、「消費者契約法が立法された下で見直してみると・・（中略）・・、この約定は、賃借人に無視できないかなり大きな経済的負担が生じるのに、本件更新料約定は、賃借人が負う金銭的対価に見合う経済的根拠は見いだせず、むしろ一見低い月額賃料額を明示して賃借人を誘引する効果があること、賃貸人と賃借人との間においては情報収集力に大きな格差があったのに、本件更新料約定は、客観的には情報収集力に乏しい賃借人から借地借家法の強行規定の存在から目を逸らさせる役割を果たしており、この点で、賃借人は実質的に対等にまたは自由に取引条件を検討できないまま本件賃貸借契約を締結させられた」

　「本件更新料約定は、民法第１条第２項に規定する原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するもので、無効である」と判断した。

　無効な更新料約定によりＡが支払わされた４０万円の既払更新料は、賃貸人（Ｂ）の不当利得であるから、賃借人（Ｂ）に返還せよという判決である。

　（本判決の評価）
　賃貸借契約における更新料特約に消費者契約法１０条を適用した初めての高裁判決であり、本件のような内容の更新料特約を消費者の利益を一方的に害し無効とした画期的なもの。なお、本年になり、７月２３日、９月２５日に、同様に消費者の勝訴とした京都地裁の判決が出ている。

（2009.11.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より

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【判例紹介】 更新料を支払う借地契約上の合意がない場合に更新料請求は認められない

　判例紹介

　更新料を支払う旨の借地契約上の合意がない場合に､地主からの更新料支払請求は認められないとされた事例

　【事例１･墨田区】
　東京地裁平成２０年８月２５日判決

　（事案の概要）
　①ＡはＢに昭和２４年に土地を貸した。
　②Ａは死亡し､Ｃが相続。ＣとＢは､昭和４３年に借地契約を合意更新（１回目）。この際､更新料４万円が払われた。

　③昭和６３年に法定更新（２回目）。Ｂが平成５年死亡し、その子であるＹが相続。地主Ｃが平成１８年死亡､その子Xが相続。

　④平成２０年２月に法定更新（３回目）。ＸはＹに対し最後の更新につき１５０万円（土地時価の５％）の更新料を請求して提訴した。

　⑤賃貸借契約書には更新料に関する定めが一切なかった。

　（判旨）
　判決は、「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了にあたり､賃貸人の請求があれば当然に賃貸人の賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するとはいえない（最高裁第２小法廷昭和５１年１０月１日判決）」として､地主の更新料支払請求を棄却した。

　【事例２･豊島区】
　東京地裁平成２０年８月２９日判決

　（事案の概要）
　①ＤはＥに昭和２１年に土地を貸した。

　②ＤとＥは昭和４１年に合意更新（１回目）。

　③さらにＤとＥは昭和６１年に合意更新（２回目）。Ｄは昭和６２年に死亡し子の甲相続。Ｅは平成１６年死亡し配偶者の乙が相続。

　④平成１８年は法定更新（３回目）。甲は､更新料の合意または慣習を根拠に５２５万円の更新料（土地時価の７％）を請求して提訴して来た。

　⑤昭和６１年の合意更新時に作成した契約書には更新料の定めは一切なかったが､更新料と推定される２２０万円の支払がＥからＤになされている。

　（判旨）
　判決は、「次回の更新に際して更新料の支払が要件になるか否かは、貸主であるＤにとっても､借主であるＥ側にとっても重要な事項であり､これが当事者間で合意されたのであれば､本件賃貸借契約書にその趣旨の条項が書き込まれてしかるべきところ、本件賃貸借契約書にはそのような条項が存在しない」として更新料支払の存在を否定し､慣習を根拠とした甲の請求に対しては「一定の基準に従って当然に更新料を支払う旨の慣習が存在するとまで認めることはできない」として､地主の更新料支払請求を棄却した。

　（寸評）
　【事例２･豊島区】は筆者が代理した組合員の事例である。地主は控訴したが､第１回以前に取下げ､請求棄却の1審判決が確定して解決した。

　借地契約書に更新料を支払う旨の条項がなく､更新料支払の合意が認められない場合に､借地契約が期間満了時に法定更新したときには､借地人には更新料の支払義務がなく、更新料を支払う事実たる慣習の存在は認められない（最高裁昭和５１年１０月１日判決）。この最高裁の判例は､【事例１･墨田区】の判決にも引用されているように、既に確定した解釈で､現在の下級審もこれに従っている事例として紹介する。

東京借地借家人新聞より
（東借連常任弁護団・弁護士　田見高秀）

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２４時間冷房、隣室にカビ 大分地裁・６０万円賠償命じる （西日本新聞）

　マンション隣室の冷房が原因で壁などが結露してカビが発生したとして、大分市の男性が隣室の住人ら３人に約１６５万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１３日、大分地裁であった。一志泰滋裁判官は「受忍限度を超えており違法性が認められる」として、被告側に慰謝料や修繕費など約６０万円の支払いを命じた。

　一志裁判官は「パソコン関連機器保管のため夏はエアコンを２４時間使用し、室温１８度、湿度５０％に保っていた」と認定。「このようにエアコンを使えば隣室に結露やカビが発生することは予見すべきだった」と指摘した。被告に部屋を貸した所有者に対しても「管理規約に違反しており賠償責任がある」とした。

　判決によると、被告の住人は２００８年５月に入居。６月に隣室に結露が生じ、９月には壁や畳、たんす内の衣類などにカビが発生した。

2010/10/15付　西日本新聞　朝刊

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家賃１９年滞納、保証人に３百万円請求 大分・宇佐市 （朝日）

　大分県宇佐市が、市営住宅の家賃を１９年滞納した５０代女性と連帯保証人で同県中津市に住む弟に約３００万円の支払いと女性の退去を求めて提訴し、弟と争っている。弟は「過去、市からも姉からも何の話もなかった。２０年近く放置した責任は行政にもある」と、市は「連帯保証人への請求は法的に問題ない」とそれぞれ主張している。

　訴状によると、女性は１９９０年、旧安心院町（現宇佐市）の町営住宅に入居した。１年後から家賃が滞り、滞納額は今年２月末で１４８万８千円に達した。

　市は今年４月、大分地裁中津支部に提訴。昨年９月、翌月末までの退去を求めたが、女性は応じなかった。請求は２月末までの滞納金１４８万円と延滞料１５３万円。延滞金利は国や自治体で一般的な年１４．６％。女性は出廷も意思表明もせず、女性に対しては市が７月に全面勝訴した。

　弟は「市や旧町から過去に連絡や催促はなく、姉とも年１、２回会う程度で滞納の話はなかった」と言う。過去３回の弁論で、３カ月以上の滞納者に退去請求できると定めた旧町や市の条例を指摘して「行政が初期に対処しなかったのは怠慢。数カ月分の支払いには応じる」と主張した。

　取材に対して市は「現在は連帯保証人に滞納状況を通知しているが、過去はしていなかった」と認める半面、「連帯保証人には責任がある。財政は厳しく、滞納はできるだけ解消したい」と譲らない。

　連帯保証人を提訴するかは自治体によって様々だ。熊本市は「名義人に支払わせるのが第一原則」として訴えていない。大分県も「今後は訴える方向だが、連帯保証人の責任の明確化など訴訟を提起するための条件整備ができていない」と担当者は話す。

　福岡県は連帯保証人も訴えているが、入居者が２カ月以上滞納すると定期的に連帯保証人に催告書を送っており「連帯保証人が滞納を知らないという事態はない」という。

　宇佐市営住宅約１６００戸の０９年度末の家賃滞納は累計１億３８００万円。大分県内１８市町村では大分市の２億６千万円に次ぐ。

　宇佐市は０８年度以降、滞納者への最終催告書を市長名から弁護士名に変更し、建物明け渡し訴訟を起こし始めた。０８、０９年度で計１５件提訴し、同年度の訴訟の請求額は２００万～６４万円。家賃の収納率は０７年度末の６１．０％から２年連続で上昇し、０９年度末は６１．６８％になった。滞納額も２年で約７８０万円減った。

　市の担当者は「最終催告書を出してから２００万円の滞納額を一括で支払ったケースもあった。これまでの怠慢のそしりは免れないが、滞納を将来に引きずるわけにはいかない」としている。（阿部彰芳）

2010年10月12日　asahi.com （朝日新聞社）

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【判例】　福山市が連帯保証人へ約10年分の滞納家賃を請求（広島地裁　平成20年02月21日 判決）

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