東京・台東借地借家人組合２: 敷金(保証金)・原状回復

原状回復費用　請求額の半額に　（神奈川）

　Ａさんは、葉山町堀内で木造２階建ての借家に平成１３年から８年間居住しました。都合により、転居したところ、不動産業者より「１３９万５００円」の原状回復費用請求を受けました。

　Ａさんは、神奈川県借地借家人組合連合会へ相談に訪れ、直ちに組合に加入しました。Ａさんは、組合の協力のもとに原状回復費の不当な項目を修正の上、不動産業者へ回答を要求しました。

　不動産業者から、Ａさんのところへ｢６４万２４６３円｣に減額した回答が届きました。しかし、Ａさんと組合が修正・提示した額とは大きな差があり、Ａさんと組合は業者に再度検討を要請しました。

　その後、業者から「３１万８５１７円」の修正提示額が示され、双方和解し決着しました。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年10月21日 (水) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

敷金返還判決が確定しても家主は返還を拒む

　アパート住まいのKHさんは、アパートを退去し、家主へ敷金を求めたところ、「敷金は受け取っていない。リフォーム費用を支払え」と逆に請求されました。

　KHさんは、家主を相手に「敷金返還請求」を静岡簡裁へ提訴しました。同簡裁は、２回のの口頭弁論後の5月下旬「家主は借家人へ敷金の９３．６％を支払え」と仮執行を付してKHさんへ勝利判決を下しました。

　家主は、仲介業者が発行した敷金２２万５０００円の領収書に対してもその金額を仲介業者から受け取ってないと主張したが、簡裁は、「家主は仲介業者に対し、賃貸に関する一切の代表権を授与していたものと推認し、仮に、仲介業者が越権行為を行い借家人が代理権を信じた場合は、委任者本人である家主が責任を負う」（民法第１１０条）との判断を示した。

　家主は、この判決確定後もなお敷金を返還しようとしないことから、KHさんは家主へ「１週間後までに返還のない場合は、強制差押えも辞さない」旨の内容証明郵便で督促しましたが、７月上旬になっても支払おうとしていません。

　なお、KHさんは静岡借地借家人組合の会員さんです。

全国借地借家人新聞より

参考　民法
（代理権授与の表示による表見代理）
第１０９条　第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。

（権限外の行為の表見代理）
第１１０条　前条本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年10月13日 (火) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

東京簡易裁判所　平成２０年１１月１９日判決（店舗の敷金返還請求事件）

　判例紹介

　　平成２０年１１月１９日判決言渡 東京簡易裁判所
　　平成２０年(ハ)第５９７０号 敷金返還請求事件
　　口頭弁論終結日平成２０年１０月８日

　　　　　　　　　　　　　　判　　　決
　　　　　　　　　　　　　　主　　　文

　１被告は，原告に対し，３７万２１６０円及びこれに対する平成２０年１月４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。

　２原告のその余の請求を棄却する。

　３訴訟費用は，これを３分し，その２を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。

　４この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事実及び理由

第１請求
　被告は，原告に対し，１０８万円及びこれに対する平成１９年７月４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。

第２事案の概要
　本件は，原告が被告から被告所有のビル７階を事務所として賃借していたところ，原告が中途解約して賃貸借契約を終了し，事務所を明け渡したとして被告に交付していた敷金１０８万円の返還及びこれに対する明渡日の翌日である平成１９年７月４日から支払済みまで年６分の割合による遅延損害金の支払を求めたのに対し，被告が敷金から控除すべき即時解約金，償却費等があると争っている事案である。

　１前提事実（争いのない事実並びに証拠（かっこ内に掲記）及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）

　（１） 原告は，すし店の経営等を目的とする有限会社であり，被告は，不動産の賃貸等を目的とする株式会社である（争いのない事実）。

　（２）原告は，被告との間で，平成１８年３月９日，別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）を賃料１か月９万６０００円，賃貸借期間を平成１８年３月１１日から平成２０年３月１０日までの２年間とする約定で賃借する契約（以下「本件賃貸借契約」という）を締結し，その引渡しを受けた（争いのない事実）。

　（３）原告は，平成１８年３月１０日，被告に対し，本件賃貸借契約に関し，敷金として１０８万円（以下「本件敷金」という）を交付した（争いのない事実）。

　（４）原告は，平成１９年５月２８日，被告に対し，本件賃貸借契約の解約を申し入れ（乙１），同契約は同年６月３０日終了し，同年７月３日，本件建物を明け渡した（争いのない事実）。

　（５）原告は，平成１８年３月１１日から平成１９年６月３０日まで１か月９万６０００円の賃料を支払った（弁論の全趣旨）。

　（６）本件賃貸借契約の契約書（以下「本件賃貸借契約書」という。）第１５条には「甲（被告）又は乙（原告）の都合により第３条の賃貸借期間満了前に解約しようとするときは，甲又は乙は，６ヶ月以前に相手方に対し，その予告をしなければならない。但し，乙は予告に代えて解約申し出の日以前の４ヶ月分の賃料額を甲に払込み，即時解約することができる（以下「本件借主解約特約」という。）との，同第１８条には「契約満了，第１５条の解約及び第１６条の解除により本契約が終了し賃貸借物件の返還を受けた場合，甲は敷金を賃料３ヶ月分相当額を差引いた金額を次項により返還する。」（以下「本件償却特約」という。）との各定めがある。

２被告の抗弁
　（１）被告が返還すべき本件敷金１０８万円から控除すべき金額は，次のとおりである。

　ア原告は，本件借主解約特約による払込みをしなかったのであるから，被告は，原告に対し，４か月分の賃料額３８万４０００円（９万６０００円×４か月分）（以下「本件即時解約金」という。）の支払義務があり，本件即時解約金が本件敷金から控除される。

　イ本件償却特約により，償却費として賃料３か月分相当額２８万８０００円（以下「本件償却費」という。）が本件敷金から控除される。

　ウ本件賃貸借契約書第１９条には「乙（原告）が賃貸借物件を明渡すべき場合にその明渡しをしないときは，乙は損害金として甲に対し１ヶ月当り退去事由の発生した月の賃料の倍額を支払うものとする。」旨の定めがあり，本件賃貸借契約が平成１９年６月３０日終了し，原告が本件建物を明け渡したのが同年７月３日であるから，７月１日からの３日分の損害金１万８５８０円（９万６０００円×３／３１×２）が本件敷金から控除される。

　本件賃貸借契約書第８条２項には「賃貸借物件に関し乙（原告）が使用する電気，電話等の直接費用は乙の負担とする。」旨の定めがあり，原告の負担した平成１９年６月２１日から同年７月３日までの未払電燈，空調料金１万７２６０円が本件敷金から控除される。

　オ以上により，本件敷金から控除される金額は合計７０万７８４０円である。

　（２）本件賃貸借契約書第１８条２項には，本件敷金の返還時期について，本件建物の明渡済みの６ヶ月後とする旨の定めがある。

３争点
　本件借主解約特約及び本件償却特約の両方を適用することは，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効となり，権利の濫用にあたるのか。

　（原告の主張）
　（１）賃貸借契約は，賃借人による賃貸借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，本件建物を使用していない原告が，その期間に対応する被告の賃料収入を得られないことによって受ける損失を填補する理由はない。また本件償却特約の性質につき被告も認めているとおり本件償却費は，本件建物の賃貸借期間中に生じた通常損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであるところ，賃貸借期間中に生じた通常損耗については，原則として賃借人が原状回復費用を負担することはないとしており（最高裁平成１７年１２月１６日第二小法廷判決参照），本件のような敷引特約が通常損耗についての修復費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，賃借時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになるとして消費者契約法１０条により敷引特約の効力を否定する判決が相次いでいる。確かに，原告は，法人であるから，消費者には該当せず，本件賃貸借契約には直接消費者契約法の適用はないが，上記敷引特約の性質は，本件賃貸借契約にも妥当するものであり，合理的な理由もない本件償却特約をその条項どおりに漠然と認めるのは賃借人保護を目的とする借地借家法の精神に反する。したがって，本件借主解約特約と本件償却特約のいずれも合理性がなく無効である。

　（２）仮に本件借主解約特約と本件償却特約の両者が有効であっても，例えば賃借人が賃貸借契約満了前６か月よりも僅かでも遅れて解約の申入れをした場合には，賃貸人は，常に，賃借人に返還すべき敷金から，７か月分賃料相当額を控除することができることになる。本件においても，原告は，本件建物を実際に使用収益したのは１年４か月弱にすぎないのに，賃料７か月分相当額が本件敷金から控除されるのであり，かかる結果は，賃借人保護を目的とする借地借家法の精神に反し，賃貸人の暴利行為とも言いうるものであるから，本件借主解約特約と本件償却特約の両方を適用することが，公序良俗に反して無効となり，賃料７か月分相当額を本件敷金から控除することは権利の濫用にあたるというべきである。少なくとも，本件においては，本件借主解約特約及び本件償却特約の両方が適用されるべきではなく，控除額の少ない方の本件償却特約のみが適用されるべきである。

　（被告の主張）
　（１）本件借主解約特約は，原告が明渡し予定日の６か月前までに解約予告をすることにより自己都合で中途解約することができるものとされる一方，即時解約を望む場合には，被告に４か月分の賃料額である本件即時解約金を支払う義務があることを約定したものであるところ，本件即時解約金は，原告の中途解約権の行使によって，被告が予定した賃料収入を得られないことによって受ける損失を原告が填補することにある。そして，被告が約定賃貸期間の拘束を受ける反面，中途解約の場合，その賃貸期間中の賃料収入の期待権を有すること，本件即時解約金３８万４０００円という額は原告の負担としては過大なものでないことを考えあわせると，本件借主解約特約が不合理な約定とはいえない。また，本件償却特約は，使用期間に関係なく賃料３か月分相当額である本件償却費を償却できる約定であるところ，本件賃貸借契約が終了し，本件建物の返還を受けた場合のみ敷金償却でき，本件賃貸借期間継続中に期間に対応する敷金償却ではないのであるから，賃借人である原告にとっては極めて有利な契約となっている。そして，本件償却特約は，本件償却費を本件賃貸借期間中に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであり，賃借人の犠牲において賃貸人を保護する規定ではない。したがって，本件借主解約特約も本件償却特約も借地借家法の精神や公序良俗に反して無効であるとは認められず，権利の濫用にあたるとはいえない。

　（２）そして，本件借主解約特約と本件償却特約はそれぞれの目的が異なるうえ，本件賃貸借契約を締結する際，Ａ株式会社を仲介人として各契約条項の協議がなされ，原告代表者は本件即時解約金の支払や本件償却費の趣旨，すなわち，本件賃貸借契約の短期終了の場合の得失を十分に理解した上で本件賃貸借契約を締結したこと，賃借人の交替の際には新賃借人を見つけるまでにある程度の賃料収入を得られない期間が生ずることは往々にして避けられず，その際には賃貸人において新賃借人確保のために仲介業者に対する報酬等の経費が必要となること，更に，新たな賃貸に備えての賃貸物件の修復費（近年の一般的傾向として清潔傾向が高まり，入居者を確保するため，賃借人が代わる都度リフォームを行う必要に迫られていること）を要することなどの事情を考えると，本件賃貸借契約が短期に終了することを防ぎ，ひいてはその安定的な収入を確保するために賃貸借契約が中途解約となる場合に期間満了の場合と比して，多額の即時解約金，償却費を求めることは不合理ではなく許されるべきであり，本件即時解約金と本件償却費の合計額６７万２０００円という額は，賃料の７か月分に相当するものの，借主側の負担として必ずしも不当に高額とはいえない。したがって，本件各特約の両方を適用することが暴利行為になるとまではいえず，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効にはならず，本件即時解約金と本件償却費の両者を原告に返還すべき本件敷金から控除することが権利の濫用にあたるとはいえない。

第３争点についての判断
　１証拠（甲１，乙３，４）及び弁論の全趣旨によれば，原告から貸室入居申入書の提出を受け，Ａ株式会社がその仲介人となり，原告に対して重要事項説明書を説明したうえで本件賃貸借契約書が作成されたことが認められる。したがって，原告は本件賃貸借契約の作成経緯を特に争っていないのであるから，本件賃貸借契約書の内容を理解した上で本件賃貸借契約を締結したものと認めることができる。

　２そこで，本件争点を判断する前提として，まず，本件借主解約特約と本件償却特約が有効な約定であるか否かを検討する。

　（１）本件借主解約特約は，６か月前に解約予告をすることを前提に，借主に一方的な解約を許す一方，中途解約された場合に被告が賃料収入を得られないことによって受ける損害を違約金の支払義務という形で填補することによって，賃貸人の保護を図ることを目的として約定されたものと解するのが相当である。本件のような事業者用賃貸借契約の場合でも，解約予告ができる期間を明渡し予定日の６か月以前とすることや即時解約を望む場合には損害賠償の予定として相応の即時解約金を支払うこと自体は一般的に認められており，被告が本件賃貸借期間中の予定した賃料収入を期待することには十分な理由があるのであるから，本件即時解約金の額は，４か月分の賃料額であり，解約予告期限までの６か月分の賃料額にまではしておらず，原告の負担として過大な金額とはいえないから，本件借主解約特約が合理的な約定であると認めることができる。

　（２）次に，本件では，本件償却特約とは別に本件賃貸借契約書第１７条に，「乙（原告）は，契約満了，又は第１５条の解約及び第１６条の解除による場合，甲（被告）に対し，何等の異議なく直ちに賃貸借物件を乙の費用にて原状に回復して甲に明渡さなければならない。」旨の賃借人の原状回復義務を認める定めがあるところ，一般に，オフィスビルの賃貸借において，次の賃借人に賃貸する必要から，賃借人に通常損耗か否かを問わず原状回復義務を課す旨の特約を付す場合が多いことが認められる。また，この原状回復費用額は，賃借人の建物の使用方法によって異なり，損耗の状況によっては相当高額になることもあり，その費用を賃借人の負担とするのが相当であること，この原状回復特約をせずに原状回復費用を賃料額に反映させると賃料の高騰につながるばかりではなく，賃借人の使用期間は，もっぱら賃借人側の事情によって左右され，賃貸人においてこれを予測することが困難であるため，適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めるのは現実的には不可能であることから，原状回復費用を賃料に含めないで，賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまでにする原状回復義務を負わせる特約を定めていることは，経済的にも合理性があると解するのが相当である。そして，原告の主張する判例等は，居住用賃貸借契約の事案であり，そこで示された賃貸借期間中に生じた損耗については，原則として賃借人が原状回復費用を負担することはないことや通常損耗についての修復費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，賃借時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになるということは，前記のとおり，市場性原理と経済的合理性が支配するオフィスビルのような事業者用賃貸借契約には妥当しないといえる。しかも，原告は事業者であり，被告とは共に事業者という交渉力と情報力で対等な立場にあるから，本件に消費者契約法を適用することはできない。したがって，本件償却特約が本件償却費を本件賃貸借期間中に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであると認められるところ，本件償却特約は，本件賃貸借契約が終了した本件建物に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の原状回復費用として敷金の一定の額を充てるものであり，それが原状回復費用の事前の概算的な算定とみることができる限りで賃借人である原告に一方的に不利な特約とはいえず，本件償却費の額も本件敷金の約２５パーセントであり，相当な額といえる。したがって，本件償却特約が合理的な約定であると認めることができる。

　（３）そうすると，本件借主解約特約と本件償却特約のいずれも合理的な約定であるから，借地借家法の精神や公序良俗違反に反して無効とはいえず，権利の濫用にもあたらないのはもちろん，本件各特約はそれぞれ目的を異にして約定されたものであるから，本件において本件各特約の両方を適用した本件敷金から控除される合計額が本件賃貸借契約の賃料７か月分相当額に達したとしても，これをもって暴利行為であるとまではいえず，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効にはならず，本件敷金から上記合計額を控除することが権利の濫用にはあたらないといえるから，原告の主張を採用することできない。

　３以上を前提に，被告が本件敷金から控除しうる金額は，本件即時解約金３８万４０００円，本件償却費２８万８０００円，損害金１万８５８０円及び未払電燈，空調料金１万７２６０円の合計７０万７８４０円であり，本件敷金１０８万円からこれを控除した３７万２１６０円が原告に返還すべき金額であると認められる。そして，被告が主張する抗弁(2)については，本件賃貸借契約書第１８条２項によれば，本件建物の明渡済みの６ヶ月後を本件敷金の返還時期とすることが認められるところ，原告が本件建物を明け渡した平成１９年７月３日の６か月後に本件敷金の返還につき遅滞が生じたのであるから，平成２０年１月４日から遅延損害金が発生することになる。

　４以上によれば，原告の請求は主文の限度で理由があるから，これを認容し，その余は理由がないから，これを棄却することとし，主文のとおり判決する。

　　東京簡易裁判所民事第５室

　　　　　　　　　　　　　　　裁判官　　青木　正人

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年10月 1日 (木) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

大阪高裁定額補修分担金　（2009年3月10日判決）　２

　判例紹介

（判決要旨）
　消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例 (大阪高裁 2009年3月10日判決）

　平成21年3月10日判決言渡　同日原本領収　裁判所書記官
　平成20年（ネ）第2700号敷金返還等請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成２０年（（ワ）第1469号）
　口頭弁論終結日　平成21年1月20日

判　　　　決

主　　　　文

　1　原判決を次のとおり変更する。
　2　被控訴人は控訴人に対し，12万円及びこれに対する平成20年4月10日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
　3　訴訟費用は，第1，2審を通じ，これを10分し，その1を控訴人の，その余を被控訴人の負担とする。
　4　この判決は，第2項に限り，仮に執行することができる。

事　実　及　び　理　由

第1　当事者の求めた裁判
　1　控訴人
　　（1）主文第1，2項と同旨。
　　（2）訴訟費用は，第1，2審とも被控訴人の負担とする。
　　（3）仮執行宣言

2　被控訴人
　　（1）本件控訴を棄却する。
　　（2）控訴費用は控訴人の負担とする。

第2　事案の概要
　1　本件は，賃貸マンションの賃借人であった控訴人が，賃貸借契約に付随して締結した，①定額補修分担金特約に基づき，定額補修分担金として12万円を支払い，また，②退去月において賃料の日割計算をしない特約に基づき月額賃料5万8000円全額を支払ったところ，賃貸人であった被控訴人に対し，
　（1）ア　①の特約は敷金契約であるとして，敷金契約に基づき，又は，
　　　イ　①の特約は消費者契約法（以下「法」という。）10条により無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，12万円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成20年4月10日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を，
　（2）　②の特約は法10条により無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，2万6180円及びこれに対する上記平成20年4月10日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払をそれぞれ求めた事案である。

　2　原審は，1（1），（2）に係る各請求をいずれも棄却したところ，控訴人が1（1）の請求棄却部分を不服として本件控訴を申し立てた。したがって，1（2）に係る請求の当否は当巷における審判の対象となっていない。

　3　争いのない事実等，争点（当事者の主張を含む。）は，原判決の「事実及び理由十第2の1並びに2の（1）及び（2）（原判決2頁10行目から6頁2行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。

第3　当裁判所の判断
　1　争点（1）（本件特約の性質）についての当裁判所の判断は，原判決の「事実及び理由」第3の1（原判決6頁24行目から7頁16行目まで）の理由説示と同一であるから，これを引用する（ただし，原判決7頁8行目から9行目にかけての「汚損ないし損耗した場合の回復費用のうち受領した定額補修分担金額を超過した部分を除き，」を「汚損ないし損耗した場合を除き，」に改める。）。

　2　争点（2）（本件特約の有効性）について
（1）弁論の全趣旨によれば，控訴人は法2条1項の「消費者」に，被控訴人は同条2項の「事業者」に該当すると認められ，その間で締結された本件賃貸借契約は同条3項の消費者契約に該当する。

　（2）法10条前段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する」条項であることを定めている。

　民法の規定（616条，598条）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借において賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃貸人が負担すべきものといえ，賃貸借契約終了に伴う原状回復義務の内容として，賃借人は通常損耗の原状回復費用についてこれを負担すべき義務はないと解される。

　本件特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，本件賃貸借契約書（甲1）の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解され，そうすると，上記の場合本件特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。

　（3）さらに法10条後段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であることを規定する。

　これを本件についてみると，定額補修分担金の金額は月額賃料の2倍を超える12万円であること，上記（2）のとおり原状回復費用が分担金を下回る場合や原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合のみならず，原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合においても賃借人は一切その差額等の返還請求をすることはできない趣旨の規定であること，入居期間の長短にかかわらず，定額補修分担金の返還請求ができないこと（本件賃貸借契約5条3項），本件賃貸借契約5条1項が，「新装状態への回復費用の一部負担金として」定額補修分担金の支払を定めているところからすれば，定額補修分担金には通常損耗の原状回復費用が相当程度含まれていると解されること，控訴人は被控訴人に対し，定額補修分担金の他に礼金15万円を支払っていること（甲2）などの事情を併せ考えれば，本件特約は，民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきである。

　（4）これに対し，被控訴人は，本件特約は，賃貸借契約締結時において原状回復費用を定額で確定させて，賃貸人と賃借人の双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものであるから，法10条には該当しないなどと主張する。しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，多くの場合，多数の契約関係を有する賃貸人側にのみ妥当するものといえ，また，原状回復費用を請求する側である賃貸人は，定額を先に徴収することによって，原状回復費用の金額算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるとのメリットを享受し得るといえるが，賃借人にとっては，そもそも通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金方式のメリットがあるかどうかは疑問といわざるをえない。本件における定額補修分担金の金額が月額賃料の2倍を超える12万円であることも併せ考えると，本件特約が交換条件的内容を定めたとする被控訴人の主張は採用できない。

　（5）したがって，本件特約は，法10条により無効である。

3　以上の認定及び判断の結果によると，12万円及びこれに対する平成20年4月10日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を求める控訴人の請求は理由があるからこれを認容すべきである。これと異なる原判決を上記の趣旨に変更することとし，主文のとおり判決する。

大阪高等裁判所第12民事部

裁判長裁判官　　　安　原　　　　清　　　蔵

裁判官　　　　　　　樋　口　　　　英　　　明

裁判官　　　　　　　本　多　　　　久　美　子

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年9月11日 (金) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

大阪高裁定額補修分担金（2008年11月28日判決）　１

　判例紹介

(判決要旨)
　●　消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例。

　●　本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定している。
　本件賃貸借契約書の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解される。
　本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。

　●　なお、賃借人は更新料６万３０００円の返還も求めていたが、賃貸人が任意に弁済したので、この点は判断されていない。 (大阪高裁 2008年11月28日判決）

　平成20年11月28日判決言渡　同日原本領収　裁判所書記官
　平成20年（ネ）第1597号定額補修分担金・更新料返還請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成19年（（ワ）第2242号）
　口頭弁論終結日　平成20年8月29日

判　　　　決

主　　　　文

1　本件控訴を棄却する。
2　控訴費用は控訴人の負担とする。

事　実　及　び　理　由

第1　当事者の求めた裁判
1　控訴人
　（1）原判決中，控訴人敗訴部分を取り消す。
　（2）上記取消部分にかかる被控訴人の請求を棄却する。
　（3）訴訟費用は第1審，2審を通じて被控訴人の負担とする。

２　被控訴人
　主文同旨。

第2　事案の概要
　1　本件は，控訴人との間で賃貸マンションの賃貸借契約とともにそれに付随して定額補修分担金特約（以下「本件補修分担金特約」という。）及び更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）を締結した被控訴人が，控訴人に対し，本件補修分担金特約及び本件更新料特約は消費者契約法10条などにより無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，上記各特約に基づいて支払った定額補修分担金16万円及び更新料6万3000円の合計22万3000円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成19年8月5日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。

　原審は，被控訴人の請求のうち，更新料相当額及びこれに対する遅延損害金については控訴人から受領済みであるとして請求を棄却したが，補修分担金相当額及びこれに対する遅延損害金については，本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当し無効であるとして請求を認容したため，控訴人が，敗訴部分を不服として，控訴を申し立てた。

　2　前提事実，争点及び争点に対する当事者の主張は，次のとおり付加訂正するほかは，原判決「事実及び理由」中の第2の2及び3（原判決2頁20行目から16頁10行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。

　（1）原判決6頁14行目末尾に改行の上，以下を加える。
　「ウ　被控訴人は，平成17年3月17日，株式会社＊）宅地建物取引主任者から本件補修分担金特約を含めた本件賃貸借契約の重要事項について説明を受け，重要事項説明書を受領した。上記重要事項説明書には，賃料等授受される金銭として，礼金10万円，定額補修分担金16万円，契約更新料前賃料の1か月分，火災保険料1万5100円，仲介手数料6万6150円，賃料月額6万3000円，共益費・管理費月額6000円との記載がある（甲21）。」

　（2）原判決6頁15行目「本件賃貸借契約を締結した際，」の次に「礼金10万円及び」を加える。
　（3）原判決9頁24行目から16頁10行目までを削る。

3　当審における控訴人の補足主張
　（1）本件補修分担金特約は，借主の過失による損傷についての原状回復につき契約締結時に予め定額精算をする旨の合意である。

　（2）消費者契約法10条後段の要件を満たすためには，当該条項が信義則に反すること，及び消費者の利益を一方的に害することの両方の要件を満たすことが必要である。たとえば，当該消要者契約条項について，消費者が特に説明を受け，それを承知して契約している場合は，当該消費者契約条項の情報力，交渉力の格差が解消されており，消費者にも自己責任が求められることから，信義則に反しているとはいえない。当該消費者契約条項により，消費者が不利益を受ける側面があっても，他方消費者が利益を受ける側面がある場合，あるいは，事業者側にも負担が発生する場合は，消費者の利益を一方的に害するとの要件に該当しない。

　（3）消費者契約法10条後段の要件は，当該条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と，その条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを総合的に衡量し，消費者の受ける利益が均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえるか否かで判断されるべきところ，本件補修分担金特約においては，金額が16万円に定まっていること，被控訴人は契約締結時に定額補修分担金についての説明を受け，それが返還されないことを承知で支払をしていること，被控訴人は，本件補修分担金特約の締結により，過失による損傷費用の定額化，限定化をはかることができ，原状回復費用について予測可能性を持っことができるとのメリットを享受していること，控訴人は，支払われた定額補修分担金について自己の収入であることを前提に賃貸経営をしているのであり，後日その返還が命じられると不測の損害を被ること，被控訴人は，本件定額補修分担金を自ら承知し支払っているにもかかわらず，後日その返還が認められるとすれば，予想外の利益を得ることになり，また，事実上過失による損傷の支払義務を免れることになって不当であることなどの事情からみて，消費者契約法10条後段には該当しない。

4　当審における被控訴人の補足主張
　（1）敷金の授受がない本件では，本件定額補修分担金は，敷金代わりのものとして設定されている。故意，過失損耗の回復費等は居住年数によって減価償却され（たとえば，カーペットでは6年で残価10パーセント），月額賃料の約2．5倍もの金額に相当する故意，過失損耗が生じることはほとんど考えられない。したがって，本件補修分担金特約は通常使用損耗の原状回復費用を消費者に負担させるための特約であることは明らかである。

　（2）消費者契約法1条の立法趣旨は，消費者と事業者との情報九　交渉力の格差に鑑み，合意した契約内容であってもその条項が不合理で消費者利益を不当に害する場合は無効とするというのであるから，消費者が説明を受け承知していることをもって，情報力，交渉力格差が解消されているとはいえない。

　（3）被控訴人は，礼金10万円を支払った上で本件定額補修分担金16万円を支払っており，極めて消費者に不利な内容といえる。被控訴人が，本件補修分担金特約に合意していることは消費者契約法10条の要件該当性を検討する際の衡量事由とはならないし，消費者は交渉力格差によって同意させられているにすぎない。控訴人が主張する被控訴人のメリットは，本来支払わなくてもよい16万円もの金額を支払うことを払拭するほどのメリットではないし，不当条項による金銭の授受であればそれを返金するのは当然であり，これを控訴人の損害とは評価できない。

第3　当裁判所の判断
　1　争点（1）（本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当して無効か。）について

　　（1）弁論の全趣旨によれば，被控訴人は消費者契約法2条1項の「消費者」に，控訴人は同条2項の「事業者」に該当すると認められ，その間で締結された本件賃貸借契約は同条3項の消費者契約に該当する。

　　（2）消費者契約法10条前段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する」条項であることを定めている。

　民法の規定（616条，598条）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借において賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃貸人が負担すべきものといえ，賃貸借契約終了に伴う原状回復義務の内容として，賃借人は通常損耗の原状回復費用についてこれを負担すべき義務はないと解される。

　本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，本件賃貸借契約書（甲1）の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解され，そうすると，上記の場合本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。

　（3）さらに消費者契約法10条後段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であることを規定する。これを本件についてみると，定額補修分担金の金額は月額賃料の2．5倍を超える16万円であること，上記（2）のとおり原状回復費用が分担金を下回る場合や原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合のみならず，原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合においても賃借人は一切その差額等の返還請求をすることはできない趣旨の規定であること，入居期間の長短にかかわらず，定額補修分担金の返還請求ができないこと（本件賃貸借契約5条3項），本件賃貸借契約5条1項が，「新装状態への回復費用の一部負担金として」定額補修分担金の支払を定めているところからすれば，定額補修分担金には通常損耗の原状回復費用が相当程度含まれていると解されること，被控訴人は，控訴人に対し，定額補修分担金の他に礼金10万円を支払っていることなどの事情を併せ考えれば，本件補修分担金特約は，民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきである。

　（4）これに対し，控訴人は，本件補修分担金特約は，賃貸借契約締結時において原状回復費用を定額で確定させて，賃貸人と賃借人の双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものであるから，消費者契約法10条には該当しないなどと主張する。しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，多くの場合，多数の契約関係を有する賃貸人側にのみ妥当するものといえ，また，原状回復費用を請求する側である賃貸人は，定額を先に徴収することによって，原状回復費用の金額算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるとのメリットを享受しうるといえるが，賃借人にとっては，そもそも通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金方式のメリットがあるかどうかは疑問といわざるをえない。本件における定額補修分担金の金額が月額賃料の2．5倍を超える16万円であることも併せ考えると，本件補修分担金特約は交換条件的内容を定めたとする控訴人の主張は採用できない。

　（5）したがって，本件補修分担金特約は，消費者契約法10条により無効であるから，被控訴人の控訴人に対する不当利得返還請求権に基づく16万円及びこれに対する平成19年8月5日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を求める請求は理由がある。

2　以上によれば，原判決は相当であり，控訴人の本件控訴は理由がないものとして棄却を免れない。よって，主文のとおり判決する。

大阪高等裁判所第12民事部

裁判長裁判官　　　　　　安　原　　清　　　蔵

裁判官　　　　　　　　　　八　木　　良　　　一

裁判官　　　　　　　　　　本　多　　久　美　子

原審・京都地裁平成２０年４月３０日判決（定額補修分担金事件）

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年9月 9日 (水) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

東京簡易裁判所平成２０年１１月２７日判決　（敷金返還請求事件）

　判例紹介

　平成２０年１１月２７日判決言渡東京簡易裁判所
　平成２０年（少エ）第２５号敷金返還請求事件

　　　　　　　　　　　　少額異議判決
　　　　　　　　　　　　主　　　　　　　文

　１　原告と被告間の東京簡易裁判所平成２０年（少コ）第１４２０号敷金返還請求事件につき，同裁判所が平成２０年６月３０日言い渡した少額訴訟判決を次のとおり変更する。

　２　被告は，原告に対し，１１万０６４１円を支払え。

　３　原告のその余の請求を棄却する。

　４　訴訟費用は，異議申立ての前後を通じて，これを４分し，その３を被告の負担とし，その余を原告の負担とする。

　　　　　　　　　　　事実及び理由
第１請求
　被告は，原告に対し，１４万５０００円を支払え。
第２事案の概要
　１請求原因の要旨
　原告は，被告との間で，平成１４年１１月２５日，東京都文京区ａｂ丁目ｃ番ｄ号所在Ａマンションｅ号室（以下「本件物件」という。）の賃貸借契約（以下「本件契約」という。）にかかる敷金契約を締結したが，平成１８年５月３１日本件契約終了により本件物件を明け渡したので，原告が被告に差し入れた敷金２９万円から平成１８年５月分の未払賃料１４万５０００円を控除した１４万５０００円の支払を求める。

　２被告の異議申立ての理由及び主張の要旨
　（１）少額訴訟手続の違法
　被告は，異議申立ての理由として，本件少額訴訟判決は手続に違法があり全部不服であるとして，以下のとおり述べる。すなわち，上記判決は，被告が少額訴訟判決には応じられない旨表明していたにもかかわらず，これを無視して言い渡されたものである。また，被告が第一回口頭弁論期日において，少額訴訟は希望しない旨繰り返し陳述していたが，裁判官や司法委員に翻意を促されたほか，書記官はこのことを調書に記載せず，さらに裁判官は，被告の真意を承知しながら，当事者（素人）の無知に乗じて少額訴訟判決を言い渡したものである。これらは民訴法３１２条２項１，２号に該当し，直ちに取消しを免れない。そこで，違法，不当な手続によってなされた本件少額訴訟判決については，すべて取り消した上，民訴法３７３条３項４号により通常の手続に移行する決定を求める。

　（２）遅延利息請求権との相殺（抗弁）
　ア　本件契約により原告が支払うべき本件賃料は，月額１４万５０００円で毎月末日に翌月分支払の約定で（本件契約書３条１項），約定遅延利息は日歩２０銭（年７３％）と規定されている（本件契約書７条）。原告は平成１７年１１月分から賃料の支払をしなかったが，平成１８年４月２７日原告の親と思われる者から，平成１７年１１月分から平成１８年４月分までの未払賃料の元本及び同年４月６日本件契約解除後の賃料相当損害金の合計８７万円の支払がされた。

　イ　そこで，前記未払期間の賃料（ただし，平成１８年４月分は，本件契約解除日が平成１８年４月６日であることから，同日までの日割計算により２万９０００円）より生じた同月２７日までの遅延利息は，上記約定遅延利息の利率により算出すると，別紙遅延利息計算書１のとおり合計１７万１７９６円となる。したがって，原告が求める敷金残金１４万５０００円については，本件契約書８条３項第１文及び第２文に基づき，上記１７万１７９６円をもって対当額で相殺する旨の意思表示をする。

　(3)　原状回復費用請求権との相殺（予備的抗弁）
　ア　本件契約期間中，原告の居住・使用により，以下のとおり，本件物件が著しく損耗・毀損した。それらは，通常の使用では到底生じ得ない程度のもので，原告が賃借人としての善管注意義務に違反して生じさせたものであることは明らかである。

　①　クロス（壁紙）及び床面フローリングに，家具の出入れの際に付いたと見られる大きな傷跡が残っていた。
　②　畳が激しくささくれ，そのまま使用を継続することはできない状態であった。
　③　襖が一カ所大きく破れていた。
　④　ガス台及びその周辺が焦げ，非常に汚れていて，これらは専門業者による特殊な工具を使わないと除去できない状態であった。
　⑤　敷居等のアルミサッシが黒ずみが激しく，非常に汚れており，通常の掃除では除去することは不可能で，専門業者に頼まないと除去できない状態であった。
　⑥　その他，賃貸開始時には存在しなかった大小様々なキズが室内のいたるところに存在した。

　イ　したがって原告は，本件契約書１８条１項なお書き第１号及び第２号により，上記について原状に復すべき義務があったにもかかわらず，明渡しの際一切原状回復をしなかったので，被告において，以下のとおり損耗・毀損箇所を修繕し原状回復費用を支出した。

　①　クロス（壁紙）張替え工事・・・・９万８０００円
　②　ＣＦ（クッションフロア）工事・・・・１万８０００円
　③　畳表替え・・・・２万７０００円
　④　表具工事（襖の張替え）・・・・１万００００円
　⑤　雑工事・・・・１万９０００円
　⑥　ハウスクリーニング（ガス台の汚れを特殊な工具を用いて除去，敷居のアルミサッシの汚れを専門業者により除去）・・・・３万８０００円
　⑦　ハウスクリーニング（通常の室内清掃のほか，換気扇・玄関・窓サッシ・ガラス・照明器具・ベランダ・エアコン等全般のクリーニング）・・・・１万００００円
　⑧　上記①ないし⑦の消費税・・・・１万１０００円
　　　　　　　　　　　　・・・・合計　２３万１０００円

　ウ　よって，被告は，前記原告が求める敷金残金１４万５０００円について，上記原状回復費用２３万１０００円をもって対当額で相殺する旨の意思表示をする。

　３　争　点
　（１）本件未払賃料から生じた遅延利息について，約定利率を適用することの当否
　（２）本件物件の原状回復に要した費用との相殺の当否

第３当裁判所の判断
　１　先ず，少額訴訟手続が違法であるとの異議理由については，本件少額訴訟の第一回口頭弁論期日において，冒頭裁判官が少額訴訟手続についての説明をし，それに対し被告から，少額訴訟手続は希望しない旨の意思表明もなく，通常訴訟手続へ移行する旨の申述がなかったため，少額訴訟手続で審理・裁判されたことは，当裁判所に顕著な事実である。したがって，本件少額訴訟手続が不当・違法であるとする被告の主張は当を得ず，その他の異議理由も相当とは認められない。
　なお，少額訴訟における異議審は，少額訴訟の手続の特質を斟酌しつつ進められる最終審であり，民訴法３７９条２項が同３７３条３項４号を準用していないことからも，異議審においては，原則として，通常手続への移行決定はできないものと解される。

　２　争点（１）　について
　（１）　原告が被告との間で締結した本件契約に基づく賃料（月額１４万５０００円）について，平成１７年１１月分から平成１８年４月分までの支払をせず，原告の父親が被告に対し，原告に代わって，前記期間の未払賃料及び賃料相当損害金計８７万円を支払ったこと，及び本件契約書（第７条）には，約定遅延利息として日歩２０銭と規定されていることは，当事者間に争いがない。

　（２）　被告は，本件契約書第７条に規定する遅延利息は，本件契約に基づく賃料不払の場合のペナルティーであることなどから，本件未払賃料に対する遅延利息の算出について同条の日歩２０銭の利率を適用している。これに対し，原告は，本件約定利率は，不当に高く公序良俗（民法９０条）に違反していること，消費者契約法１０条の趣旨に反し原告に一方的に不利益な規定であり有効とは認められない，と主張している。

　（３）　そこで判断するに，本件契約書（甲１）７条の遅延損害金の規定は，本件契約における消費者ともいうべき賃借人が，同契約に基づく賃料債務の支払を遅延した場合における損害賠償額の予定又は違約金の定めと解せられるところ，その場合は，遅延損害金の率の上限は年１４．６パーセントとし，それより高率の遅延損害金が定められている場合には，民法４２０条の規定にかかわらず，年１４．６パーセントを超える額の支払を請求することができず，その超過部分は無効と判断されるものである。それを前提に検討すると，被告本人尋問の結果によると，被告は原告を含め複数の者に少なくともある程度反復・継続的に居住物件を賃貸していることが認められ，消費者契約法にいういわゆる事業者とみることができる。そうすると，本件契約書７条に基づく日歩２０銭（年７３％）の遅延利息を求めるのは，通常の場合と比較して著しく高額で賃借人の予測をはるかに超える負担義務を課し，一方的に原告に不利益を強制することになるといえる。したがって，原告は，本件遅延利息として消費者契約法の規定する範囲で責任を負うものと解するのが相当であり，これに反する被告の主張は採用できない。

　（４）　以上によれば，原告が支払義務を負う遅延利息は，別紙遅延利息計算書２のとおり年１４．６％で計算した３万４３５９円となり，それを超える部分については無効であって，同額を原告の請求する敷金残額１４万５０００円と相殺すると１１万０６４１円が敷金残額ということになる。

　３　争点（２）　について
　（１）　被告は，予備的な抗弁として，本件物件には前記第２の２(3) で主張する損耗・毀損があり，それらの原状回復は，本件契約書１８条１項に基づき原告が自らの費用でなすべきものであると主張し，それに沿う供述をする。

　（２）　しかしながら，前記各項目について，原告が賃借人としての善管注意義務に違反して生じさせた損耗・毀損であることについて，写真等を含めそれらを認めるに足りる具体的証拠はない。

　また，証拠（甲１，２，乙２ないし５，９，１０，原告本人，被告本人）によれば，①本件物件は築２５年くらいで，原告は妻と二人で本件物件に居住し，賃借期間中通常の用法で使用し特に問題となる点はなかったこと，②被告は，本件物件の仲介業者であるＢ商事に任せており，本件物件明渡しの際，Ｂ商事の担当者が原告と共に本件物件を点検・確認したが，担当者からは綺麗に使っていると言われ，特に問題箇所の指摘はなかったこと，③原告が本件物件を退去した後，被告から敷金の精算についての説明はなく，その後の話合いも行われなかったこと，が認められ，これに反する被告本人の供述は採用できず，結局，被告が主張する原状回復費用を原告負担とすることは相当ではない。

　４　以上によれば，被告の前記争点(1)については前記第３の２で認定の範囲で認められ，同争点（２）の予備的抗弁は認められない。

　よって，原告の請求は，１１万０６４１円の限度で認容しその余は棄却することとし，主文掲記の少額訴訟判決を変更し，主文のとおり判決する。

　
　　　　　　　　　　　　東京簡易裁判所民事第９室

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁判官　　中島　寛

（別紙添付省略）

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年8月 7日 (金) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

組合の敷金返還請求通知で敷金全額戻る

　三鷹市上連雀の共同住宅の１室６畳１Ｋを今年３月に退室した神山さんは、１年しか入居しなかったのにもかかわらず４月に送られてきた原状回復の見積書は６万７２００円（消費税込）が神山さんの負担になっていた。

　シール剥がしなど身に覚えもない請求もある。父親が家主に連絡したが相手にされなかった。

　やむなく組合に相談したところ、組合からの敷金５万１千円の返還通知を出したところ、即刻敷金全額を返してきた。

東京借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年7月 9日 (木) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

少額訴訟で敷金４８万円が戻る　（神戸）

　賃貸借契約時に、支払った敷金８１万６０００円の内、契約解約時４８万円の返還をすることになっていた。

　ところが、家主側は、「特約で退去の６か月前に「解約予告」をすることになっているが、それをしていないので、その６か月分の家賃相当額の違約金と原状回復費用を差し引くと返還する敷金は無い」と主張した。

　借家人は、約束違反であるとして、あくまでも敷金48万円の返還の履行を求め、少額訴訟で争った。

　２００９年１月１３日、神戸簡裁は、「借家人が退去予告通知義務を怠ったとしても、消費者契約法第１０条によって家主側の主張する予告通知義務違反とはならないとして、敷金との相殺は無効である。また、自然損耗による原状回復費用の請求も借家人が負担すべきものであるとは認められないとして、敷金４８万円全額を返還すべきである」との判決を下た。

　（※）民法の規定では解約予告は「３か月前｣（６１７条・６１８条）と規定されているが、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」は「３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」として「３０日前の解約予告」を原則としている。

　国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」に倣って、殆どの不動産業者が使用している契約書でも１か月の解約予告で契約が解除できるようになっている。

　今回の貸主には一方的に有利な、借主には不利益な「６ヶ月前の解約予告」特約を消費者契約法第１０条に反して無効の判決は画期的である。

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年6月17日 (水) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

ペット飼育で補修費用１２２万円請求される

　東京都荒川区で月額１９万円の賃貸マンションに入居していたSさんは入居時に家賃３か月分５７万円の敷金を預けていました。

　１人暮らしのためペットを飼うことを認めてもらい､約７年住んでいました。ペットを飼っていたので想像以上の臭いや傷もつきまました。また、その間１度漏水事故を起しました。そんなこんなで､ある程度の補修費用はかかると想定していました。

　退室時に不動産屋が室内点検に立会い､後日、原状回復費として１２２万円の見積請求が送られて、敷金との差額６５万円を追加請求してきました。敷金で全部の原状回復ができると思っていたSさんは補修費用の高額なのにびっくりして､組合に入会しました。

　不動産屋との交渉で追加費用を「２０万円に負けましょう」と譲歩があったが､その提示金額に納得がいかず、Sさんは「組合に仲に入ってもらう」と主張し､早速、組合から「既に判例で確定している原状回復は故意・過失又は通常でない使用の汚損・損耗の回復を義務付けたもので、通常使用による汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない」という趣旨の内容証明郵便を家主に送りました。

　家主からの返事は「追加金額は不要」でした。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年5月11日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

賃貸マンションを引越したが敷金が返って来ない。敷金を取戻す方法は

（問）　先月８年間住んでいた賃貸マンションを引越しました。敷金として家賃の２か月分の３０万円を預けてありましたが、先頃管理している不動産業者の見積りによると、壁のクロスの張替え、クリーニング代等で合計５０万円かかったので、残りは家主が負担するので敷金は返せないとの連絡がありました。
　８年間住んでいましたが自分の家のように大事にしていましたし、引越の時は綺麗に掃除をしてでたのに敷金が戻らないことに納得がいきません。何とか取戻す方法はないでしょうか。

（答）　敷金は、賃貸借に関して賃借人が賃貸人に対して負担する債務を担保するために預けてあるお金で賃貸借契約が終了して借家人が引越して行くときには家主は預かっている敷金は当然全額返還しなければなりません。

　ただし、借家人が家賃を滞納していたり、わざと建物や設備を破損したときは借家人は損害を賠償しなければならず、その分の費用は敷金から差し引かれる場合があります。

　ところで、借家人が建物を破損したのではないが、居住していれば自と汚れたり、設備・建具等の寿命が来る自然磨耗した時に借りた最初の状態に戻さなければならない義務があるかどうか。最近の契約書では「故意と過失と問わず退去時の修理は全て借主が負担する」旨の不等な特約がつけられているものもあり、こうした特約を根拠に、莫大な修理費を請求される事例が後を立ちません。

　国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（＊）を発表し、「通常に生活してできる汚れや損傷」は賃貸人の負担であることを明記した上で、畳の日焼け、タバコのヤニ、テレビや冷蔵庫の後部の電気ヤケ、クロスの変色等々、具体的ケースを上げて、右の例の場合いずれも賃借人の「通常の住まい方で発生するもの」として、借家人に修繕義務なしと定めています。

　従って、質問のケースでは敷金は全額返還請求できます。
　返還にあたっては、内容証明郵便で敷金の返還を督促し、それでも返して寄こさない場合には簡易裁判所へ行って相談すれば、訴額が６０万円までなら簡単な手続きで敷金返還請求の少額訴訟を起こすことができます。

東京借地借家人新聞より

（＊）「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の本文に更に多数の判例が追加されたものが「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン（改訂版）」（大成出版社）である。敷金返還トラブルの指針になるものであり、参考になる本である。

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年4月 6日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

原状回復費用１２６万円の請求が４０万円に　（神戸市）

　Ｍさんは､神戸市内で５年前に店舗として月額家賃１５万６０００円､敷金１７２万円の条件で賃借し､当時敷引特約はありません。

　今年１１月末で契約の解約を予定したＭさんは､契約書で退去予定の６ヶ月前に退去届の提出を義務付けられていましたので､今年１１月末日までに明渡をすればよいと思っていました。

　ところが､管理業者は、新規契約者の入居を１２月１日から予定しており､契約期間内にリフォームを指定業者にさせるというものです。

　指定業者からＭさんへ送られて来た原状回復費用の見積額は､１２６万円でした。

　Ｍさんは､故意・過失もなく､あまりにも高額な請求額であったため､知人から紹介された工事業者に見積を依頼したところ７７万円と大きな隔たりがありました。

　そこで、Ｍさんは管理業者と交渉するが何の進展もせず平行線となり､尼崎借地借家人組合へ相談。

　尼崎借地借家人組合から､通常損耗は家主負担であるとの助言を受けたＭさんは､法律事務所へも相談したところ組合の助言と同様であったことから､管理業者へ代理人を立てて争うことを伝えました。

　すると管理業者は他の業者にも再見積させることを約束。その後も粘り強く交渉したした結果､原状回復費用の負担は４０万円とすることで解決しました。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年3月17日 (火) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

「入居保証金｣全額を返還させる　（長野県松本市）

　松本市内に住むＭさんは、家賃月６万円、敷金２カ月でアパートを２年間借り９月に明渡しました。貸主は大手の不動産業者ですが、入居時の契約書には敷金を「入居保証金」として記載し、明渡すときは「退去引金」として返金しないとなっているから、と一銭も返しませんでした。

　Ｍさんは消費生活センターの紹介で組合を訪れ、どうしても納得できないが、いい方法を教えてほしいと組合へ入会しました。

　組合では経過を聞いたところ、名前は「入居保証金」でも敷金であることは明らかだし、また、消費者契約法第１０条にも違反しているから｢入居保証金｣は当然全額返還すべきものである。よって、「本書面到達後１週間以内に全額返還せよ。もし履行しないときは法的手続をとる」旨の内容証明郵便を発送することで一致しました。

　早速Ｍさんが相手の不動産会社宛に内容証明郵便を送ったら、電話で返事が返って来て「入居保証金は返金します」ということでＭさんも喜んで報告してくれました。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年3月 3日 (火) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

修繕費用は敷引きの中に含まれる

　先日紹介した京都地裁の「敷引特約」に関する動きを窺い見ると、２００１年４月１日施行の「消費者契約法」の影響が大きいことが判る。加えて、「敷引特約」自体が消費者契約法に反して無効という流れが定着してきたことが実感出来る。約７年間で裁判所の「敷引特約」に関する考え方が大きく変わったことがよく判る。今回紹介する事例は７年前のもので、消費者契約法が適用される以前のものである。

　大阪簡裁は、敷金返還請求少額訴訟で、「敷引き額は、賃借人の債務不履行による損害や家屋の修繕費用等をあらかじめ概括的に定めたものであると解することができる」として敷金から新たに修繕費用として差し引くことはできないとして３０万円の返還を命ずる判決を下しました。

　大阪市城東区で、平成６（１９９４）年１１月から賃貸マンションを借りている仲野みゆきさんは、敷金８０万円を支払い、退去時３０万円を返還することを条件に入居しました。

　平成１３（２００１）年２月に契約を解約したところ、１か月後に敷金を返還す約束になっていたにもかかわらず、汚れや染み等があることを口実にして、家主は修繕費用２３万８４５５円を請求し、３０万円の敷金返還を拒否してきました。

　そこで、仲野さんは、引っ越し先の旭区借地借家人組合の支援で大阪簡裁へ少額訴訟を起こしました。その約１か月後に公判が開かれ、１回で結審し、その１週間後に前記の判決が出ました。

　勝訴した仲野さんは、「弁護士もつけずに自分で裁判を起こすことに決断がいったが、裁判に勝てたのは本当に嬉しい。組合から提供された建設省住宅局の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』は、大きな励みになた」と語っていました。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年2月23日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

長谷工が市特定優良賃貸住宅の原状回復費用を不当請求（大阪市）

　大阪市福島区で民間住まいリング「プリオール福島」を賃借していたＳさんは､今年６月１７日に退去したところ､大阪府特定優良賃貸住宅認定事業者である（株）長谷工ライブネットから敷金４４万４６００円相当額の原状回復費用として４０万８０００円の見積書を添付して支払請求を受けました。

　Ｓさんから相談を受けた北区借地借家人組合は､大量の賃貸マンション管理を行っている長谷工が国土交通省が指導している｢敷金トラブル解決のためのマニュアル」（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）を無視して不当な原状回復費用を請求していることは重大な不当行為であると､大借連（全大阪借地借家人組合連合会）へ連絡。

　大借連が調べたところ､長谷工が「特定優良賃貸住宅」の使用規則・使用細則・修繕費負担区分表を独自に作成し､不当な請求基準を一方的に提示し退去者に原状回復費用請求を行っていることが明らかになりました。

　そこで､対象物件が「大阪市の民間住まいリング」であったことから大阪市都市整備局民間住宅課へ照会したところ､大阪市も長谷工の行為が事実であれば不当行為であり指導することになりました。

　その結果､長谷工も大阪市の指導を受け、「業者に原状回復費用の見積りをさせ､それを資料として提供したのであって支払請求をしたのではない」と言い逃れ、Ｓさんへは､タバコの「やに」よる汚れのクロスの張替代約２万円の支払を求めてきたのでこれに応じることになりました。

　相談に応じた井上北区借地借家人組合事務局長は、「長谷工足る大企業が独自にマニュアルを作り違法な請求をしてくることに怒りを感ずる。多くの退去した賃貸住宅居住者が騙されているのではないだろうか」と述べています。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年2月 9日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

２００の賃貸物件を扱いながら４０年間、１度も敷金を返さない悪質家主（静岡県静岡市）

　静岡市内で飲食店を営んでいたMさんは、昨年１０月転居しましたが、契約書で退去１か月後に敷金が返還されることになっていましたが、新年になっても一向に返還されず、静岡借地借家人組合へ相談。

　組合は、家主の経歴を調べると、８年前に組合員が敷金の返還を求めて少額訴訟を争った同一人物であることが明らかになりました。

　当時、家主は「２００軒の賃貸物件を扱って４０年間、敷金を返せと云われたことがない」と主張。この家主の主張に一番びっくりしたのは裁判官でした。そして、家主に対して「敷金は預かり金ですよ。貴方は４０年間もそんなことをやっていたのですか」とたしなめられる場面もありました。

　そして、家主は裁判官の和解勧告にも応じず判決を望み、その結果は「敷金全額を借家人に返還せよ」と組合員の完全勝訴の判決を言い渡しました。

　Mさんは、このようないわく付の家主に対して「敷金返還請求」を内容証明郵便で通知したところ、敷金の１０％の退去時償却費・住宅と倉庫のハウスクリーニング費用を敷金から差し引き返還するというものでした。

　組合では、最近の判例からみてハウスクリーニング代は家賃に含まれている。退去時償却費（敷引き）は原則無効であるので敷金を全額返還されれるべきとの見解を示しています。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2009年1月26日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

通常の使用に伴う損耗の修繕費を賃借人の負担とする特約が否定された事例

　判例紹介

　賃貸借契約において、通常の使用に伴う損耗分の修繕費等を賃借人の負担とする旨の特約は、賃借人がその趣旨を充分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、認めることができないとされた事例　（大阪高裁平成１５年１１月２１日判決、判例時報１８５３号９９頁）

　（事案の概要）
　賃借人は、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（特優賃法）及び住宅金融公庫法の適用を受ける建物を賃借し、使用していた。

　そして、賃借人は、建物賃貸借契約終了に際して、賃貸建物を返還したところ、賃貸人から、建物の通常の使用に伴う損耗の修繕費（襖、畳表、クロスの張替費、補修費等）及び玄関鍵の取替費用を請求され、敷金から差引かれた。

　これに対し、賃借人は、通常損耗分の修繕費及び玄関鍵の取替費用を負担することに同意したことがないと主張し、また、賃借人負担の特約は、特優賃法及び住宅金融公庫法に違反し、公序良俗に反して無効であると主張した。

　原審の神戸地裁尼崎支部は、通常損耗分の修繕費及び玄関鍵の取替費用を負担することの合意が成立していることは争いがないとし、また、特優賃法及び住宅金融公庫法の精神にもとるとしても、公序良俗に反して無効であるとはいえないとして、賃借人の請求を棄却した。そこで、賃借人は、原判決を不服として、大阪高裁に控訴した。

　（判決）
　大阪高裁は、「賃貸借契約終了における通常損耗による原状回復費用の負担については、特約がない限り、これを賃料とは別に賃借人に負担させることはできず、賃貸人が負担するのが相当である。そして、賃貸人が負担することは社会通念に合致する。しかも、通常損耗分に関するこのような取り扱いは、本契約当時、望ましいものと公的に認められ、その普及、言い換えればこれに反する特約の排除が図られていた。

　このような事情及び特優賃法及び住宅金融公庫法の規定の趣旨にかんがみると、本件特約の成立は、賃借人がその趣旨を充分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、安易に認めるべきではない」と判断した。

　（短評）
　本件の賃貸人兵庫県住宅供給公社であり、これまで「修繕費負担区分表」及び「住まいのしおり」に基づいて通常損耗分について賃借人負担の取り扱いをしてきたものである。

　本判決は、契約書とは異なる「修繕費負担区分表」及び「住まいのしおり」は、通常損耗分を賃借人の負担としない限度でのみ有効と解し、結局、本件特約が成立していないとして、原判決を変更し、賃借人の請求を認めたものである。

（2004.07.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年12月22日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

敷金返還請求事件（東京簡易裁判所平成１７年１１月２９日判決）

　判例紹介

敷金返還請求事件（東京簡易裁判所平成１７年１１月２９日判決）
平成１７年１１月２９日判決言渡　同日判決原本領収　裁判所書記官
平成１７年（少コ）第２８０７号敷金返還請求事件（通常手続移行）
平成１７年（ハ）第１９９４１号損害賠償反訴請求事件
口頭弁論終結日　平成１７年１１月２２日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　判　　　　　　　　　決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主　　　　　　　　　文

１　被告（反訴原告）は，原告（反訴被告）に対し，１３万６０００円及びこれに対する平成１６年１１月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２　被告（反訴原告）の反訴請求を棄却する。
３　訴訟費用は，本訴反訴を通じて被告（反訴原告）の負担とする。
４　この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事　実　及　び　理　由
第１　請求
　１　本訴請求
　主文１項と同旨
　２　反訴請求
　反訴被告は，反訴原告に対し，４万４３９０円及びこれに対する平成１６年１１月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

第２　事案の概要
　　１　請求原因の要旨

　原告（反訴被告）（以下，原告という。）とＡ株式会社との間で，平成８年３月ころ締結した東京都杉並区○○a丁目b番c号所在のＢマンションd号室（以下，本件居室という。）の賃貸借契約（その後，２年ごとに更新され，平成１４年３月１日最終の賃貸借契約（更新契約）を締結し，期間満了後の平成１６年３月１日に法定更新された。

　被告（反訴原告）（以下，被告という。）は平成１６年７月２２日所有権を取得し，賃貸人の地位を承継した。）に関し，原告が預け入れた敷金１３万６０００円について，平成１６年９月２３日本件居室明渡し（同日賃貸借終了）に基づく，原告の被告に対する前記敷金及びこれに対する遅延損害金の支払請求。

２　抗弁及び反訴請求原因の要旨
　(1) 原告とＡ株式会社間の上記１の更新契約においては，原告が本件居室内の汚損や破損による損害を賠償する義務を負うことが約され，また，原被告間には，平成１６年９月２２日，原状回復（修繕）に関する費用負担の合意があるから，これらの合意に基づいて原告が負担することになった原状回復費用１８万０３９０円を敷金から控除すると，原告に返還すべき敷金はない。

　(2) 原告の被告に対する敷金を控除した原状回復費用残額４万４３９０円及びこれに対する遅延損害金の支払請求。

３　争点
　原告の負担する原状回復費用があるか。

第３　当裁判所の判断
　１　賃貸借契約書（甲２）第５条には，「敷金は本契約が終了し借主が明渡し後，本契約に基づく一切の債務，電気・水道・ガス等の未払金及び損害金を差引き，借主にその差額を返還するものとし，損害金の中には，(1)畳・襖・壁，床，天井・ガラス・ドア（室内外）・その他の汚損，破損。(2)換気扇・ガス台・流し台・浴室・浴槽・風呂釜・湯沸し器・トイレ，網戸，エアコン等の汚損・破損，この回復に費用を要する時。」などと合意され，また，第６条には，借主の修理費負担部分の合意がされ，さらに，第１１条には，「明渡しの時は，原状に復するものとし，又，借主は故意及び過失を問わず，本物件に損害を与えた場合は直ちに原状に復し，損害賠償の責に任ずるものとする。」と合意されているが，これらの趣旨は，借主が賃借開始当時の原状に回復すべきこと，つまり自然損耗等についての原状回復費用も負担することを定めたものといえる。しかし，貸主において使用の対価である賃料を受領しながら，賃貸期間中の自然損耗等の原状回復費用を借主に負担させることは，借主に二重の負担を強いることになり，貸主に不当な利得を生じさせる一方，借主には不利益であり，信義則に反する。そして，上記第５条の合意は，原状回復の内容をどのように想定し，費用をどのように見積もるのか，とりわけ，自然損耗等に係る原状回復についてどのように想定し，費用をどのように見積もるのか，借主に適切な情報が提供されておらず，貸主が汚損，破損，あるいは回復費用を要すると判断した場合には，借主に関与の余地なく原状回復費用が発生する態様となっている。このように，借主に必要な情報が与えられず，自己に不利益であることが認識できないままされた合意は，借主に一方的に不利益であり，この意味でも信義則に反するといえる。そうすると，自然損耗等についての原状回復義務を借主が負担するとの合意部分は，民法の任意規定の適用による場合に比べ，借主の義務を加重し，信義則に反して借主の利益を一方的に害しており，消費者契約法１０条に該当し，無効である。

２　被告は，原告との間で原状回復（修繕）に関する費用負担の合意がされたとして，引渡立会負担区分合意書（乙１）を提出するが，原告は，被告代表者から明渡しが完了したので署名して欲しいと求められたので署名したものであり，その際，負担者欄の負担者を示す丸印は記載されていなかったし，修繕費用を負担する趣旨で署名したものではない旨供述する。そうすると，被告代表者の供述及び合意書から，原告が被告との間で費用負担の合意をしたと認めることはできず，他に合意をしたと認めるに足りる証拠はない。

３　以上から，自然損耗等についての原状回復費用に関する部分は，上記１のとおり無効であり，また，原被告間に費用負担の合意がないのであるから，原状回復費用の負担については，民法の規定に従い，借主が故意又は過失によって毀損したり，あるいは通常の使用を超える使用方法によって損傷させた場合に，その回復費用を借主の負担とすべきであるが，本件居室の汚損状況を写した写真（乙２）によれば，原告が明け渡した際に，壁等がカビ等で汚損されている事実を認めることができる。しかし，他方，原告本人の供述及び陳述書（甲４）によれば，原告は，賃借する際に，改装工事もなく前借主が使用していた状態，いわゆる居抜きの状態で入居したものであり，入居当初から多少のカビが生えていたところ，南北にしか通気がなく風通しも十分でない構造も影響して，その後改装工事もなされないまま８年間使用し続けてきた結果，カビが広がったものである事実を認めることができるし，また，通知書（甲７）によれば，原告は，前貸主Ａ株式会社から更新時期の前である平成１５年１０月ころ，本件建物の老朽化を理由に平成１６年１２月までに明け渡すように求められていた事実も認めることができるから，これらの事実に照らして考えると，前記カビ等で汚損している事実から原告の故意又は過失による毀損，あるいは通常使用を超える使用方法による損傷と推認することはできず，他に原告の故意過失等によって損傷を与えたとする事実を認めるに足りる証拠はない。

　そうすると，原告の負担すべき原状回復費用を認めることができないから，被告の抗弁事実及び反訴請求原因事実は認めることができず，原告の本訴請求は理由がある。

　　　　　　　　　東京簡易裁判所少額訴訟４係

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁　判　官　　　行　　田　　　　豊

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年10月30日 (木) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

敷引特約条項は無効　（消費者団体訴訟）　京都地裁

　消費者団体訴訟制度で初の解決
　　　敷引特約条項は無効

　ＮＰＯ法人（特定非営利活動法人）「京都消費者契約ネットワーク」は、消費者団体訴訟制度に基づき、京都地裁に「敷引特約」は消費者契約法違反として、不動産賃貸会社「大和観光開発」（京都市）に特約条項の使用差し止めを求め提訴した。

　その訴訟の第１回口頭弁論が１０月２１日、京都地裁（瀧華聡之裁判長）で開かれた。大和観光開発は京都消費者契約ネットワークの請求を全面的に受け入れ、すでに契約を結んだ入居者に敷引条項を破棄することを通知した。同社は答弁書で条項を使用しないことを約束し、現在の入居者１２人の敷金は差し引かない方針を示した。

　京都地裁は確定判決と同じ効力を持ち、原告勝訴判決と同じ効力がある「認諾調書」を作成する。「認諾調書」には「大和観光開発は今後賃貸借契約に「敷引特約」を使用しない」という趣旨のものが明記される。

　消費者保護のため改正消契法とともに２００７年６月に始まった消費者団体訴訟制度を活用し、訴訟上の解決に至ったのは初めてだ。しかし、契約用紙の破棄を巡っての対立があり、今後も訴訟は継続する。

　大和観光開発は「世の中が消費者の利益を重視する流れになっており、抵抗する考えはない」とコメントした。

　「敷引特約」条項は、賃貸物件の解約時に敷金から主に原状回復費として、一定額（大和観光開発は３５万円）を一方的に貸主が差し引いて借主に返還するもので、本来借主に原状回復義務のない通常損耗分まで費用負担させていた。その原状回復費の精算がアバウトで不透明なことからトラブルが多発していた。

　敷引特約は、関西圏、中国地方、九州の一部で慣行化されている。

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年10月22日 (水) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

定額補修分担金・更新料返還請求事件　１　（平成20年04月30日　京都地方裁判所）

　判例紹介

　借主が貸主との間で賃貸マンションの賃貸借契約とともにそれに付随して定額補修分担金特約及び更新料特約を締結し、契約締結時に定額補修分担金16万円、更新料特約に基づいて契約締結2年経過後の更新時に更新料6万3000円を各支払った。

退去後、貸主に対し、各特約は消費者契約法10条などにより無効であるとして、不当利得返還請求権に基づき22万3000円及び遅延損害金の支払を求める事案。

　京都地裁は、退去時の原状回復費を賃料とは別に賃料の２.５倍を一方的に負担させる定額補修分担金特約は消費者契約法１０条に違反し無効とした。

　なお、更新料に関しては貸主が既に全額（6万3000円）と遅延損害金全額１６０４円の合計６万４６０４円を借主に支払い、更新料返還請求は解決済みなので､更新料関係は棄却された。（平成20年04月30日京都地方裁判所第6民事部）

事件番号 ：平成１９年(ワ)第２２４２号
事件名 ：定額補修分担金・更新料返還請求事件
裁判年月日 ：Ｈ２０．４．３０
裁判所名 ：京都地方裁判所
部：第６民事部
結果：一部認容一部棄却

　判示事項の要旨 ： 定額補修分担金特約が消費者契約法１０条に該当し無効であるとして，同特約に基づき支払われた金員の返還請求が全額認容された事例

　　　　　　　　　　　　　　　　　　主　　　　　　文

１被告は，原告に対し，１６万円及びこれに対する平成１９年８月５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

２原告のその余の請求を棄却する。

３訴訟費用はこれを１０分しその７を被告の，その余を原告の各負担とする。

４この判決は第１項に限り仮に執行することができる。

事実及び理由

第１請求
　被告は，原告に対し，金２２万３０００円及びこれに対する平成１９年８月５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

第２事案の概要など
　１事案の概要
　本件は，原告が，被告との間で賃貸マンションの賃貸借契約とともにそれに付随して定額補修分担金特約（以下「本件補修分担金特約」という。）及び更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）を締結し，同補修分担金特約に基づいて同特約締結時に定額補修分担金１６万円，同更新料特約に基づいて同契約締結２年経過後の更新時に更新料６万３０００円を各支払ったところ，被告に対し，同各特約は消費者契約法１０条などにより無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき２２万３０００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成１９年８月５日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。

２　前提事実（ただし，文章の末尾に証拠などを掲げた部分は証拠などによって認定した事実，その余は当事者間に争いのない事実）

(1)　原告は，株式会社長栄の仲介により被告との間で，平成１７年３月３０日，京都市伏見区京町１丁目２５０－１所在の京町壱番館２１２号室（以下，「本件物件」という。）について以下の内容の賃貸借契約を締結した（以下，「本件賃貸借契約」という。）。
　ア賃料月額６万３０００円
　イ共益費月額６０００円
　ウ契約期間平成１７年３月３１日から平成１９年３月３０日まで
　エ更新料前家賃の１か月分
　オ定額補修分担金１６万円

(2)ア　本件賃貸借契約にかかる契約書（以下，「本件賃貸借契約書」という。）には以下の記載がある（甲１。なお，同契約書中「甲」は賃貸人たる被告のことであり，「乙」は賃借人たる原告のことであ。）。

　頭書（抜粋）
　契約更新料前家賃の１ヶ月分の円
　敷金（保証金）（空白）
　定額補修分担金金１６０，０００円
　家賃金６３，０００円（月額）
　共益費金６，０００円（月額）
　第１条省略
　第２条［契約期間，更新］

　①省略

　②　乙は，契約期間の満了する６０日前までに申し出れば，契約更新をすることができる。但し乙に賃料滞納等の契約違反がみられるとき，甲は契約更新を拒めるものとし，乙は契約の更新を主張できないものとする。

　③　乙は，契約を更新するときは，契約期間満了までに更新書類（覚書，乙・丙・丁の印鑑証明書等）提出とともに，頭書の更新料の支払いを済ませなければならない。又，法定更新された場合も同様（乙は更新料を甲に支払わなければならない）とする。尚，契約更新後の入居期間に拘わらず更新料の返還（月割り精算等の返還措置）は一切応じない。

　④　乙は甲に対し，法定更新・合意更新を問わず，契約開始日から２年経過する毎に更新料を支払わなければならない。

第３条［賃料等］
　①　乙は，頭書の記載に従い賃料等を甲に支払わなければならない。振込みの場合の振込手数料は，乙の負担とする。

　②　一ヶ月に満たない期間の賃料は，一ヶ月の実数を日割り計算した額（円単位は切り上げとする）とする。但し，退去の月については，退去日が月末以外の日であっても，日割り計算はしないものとする。

　③　甲は，次の各号のいずれかに該当するとき，賃料を変更することができる（第２条の更新時にこのような事情がみられるときも同様とする）。この場合，甲から乙に通知することによって，変更の効力を生
ずる。
　ａ土地建物に対する租税その他の負担の増加が生じた場合。
　ｂ物価又は土地建物の価格上昇・その他，経済事情の変動により，家賃が不相当となったとき。
　ｃ近隣の建物の家賃に変動が生じた場合。
　ｄ建物に改良を施したとき（リフォーム・設備投資等）。

　④　乙が，頭書の賃料等の支払いを怠ったときは，納付期日の翌日から一日につき年（３６５日当たり）１４．６％の割合で遅延損害金を甲に支払わなければならない。

　⑤　乙は，電気・ガス・水道・その他の専用設備にかかる使用料を負担するものとする。

第４条省略

　第５条［定額補修分担金］
　本物件は，快適な住生活を送る上で必要と思われる室内改装をしております。そのために掛かる費用を分担し（頭書記載の定額補修分担金）賃借人に負担して頂いております。尚，乙の故意又は重過失による損傷の補修・改造の場合を除き，退去時に追加費用を頂くことはありません。

　①　乙は，本契約締結時に本件退去後の賃貸借開始時の新装状態への回復費用の一部負担金として，頭書に記載する定額補修分担金を甲に支払うものとする。

　②　乙は，定額補修分担金は敷金ではないということを理解し，その返還を求めることができないものとする。

　③　乙は，定額補修分担金を入居期間の長短に関わらず，返還を求めることはできないものとする。

　④　甲は乙に対して，定額補修分担金以外に本物件の修理・回復費用の負担を求めることはできないものとする。但し，乙の故意又は重過失による本物件の損傷・改造は除く。

　⑤　乙は，定額補修分担金をもって，賃料等の債務を相殺することはできない。

第６条ないし第９条省略

第１０条［退去時の回復・修繕］

　①　乙は甲に対し，入居時に頭書の定額補修分担金を支払っているため，退去時においては次の場合のみ，本物件の回復・修繕をするものとする。

　　ａ　乙または使用者により，本物件または付属設備に造作・加工・模様替え・その他変更がある場合。
　　ｂ　検査の結果，乙の故意又は重過失（軽過失を除く）により内装設備の修繕が必要と判断し，甲が乙に通知した時。

　②　本契約が終了した時は，乙は前項の回復・修繕箇所について甲の検査を受けるものとする。

　③　乙が本条第１項・２項に定める原状回復をしないときは，甲が乙に代わってこれを実施し，その費用は乙の負担とする。この場合，頭書の敷金（保証金）より精算するものとするが，原状回復費用が敷金（保証金）より不足する場合には，乙は直ちにその支払いに当たるものとする。

第１１条ないし第１４条省略

第１５条［紛争その他］
　①　本契約に関する紛争に関し訴訟を提起する必要が生じたときは，京都地方裁判所に提起するものとする。

　②　以下省略

　イ　本件賃貸借契約書の第５条は，他の条項と異なり，ゴチック体で印字されており，その下部には「私は，本契約締結にあたり以上の説明を受け，上記事項を熟読の上，ここに定額補修分担金の支払いを了承し，その支払いに合意致します。」との記載があり，同記載の下のところに平成１７年３月１７日の日付及び原告の署名押印がある（甲１）。

　(3)　原告は，被告に対し，本件賃貸借契約を締結した際，本件補修分担金特約に基づいて定額補修分担金１６万円を支払った。

　(4)　原告は，被告に対し，平成１９年２月ころ，本件更新料特約に基づき１か月分の賃料に相当する更新料６万３０００円を支払った。

　(5)　原告は，平成１９年４月２日，本件物件を退去した。

　(6)　本件訴訟にかかる訴状は，平成１９年８月４日，被告に送達された（顕著な事実）。

　(7)　被告は，原告に対し，平成２０年２月６日の本件口頭弁論期日において，更新料６万３０００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成１９年８月５日から同弁論期日までの遅延損害金全額１６０４円の合計６万４６０４円を支払い，原告は同日同金員を受領した（顕著な事実）。

（定額補修分担金・更新料返還請求事件　２　）へ続く

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年10月17日 (金) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

定額補修分担金・更新料返還請求事件　２　（平成20年04月30日　京都地方裁判所）

３争点及び争点に対する当事者の主張

（1）本件補修分担金特約は消費者契約法１０条に該当して無効か（争点(1)）

（原告）
ア　(ア) 　賃借人は，賃借物の使用の対価として賃料の支払をしているところ（民法６０１条），賃料の他に通常の使用によって生じる賃借物件の損耗・経年変化に伴う回復費用を負担する義務がないが，本件補修分担金特約は同通常の使用によって生じる損耗・経年変化に伴う回復費用を賃借人に負担させる内容を含んでいる。ところで，同分担金特約による分担金によって補修の対象とされる部分には形式上は賃借人の過失による損耗部分の回復費用分も含むものであるが，同分担金の額は従来の敷金として授受されていた程度の金額が定められているうえ，賃借人の過失による損耗部分の回復費用が生じる可能性も一般的に多くはなく，また，賃借人が敷金相当額程度の原状回復義務を負うことは極度に汚く使用しない限りありえないことである。したがって，同分担金特約ないし同分担金は，賃借人に過失損耗部分のみならず通常損耗部分の回復費用を負担させようとするものである。

　同分担金特約は，「敷金」を「定額補修分担金」と言い換えているにすぎない。

　(イ) 　また，同分担金特約は，賃借人の故意・重過失による損傷の回復費用について，賃貸人が賃借人に対して同分担金とは別途請求できることになっており補修費用の二重取りの可能性がある。

　(ウ)　以上のとおり同分担金特約は，民法の規定の適用による場合に比し賃借人である原告（消費者）の義務を加重している。

イ　本件補修分担金特約は上記アで記載したとおり通常の使用によって生じる損耗に伴う回復費用を賃借人に負担させるもので，故意・重過失による損傷の回復費用について二重取りの可能性もある（不当性）。また，賃貸人は，事業者であり，コスト計算もできる（情報力の格差）。そして，賃借人（消費者）は，通常，賃貸借契約の際，同分担金特約の成否について賃貸人と間で対等の立場で修正削除をめぐって交渉することは期待しがたい（交渉力の格差）。

　以上のとおり本件補修分担金特約は民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものである。

ウ　したがって，本件補修分担金特約は，消費者契約法１０条に該当し無効である。

（被告）
ア　賃貸借契約の賃借人は，賃借物件について善管注意義務を負っている（民法４００条）。したがって，賃借人は，軽過失であっても同過失によって賃借物件を損傷などした場合には原状回復義務を負担している。

　本件補修分担金特約は，いわゆる自然損耗・通常使用の範囲を超える賃借人の軽過失による汚損・破損について，その原状回復費用を賃借人の負担とせず，故意・重過失による特に著しい汚損・破損が生じた場合のみ，賃借人にその費用を負担させる内容となっている。

　以上のとおり，同分担金特約は民法の任意規定の適用による場合に比し，賃借人の義務を軽減しているというべきである。

　したがって，本件補修分担金特約は，消費者契約法１０条前段に該当しない。

イ　(ア) 本件補修分担金特約は，原状回復費用を賃貸人，賃借人の双方がそれぞれ負担することとし，賃貸借契約締結時においては，原状回復費用が確定していないので賃借人負担部分を定額で確定させ，同額を超えて原状回復費用が発生しても賃貸人は，賃借人に費用を請求せず，原状回復費用が同額以下であっても賃借人は賃貸人に異議を述べないこととして，双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものである。

　なお，原告は，賃借人が１６万円相当額の原状回復義務を負うことは極度に汚く使用しない限りあり得ないと主張するが，同主張は経験則に反する。

　また，原告は，故意・重過失による汚損・破損の場合は二重取りとなる可能性を指摘するが，同分担金特約によれば，故意・重過失による損耗でも同分担金の額を超えない限り，追加請求をしない内容となっている。

　(イ)　仮に定額補修分担金特約の定めのない賃貸借契約の場合，賃借人は，退去時において，自らの過失による破損部分について原状回復費用を負担しなければならないこととなるため，気を遣って居住しなければならない。また，退去時において，賃借人と賃貸人との間でどのような汚損・破損が自然損耗・通常使用の範囲なのかが争われることも多々ある。

　しかし，同分担金特約が，賃貸借契約締結時になされていれば，賃借人は，退去時における同紛争リスクを回避することがことができるし，また，通常であれば原状回復費用のことを気にかけることなく，安心して居住することができるなど紛争のリスク減少というメリットを享受できる。

　(ウ) 　本件補修分担金特約は，上記のとおり賃借人の義務を民法の原則よりも軽減したうえで，賃借人・賃貸人の双方がそれぞれのリスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものである。したがって，本件補修分担金特約は，消費者の利益を一方的に害するものでもないから，消費者契約法１０条後段にも該当しない。

ウ　そうすると，本件補修分担金特約は，消費者契約法１０条に該当せず有効である。

　(2) 本件更新料特約は消費者契約法１０条もしくは借地借家法により無効か（争点(2)）

（原告）
ア　(ア) 　更新料が賃料の補充であるとの説明があるが，以下の事情からすると，そのような説明には合理性がない。

すなわち，賃料補充という考えの合理性を裏付ける事由として不動産価格の上昇があるが，同前提事実が存在しないこと，１年ないし２年の賃貸借契約期間中に賃料について不足分が生じるとは考えにくいこと，賃料増額請求による補充が可能であること。

　(イ) 　更新料が異議権の放棄や異議権行使に伴う紛争回避の対価という説明があるが，以下の事情からすると，そのような説明にも合理性がない。

賃貸人は，期間満了の６か月前まで異議権を行使しなければならない（借地借家法２６条１項）ところ，通常，更新料は期間満了のころに支払われており同時期には異議権が発生しないことが確定している。また，異議権の行使の有無にかかわらず，合意更新時に一律に更新料が支払われている。

　(ウ)　また，更新料特約が賃借権強化の対価という説明があるが，以下の事情からすると，そのような説明にも合理性がない。

合意更新がされず法定更新がなされ期間の定めのない賃貸借契約となった場合であっても，通常，賃貸人の正当事由に基づく解約が認められる場合はほとんどない。さらに，更新期間が１年間もしくは２年間の契約であれば，更新後６か月間もしくは１年６か月間の間に賃貸人に解約申入れの正当事由が発生しなければ合意更新した場合と賃貸借継続の期間の違いが生じないところ，同期間内に同正当事由が発生することは現実的にはほとんどありえない。また，仮に賃貸人の正当事由に基づく解約が認められたとしても合意更新した場合と賃貸借継続の期間の違いは６か月間ないし１年６か月間に過ぎない。以上のとおり，更新期間が１年ないし２年といった短期の賃貸借契約の場合には，法定更新の場合と比べ，合意更新によって賃借権を確保するという実質的な意味は認められず，更新料に賃借権強化の対価という性質が含まれると考えることは契約当事者の合理的意思に反する。

　(エ)　以上のとおり更新料は，①賃料の補充，②異議権放棄の対価及び③賃借権強化の対価という複合的な性質を有するものではなく，何ら対価としての合理性はない。

イ(ア) 　消費者契約法１０条前段の要件は必須要件ではないと解するべきである。仮にそれが必須要件であるとしても，民法上，賃貸借契約における使用の対価としては賃料のみが予定され（同法６０１条），権利金，礼金，更新料については何ら規定していない。そのような法的根拠のない名目金員を考慮して賃料額の設定を行うことは，民法上，全く予定していないところで，本件更新料特約は同法６０１条の賃料支払義務に加えて賃借人の義務を加重するものである。したがって，同要件に該当する。

　(イ)①　上記のとおり更新料は何ら対価としての合理性を有していない。更新料は賃借人から賃貸人に対して，単に慣行的に支払われてきた贈与としか説明できず，現代の住宅事情のもとで賃借人が賃貸人に一方的に贈与（謝礼）を行う根拠はない。

　　②　また，現在使われている更新料特約は賃借人が賃借物件を選定する際に主に賃料の額に着目する点を利用して，賃借人に対し，賃料については割安な印象を与えて契約を誘引し，結局は割高な賃料を取るのと同じ結果を得ようとする欺瞞的な目的で使用されている。

　　③　そして，更新料はその賃貸借契約の際，賃借人に対してその意味内容について実質的な説明がなされておらず，賃貸人と賃借人の間には情報格差が存在し，また，賃貸借契約は一般に賃貸人が準備した個別の契約条項に従うか否かであって，そこには契約条項の変更を交渉するという対等性がなく，交渉力の格差があることが明らかである。

　　④　なお，被告は，借地借家法の制定，改正時に更新料が規制されなかったことをもって立法者の意思は更新料については私的自治に委ねる意思である旨主張する。しかし，借地借家法は更新や賃貸人からの解約において徹底して賃借人の保護を図っているのであり，また，更新にあたって賃借人に対価の支払を要求しておらず，さらに，立退料が明文化されて賃貸人が更新拒絶するためには賃貸人に出捐を求めていることなどからすると，借地借家法の趣旨は更新料の支払については消極であると解するのが相当である。

　⑤　以上のとおり本件更新料特約は民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害する条項である。

　(ウ)　したがって，本件更新料特約は消費者契約法１０条により無効である。

ウ　本件更新料特約は法定更新時にも支払義務があるとされている。借地借家法は法定更新について事前の更新拒否の通知のないこと（２６条１項），期間満了後の異議がないこと（同条２項），正当事由のないこと（２８条）など，法定更新が認められない場合について厳格な要件を定め，これに反する特約で賃借人に不利なものを無効としている（３０条）。

　法定更新にも更新料支払条項の適用があるとする本件更新料特約は，借地借家法の法定更新の要件に反して賃借人に不利なものであるから，借地借家法上無効である。

（被告）
ア(ア)　賃貸人は，権利金，礼金，更新料なども含めた全体の収支計算を行ったうえで，毎月の賃料額を設定しており，その結果生じる設定賃料と本来受けるべき経済賃料との差額について更新料によって補充することは十分合理性を有する。したがって，更新料は賃料の補充としての性質を有する。

　(イ)　更新料は，異議権の発生が不確定である時点においてなされるものであり，更新料の支払によって画一的に当該契約期間内の異議権行使に伴う紛争を回避することを目的とするものである。また，近時の裁判例では不動産の有効利用の必要性がある場合に賃貸人に異議権が認められる場合がある。したがって，更新料は異議権放棄の対価としての性質を有する。

　(ウ)　また，更新料は賃借権強化の対価としての性質を有する。

　(エ)　以上のとおり更新料は，①賃料の補充，②異議権放棄の対価及び③賃借権強化の対価という複合的な性質を有すると解するべきであり，対価性を有する相当なものである。

イ(ア)　更新料は，上記アで記載したとおり①賃料（民法６０１条）の補充，②異議権放棄の対価及び③賃借権強化の対価という複合的な性質を有している。

　また，更新料併用方式の賃借物件は月払賃料一本方式の物件よりも，月額賃料が低くなるので，更新前に退去予定の者，更新時には収入が見込める者，更新料補助を受けることができる者にとっては，メリットがある。

　したがって，更新料特約は民法の規定に根拠を有し，対価性もあり，民法の規定の適用による場合に比して消費者の権利の制限又は義務の加重をするものではなく，消費者契約法１０条の前段要件に該当しない。

(イ)①　消費者契約法１０条後段の要件は当該契約条項によって消費者が受ける不利益と，その条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益を衡量し，両者が均衡を失していると認められる場合を意味すると解される。

　また，消費者契約法の立法目的は消費者と事業者との間の情報の質ならびに交渉力の格差を是正し，消費者の利益を擁護することにある（同法１条）。そこで，同法１０条後段の「民法第１条第２項…消費者の利益を一方的に害する」場合であるが，事業者の反対利益を考慮してもなお，消費者と事業者との間の情報格差・交渉力格差の是正を図ることが必要な場合を意味するとするのが相当である。

　　②ａ　本件更新料特約が無効となると，被告は，更新料という賃料の補充部分を失うことになるところ，契約は守られるという合理的期待に反して計算した収入を得られず，賃貸借の収支関係を覆滅せしめられることになり不測かつ重大な不利益を被る。また，被告は，地震，火災，有害物質，犯罪，自殺，債務不履行などの様々なリスクを抱えている。

　他方，原告は，本件更新料特約を承諾して本件賃貸借契約を締結し，本件物件を使用したもので，賃料及び更新料の支払と本件物件の使用との間には対価性がある。原告は，本件更新料特約を有効とされたとしても，本来支払わなければならない月額賃料の補充部分を更新料として支払うだけであるため，特段不利益を被ることがない。また，更新料が設定されていることにより，月額賃料は月払賃料一本方式の賃料よりも低く設定されているため，本件更新料特約が無効とされると，原告は，予期していなかった利益を得ることになり不当な利益を得る。そして，原告は，更新料を支払うことにより更新後の期間において被告から解約申入れを受けることがない地位を獲得しており，更新による地位強化のメリットも享受している。

　以上のとおり両者の不利益を比較すれば，本件更新料特約は消費者の利益を一方的に害しているとはいえない。

　ｂ　賃借人は，インターネットや情報誌により膨大な賃借物件の情報を入手することができ，同情報をもとに当該賃貸借契約における経済的負担を勘案して賃借物件を選択し，自ら申込を行っている。

　したがって，現在の賃貸借契約市場において消費者と事業者の間に情報の格差はなく，また，いわゆる借り手市場であるから，消費者契約法が予定している「交渉力などの格差」の前提が存在しない。

　ｃ　建物賃貸借契約は一般的な契約であって，借家契約における「更新料」は約定の契約期間満了後も契約継続する場合にその対価として支払うものであるという意味においては一般に広く理解されている。また，契約締結時の重要事項説明において賃借人に説明されていて，本件においても，原告には重要事項説明書が交付され，更新料の金額について説明を受けたうえで契約締結に至っている。

　更新料特約は，消費者の立場からも賃貸借契約の基本的な内容であるといえ，その点においても消費者契約法８条及び９条に具体的に列挙される不利益条項などとは全く性質を異にする。

　ｄ　借家契約における更新料の授受はこれまで約４０年間以上行われ，更新料の支払を内容とする和解や調停成立が相当数あり，また，生活保護法１４条，３３条の住宅扶助が規定されその実施要領により京都市の場合，平成１９年４月１日現在，１世帯６人まで１回あたり５万５０００円，７人以上１回あたり６万６０００円の更新料扶助が支給されている。

　以上のとおり更新料特約はわが国における借家契約において長年慣行として行われてきたものであり，裁判実務，行政においてもその合意の相当性は確認され，広く社会で承認されてきた。

　ｅ　借地法，借家法の改正の際，更新料の法的規制が問題提起されたが，「借地・借家法改正要綱試案」，平成３年制定の借地借家法，同法の平成８年改正，同１１年改正においても更新料に関する規制はなされていないことからすれば，立法者の意思としては更新料の合意そのものが不合理なものであるとして法的規制を及ぼすのではなく，専ら私的自治に委ねるべきとの判断が示されていると考えるべきである。

　　③ 以上によれば，本件更新料条項は，民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であるとはいえない。

　(ウ)　したがって，本件更新料特約は消費者契約法１０条に該当せず有効である。

ウ　更新料は，賃料の補充の性質を有するものであるから，合意更新の場合だけでなく，法定更新の場合も支払われるべきものである。更新料特約の文言上，法定更新についても更新料支払義務が明確に規定されている場合，更新料支払義務が発生する。

　したがって，本件更新料特約が借地借家法により無効となることはない。

（定額補修分担金・更新料返還請求事件　３）　へ続く

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年10月17日 (金) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

定額補修分担金・更新料返還請求事件　３　（平成20年04月30日　京都地方裁判所）

第３当裁判所の判断

　１前提事項

　前提事実並びに証拠（甲１）及び弁論の全趣旨によれば，原告は，平成１７年３月３０日，株式会社長栄の宅地建物取引主任者から本件補修分担金特約を含めた本件賃貸借契約の重要事項について説明を受けたうえで，被告との間で本件補修分担金特約も含めて本件賃貸借契約を締結したことが認められる。

２本件補修分担金特約が消費者契約法１０条により無効となるか（争点(1)）

　(1)　前提事実によれば，原告は，消費者契約法２条１項の「消費者」に，被告は，同条２項の「事業者」に該当する。

　(2) 　賃貸借契約は賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするところ，賃借物件が建物の場合，その使用に伴う賃借物件の損耗は賃貸借契約の中で当然に予定されているものである。そのため，建物の賃貸借においては賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少という投下資本（賃借物件）の通常損耗の回収は通常，賃貸人が減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませ，その支払を受けることで行われる。

　そうすると，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務を負うものの（民法６１６条，５９８条），原則として，賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせることはできないものと解するのが相当である。

　もっとも，賃借人は，故意や善管注意義務違反などの過失によって生じた賃借物件の汚損ないし損耗部分については修繕費相当の損害賠償義務を負う。

　そうすると，賃借人は，民法上，原則として，故意過失による同汚損ないし損耗部分の回復費用を負担すれば足り，通常損耗の回復費用については賃料以外の負担をすることは要しないといわなければならない。

　(3)　本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷・改造を除き回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，回復費用が分担金を下回る場合や，回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合に賃借人にその返還をする旨規定していないが，同規定していない趣旨からすると，被告も主張するとおりそのような場合，賃借人は，差額の定額補修分担金の返還を求めることができない旨を規定しているといわざるをえない。

　そうすると，同分担金特約は消費者たる原告が賃料の支払という態様の中で負担する通常損耗部分の回復費用以外に本来負担しなくてもいい通常損耗部分の回復費用の負担を強いるものであり，民法が規定する場合に比して消費者の義務を加重している特約といえる。

　(4)ア　前記のとおり賃借人が本件補修分担金特約に基づいて賃料と別個に負担すべき分担金額は一般的に生じる軽過失損耗部分に要する回復費用を踏まえたうえで算定されるべきところ，賃貸人は，当該物件もしくは同種物件の修繕経験を有するのが通常であり，その経験の蓄積により通常修繕費用にどの程度要するかの情報を持ち，計算をすることが可能である。他方，消費者である賃借人は，通常，自ら賃借物件の修繕をするなどの経験はなく，したがって，一般的に賃貸人が有するような上記情報を有するとは考え難い。本件においても，消費者である被告が同情報を有していたと認めるに足りる証拠はない。

　賃借人が負担する同分担金額は賃貸人が有している上記情報を基に設定するのが一般的であると考えられるところ，賃借人となろうとする者が同情報を持ち合わせないままで賃貸人との間で分担金額の程度・内容について交渉することは難しく，仮に交渉できたとしてもその実効性が担保されているとは考え難い。以上の事実を踏まえると，賃貸人が賃借人に負担させるべき分担金額を一方的に決定しているというべきである。

　イ(ア)　本件補修分担金特約は軽過失損耗部分の回復費用を定額に設定しているところ，形式的に見ると，軽過失損耗部分が同定額を超えた場合には賃借人に利益となる余地がある。しかし，実質的に賃借人に利益があるというためには結果的に発生した軽過失損耗部分の回復費用が設定額より多額であったという特段の事情のない限り難しく，少なくとも定められた分担金額が一般的に生じる軽過失損耗部分の回復費用額と同額程度であることが必要である。

　(イ) 　本件補修分担金特約に基づく同分担金額は月額賃料の約２．５倍程度に定められているところ，賃借人に軽過失があって，軽過失損耗が発生することは通常それほど多くなく，一般的にその回復費用が月額賃料の２．５倍であると考えることはできない。そうすると，同分担金特約に基づく分担金額は一般的に生じる軽過失損耗部分の回復費用と同額程度とはいえず，また，本件物件について軽過失損耗部分の回復費用が設定額である１６万円を超えたと認めるに足りる証拠もない。

　(ウ) 　以上によれば，本件補修分担金特約は賃借人である原告にとって有利であるとまではいえず，かえって，賃借人に月額賃料の約２．５倍の回復費用を一方的に支払わせるもので，しかもその額の妥当性について消費者である原告に判断する情報がないこと，以上の事実にあわせて通常損耗にともなう回復費用について賃料とは別個に賃借人に負担させるものであることを総合すると，消費者である原告に不利益を負わせるものと評価せざるを得ない。

　ウ　そうすると，本件補修分担金特約に基づいて原告に対し，分担金の負担をさせることは民法第１条第２項に規定する基本原則に反し消費者の利益を一方的に害するものといえる。

　エ(ア) 　この点，被告は，本件補修分担金特約は原状回復費用が定額に抑えられていて原告に有利である旨主張する。しかし，上記イ，ウで説示したとおり本件補修分担金特約は実質的にみて賃借人である原告に有利とまではいえない。したがって，被告の同主張は採用できない。

　(イ) 　また，被告は，定額補修分担金特約の定めがある賃借物件では，賃借人が退去時における原状回復費用をめぐる紛争リスクの減少というメリットを享受することができる旨主張する。しかし，かかる紛争リスク減少のメリットは賃借人だけではなく，賃貸人も同様に享受しているのであり，賃貸人も享受するメリットを発生させるために賃借人のみが通常損耗部分の回復費用を含む分担金を負担することは不当であるといわざるをえない。

　(ウ)　また，被告は，定額補修分担金特約のある賃借物件では賃借人は軽過失は免責されるので原状回復費用のことを気にかけることなく安心して居住することができる旨主張する。しかし，善管注意義務を尽くそうとする賃借人にとって，同分担金特約の定めをした場合であっても賃借物件を損壊しないように注意しながら生活をすることになるし，善管注意義務を尽くそうとしないような賃借人についてはそのような生活態度からして重過失が認定される蓋然性が高くなり，被告が主張するように軽過失にすぎないとして免責される余地は少ないことになる。したがって，被告が主張するように同分担金特約の存在によって一般的に賃借人が安心して居住することになるわけではない。

　(5) 　以上によれば，本件補修分担金特約は民法の任意規定の適用による場合に比して賃借人の義務を加重するものというべきで，信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するもので，消費者契約法１０条に該当し，無効である。

３更新料について（争点(2)）

　前提事実記載のとおり原告は，本件口頭弁論期日において，被告から更新料６万３０００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成１９年８月５日からの遅延損害金全額１６０４円の合計６万４６０４円を受領している。そうすると，本件更新料特約が消費者契約法１０条に該当して無効か否かを判断するまでもなく，更新料にかかる請求は理由がないことが明らかである。

４結論
　以上の次第であるから，原告の本件請求は主文１項の限度で理由があるからその限度で認容し，その余は理由がないから棄却することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６１条，６４条を，仮執行宣言につき同法２５９条をそれぞれ適用して主文のとおり判決する。

　　　　　　　　　　京都地方裁判所第６民事部

　　　　　　　　　　　　　　裁判長裁判官　中村哲

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁判官　和久田　斉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁判官　波多野　紀夫

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年10月17日 (金) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

原状回復費用の支払いで強制執行承諾条項付の公正証書を作成を要求された

　八王子市打越町のアパートを今年の５月に退去した秋山さんは、２週間後に管理会社から１９万円の原状回復費用を請求された。

　猫を飼っていたため壁に多少の引っかき疵があったのとタバコをすっていたこともあったが、こんなに請求されるとはビックリ。

　秋山さんがお金がないというと管理会社は、分割払いでいいから強制執行承諾条項付の公正証書を作成するといってきた。秋山さんは組合に相談し、請求を全面的に拒否した。　

東京借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年10月11日 (土) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

少額訴訟で敷金返還を

　事務所の敷金返還で荒川借組へ相談にきた渡邊さんの裁判結果の続報を取材した。

　前回の記事を要約すると、昨年１２月に１４年間いた港区赤坂のデザイン会社を移転。その時借室していた敷金返還にともないビルオーナーから原状回復費として２８万円を敷金から差し引くという敷金預かり金精算書を受取り、この金額に納得できない渡邊さんは荒川借組のアドバイスで少額訴訟をおこし、その裁判が１月２９日に決定した時点までの内容だった。

　では、訴訟の経緯を聞くと『長く借室してたのでご祝儀のつもりで先方の主張する原状回復費内の床パンチカーペット張り替え代だけ認めて後は認めないと言う内容証明を出しました。ところが、先方の代理人の弁護士から「多少上乗せでどうか」と連絡があり、次に「４万円上乗せ」の提案を断り交渉は決別』。

　裁判はどうか、『相手が弁護士なので心配でしたが借組から「心配いらない‥」といわれました。結果は賃借契約内容にある原状回復、家賃の１ヵ月分をのんだが調停不調』。『２月２９日に証拠人調べでさらに２万円程の値引きをのんで和解成立』。

　感想は、『裁判官は専門用語が多く面喰らいました。原告に「パンチカーペットって何？」を聞いてきたのにはビックリ、相手が弁護士だとその顔を立てることも解りました。』と、１２月から４ヵ月の経験談を語った。

東京借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年9月22日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

納得いかない原状回復費用

　昨年１２月に入会したデザイン会社経営の渡邊さんは、１１月に港区赤坂の事務所を移転した。会社創業当時は同じビルの６０１号室に１０年程居り、その後平成５年から同階の６０４に移った経緯がある。今回１４年借室していた６０４号室の敷金返還にともないビルオーナーから原状回復費として２８万円を敷金より差し引くという敷金預かり金精算書を受取った。

　この金額に承服できない渡邊さんは移転先の荒川借組のの事務局長の元へ相談に行った。渡邊さんの借りていた６０４号室は入室当時以前から浴槽を撤去した状態の浴室を含めて約１１坪。ビルオーナーから出された原状回復の業者見積はクロス張り替え（天井・壁・梁）、床パンチカーペット張替え、ジプトン天井ペンキ、その他クリーニング・ゴミ処理という内容だった。

　渡邊さんの言い分では「①１４年前の入室時はリフォームされておらず、その時点からクロスは所々剥がれていた②天井の一部は雨漏りのシミができていた③広告デザイン制作なのでパソコン中心の仕事は清潔さ必須で土足厳禁で来客も多く、見た目もきれいにつかっていた」とのことで、引っ越し当日業者が付けたというビル入り口カーペットの靴跡も管理人立会いで清掃したが、クリーニング代として４万円の請求がされている。

　裁判は２９日で、「良い報告できるように頑張ります」と渡邊さんは語っている。

東京借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年8月27日 (水) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

敷金返還請求訴訟を提起し、敷金15万円が返還された　（兵庫県西宮市）

　借家住まいを２年間していた。敷金は２０万円を預託していた。ところが借家を明渡した後、家主の代理人から、内装の破損程度は軽微にもかかわらず、内装補修費用に５０万円かかったと請求され、会社へのしつこい電話や保証人である実家に対して脅迫まがいの言動を受けた。

＜組合の対応＞
　相談者との間で学習を重ね、家主に対し請求の不当性を訴える旨の通知した。こちらの主張は無視され、前記の行動が繰り返されたので西宮簡易裁判所へ敷金返還請求訴訟を提起した。

　私たちの主張は①通常の生活から生ずる家屋の損耗について賃借人は責任を負わない、②修繕義務は原則的に賃貸人が負う、③「借りた当時の状態に戻す」という意味での「原状回復義務」が賃借人に課せられているのではない、の3点を明確にして裁判に挑んだ。

　判決は家主の請求する原状回復費50万円は斥けられ、敷金20万円のうち既に返還されていた１０万円を除く5万円を返還するというものであった。敷金の全額返還は無理であったが、15万円の敷金は返還された。尚、この裁判は弁護士をつけずに原告・相談者だけで戦った。

　裁判終了後、相談者よりお礼の手紙が届き、そこに「今後も弱い人のために頑張ってください」と書かれていたことは何よりの励みとなった。

全国借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年8月14日 (木) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

敷引特約は消費者契約法10条により無効（京都地方裁判所）

　判例紹介

事件番号　　　平成１８年(レ)第７９号
事件名　　　　敷金返還請求控訴事件裁判
年月日　　 平成１９年４月２０日
裁判所名　　　京都地方裁判所
部　　　　　　第２民事部
結果　　　　　原判決取消し，請求認容

（判示事項の要旨）
控訴人が，被控訴人との間で締結した賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に敷金の一部を返還しない旨のいわゆる敷引特約が付されており，被控訴人から敷金３５万円のうち５万円しか返還されなかったことから，上記敷引特約が消費者契約法１０条により全部無効であるとして，被控訴人に対し，敷金残金３０万円などの返還を求めたところ，上記敷引特約は消費者契約法１０条により無効であると判断された事例

　　　　　　　　　　　　　　　　　主　　　　文

１原判決を取り消す。
２被控訴人は，控訴人に対し，３０万円及びこれに対する平成１６年１０年２日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
３訴訟費用は第１，２審とも被控訴人の負担とする。
４この判決は，２項に限り，仮に執行することができる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　 事実及び理由

第１当事者の求めた裁判
１控訴の趣旨
(１) 主文１ないし３項同旨
(２) 仮執行宣言

２控訴の趣旨に対する答弁
（１）本件控訴を棄却する。
（２）控訴費用は控訴人の負担とする。

第２事案の概要等
１ 事案の概要
　本件は，控訴人が，被控訴人との間で締結した賃貸借契約に基づいて，被控訴人に敷金３５万円を交付したが，同賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に敷金の一部を返還しない旨のいわゆる敷引特約が付されており，被控訴人から敷金３５万円のうち５万円しか返還されなかったことから，上記敷引特約が消費者契約法１０条により全部無効である0として，被控訴人に対し，不当利得に基づき，敷金残金３０万円及びこれに対する約定の敷金返還期日の翌日である平成１６年１０年２日から支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。　原審は，敷引特約は有効であるとして，控訴人の請求を棄却したことから，控訴人がこれを不服として，控訴した。

２ 当事者間に争いがない事実
( １）控訴人は，平成１３年１２月２５日，被控訴人との間で，下記の約定で賃貸借契約を締結し（以下「本件賃貸借契約」という。），同日，被控訴人から，賃貸借物件の引渡しを受けた。

ア賃貸借物件　　　不動産Ａ
イ所在地　　　　　　京都府相楽郡 a 町ｂ番地のｃ
ウ賃料　　　　　　　月額７万３０００円
エ賃貸期間　　　平成１３年１２月２６日から平成１５年１２月２５日まで
オ敷金３５万円
カ敷金の返還時期退去後１か月以内

（２）控訴人は，本件賃貸借契約締結の際，被控訴人との間で，敷金３５万円のうち３０万円については解約引き金として控訴人に返還しない旨の合意をし（以下「本件敷引特約」という。），被控訴人に対し，敷金３５万円を交付した。

（３）控訴人は，平成１６年９月１日，被控訴人に対し，上記賃貸借物件を明け渡した。

（４）控訴人は，被控訴人から，敷金３５万円のうち５万円の返還を受けた。

第３争点
　　　本件敷引特約は，消費者契約法１０条により，全部無効となるか。

第４当事者の主張
　　（原告の主張）
　本件敷引特約は，次のとおり，控訴人が本来有しているはずの敷金返還請求権を特約によって制限し，義務を加重する条項であって，信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるから，消費者契約法１０条によって，特約全体が無効となる。

１賃貸借契約は使用収益と賃料支払が対価関係に立つのであるから，使用収益させることにより当然に自然損耗が発生する。よって，賃料は当然に自然損耗についての修繕費用を包含するのであるから，自然損耗についての修繕費用を賃料以外の名目で回収する敷引特約は，賃料の二重取りとなる。

２そもそも契約条項は賃貸人が決定しているのが通常であり，賃借人はそれに従うほかなく，条項の削除を申し入れても賃貸人に拒否されれば，それ以上の交渉が不可能なことは周知の事実である。このように，一般消費者たる控訴人が賃貸借契約締結時に敷引特約を削除して契約を締結することは事実上極めて困難である。

３京滋地区において敷引特約が出回り始めたのは，ここ数年のことであり，商慣習と呼べるほど成熟・定着しているものではない。４本件敷引特約は，被控訴人の損害の有無及び契約期間の長短に関わらず，敷金の８５％を超える金額を控除して返還するものであり，控訴人にとって不当に不利である。

　（被告の主張）
　本件敷引特約は，次のとおり，消費者契約法１０条に反するものではない。

１自然損耗についての修繕費用を賃料という名目で回収するか，敷引金という名目によって回収するかは，原則として賃貸人の自由に委ねられている事柄である。そして，賃貸人が契約締結時に自然損耗の修繕費を含めた適正な賃料を設定することは，その時点で将来にわたる賃貸借の期間が不明である以上，現実的には不可能であるから，自然損耗についての修繕費用を敷引金という名目によって回収する本件敷引特約には合理性がある。

　このように，賃貸人が自然損耗についての修繕費用を賃料名目ではなく敷引金名目で回収しようと考えて賃料を設定している場合には，目的物の通常の使用に伴う自然損耗に要する修繕費用が考慮された上で賃料が算定されているとはいえないのであるから，賃料の二重取りには当たらない。

２賃貸人が，次の入居者を獲得するためには，入居しようとする者に，前借主の生活臭を感じさせない程度にリフォーム（自然損耗の修繕）を行う必要があり，そのリフォームの程度は，賃貸借期間の長短とは直接の関係はなく，１年程度の短期間の賃貸借であっても，相当程度のリフォームは必要である。　そして，賃貸人は，賃貸借の期間がどの程度継続するか予測し難いため，リフォーム費用を含めた適正な賃料額を設定することは困難であるから，リフォーム代を賃料とは別の名目で回収することには，一定の合理性がある。

３建物の賃貸借は，賃貸人が建物を貸し，賃借人が賃料を支払って借りるという，単純な契約関係にすぎず，賃貸人と賃借人との間に情報の格差というものは特にはない。また，代替性のある賃貸物件は多数存在するから，消費者は敷引を望まないのであれば，敷引がなされない賃貸物件を選択すればよいのであって，交渉力の格差というものも存在しない。

４　消費者契約法１０条にある「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定」とは任意規定を指すところ，敷引特約は少なくとも関西地方においては事実たる慣習と認められるから，民法９２条により，敷引特約は任意規定と同様に扱われるべきこととなる。そして，敷引特約は，賃借人の負担すべき原状回復費用を予定し，あるいは通常の損耗に対する修理費用を賃借人の負担とする趣旨で定められているものであり，契約締結時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されている限り，賃借人の信頼や期待を裏切るものではないから，直ちに信義誠実の原則に反するものであるとは到底認められない。また，敷引特約が事実たる慣習として成立すること自体，それなりの制度としての合理性が認められる

５　本件敷引特約においては，敷引額が敷金の８５％を超える金額であるが，本件敷引特約は，自然損耗についての修繕費用を賃借人の負担とする趣旨であるから，敷金と敷引額の割合を問題とするのは無意味であり，敷引額が自然損耗についての修繕費用として相当な金額であるかどうかこそが問われるべきであるところ，本件建物の間取り，専有面積及び賃貸借期間からみて，自然損耗についての修繕費用を３０万円と定め，これを敷金から差し引くことは特に不当とはいえない。

第５　当裁判所の判断
１　本件敷引特約が消費者契約法１０条により無効となるには，①本件敷引特約が，民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであること，及び②民法１条２項に規定する基本原理である信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることが必要である。

２　そこで，まず，前者の要件について検討するに，敷金は，賃料その他の賃借人の債務を担保する目的で賃借人から賃貸人に対して交付される金員であり，賃貸借目的物の明渡し時に，賃借人に債務不履行がなければ全額が，債務不履行があればその損害額を控除した残額が，賃借人に返還されることが予定されている。そして，賃貸借は，一方の当事者が相手方にある物を使用・収益させることを約し，相手方がこれに対して賃料を支払うことを約することによって成立する契約であるから，目的物を使用収益させる義務と賃料支払義務が対価関係に立つものであり，賃借人に債務不履行があるような場合を除き，賃借人が賃料以外の金銭の支払を負担することは法律上予定されていない。また，本件各証拠を検討しても，関西地方において敷引特約が事実たる慣習として成立していることを認めるに足りる証拠はない。そうすると，本件敷引特約は，上記第２の２（２）のとおり，敷金の一部を返還しないとするものであるから，民法の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである。

３　次いで，本件敷引特約が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるかについて検討するに，上記２説示のとおり，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の性質上当然に予定されているから，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する自然損耗に係る投下資本の回収は，通常，修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。したがって，自然損耗についての必要費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，契約締結時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになる。これに対し，被控訴人は，自然損耗についての修繕費用を賃料という名目で回収するか，敷引金という名目によって回収するかは，原則として賃貸人の自由に委ねられている事柄であり，本件においては，自然損耗についての修繕費用を敷引金という名目によって回収することにつき合理的理由があると主張するところ，確かに，自然損耗についての必要費の回収をどのような方法で行うかは，投資者たる賃貸人の自由に委ねられているから，賃貸人が，賃料には自然損耗についての必要経費を算入せず，低額に抑えた上で，自然損耗についての必要費を敷引金という名目によって回収したとしても，信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するとはいえない。しかし，本件各証拠を検討しても，控訴人及び被控訴人が，本件賃貸借契約締結時に，自然損耗についての必要経費を賃料に算入しないで低額に抑え，敷引金にこれを含ませることを合意したことを認めるに足りる証拠はないから，被控訴人の同主張は理由がない。

　　また，証拠（甲８）及び弁論の全趣旨によれば，敷引特約は，事実たる慣習とまではいえないものの，関西地区における不動産賃貸借において付加されることが相当数あり，賃借人が交渉によりこれを排除することは困難であって，消費者が敷引特約を望まないのであれば，敷引特約がなされない賃貸物件を選択すればよいとは当然にはいえない状況にあることが認められ，これに，上記第２の２（２）及び（４）のとおり，本件敷引特約は敷金の８５％を超える金額を控除するもので，控訴人に大きな負担を強いるものであることを総合すると，本件敷引特約は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであると判断するのが相当である。これに対し，被控訴人は次の入居者を獲得するためのリフォーム代を敷引金名目で回収することは，一定の合理性を持つ旨主張するが，新規入居者獲得のための費用は，新規入居者の獲得を目指す賃貸人が負担すべき性質のものであって，敷引金名目で賃借人に転嫁させることに合理性を見いだすことはできない。また，被控訴人は，建物の賃貸借は，単純な契約関係にすぎず，賃貸人と賃借人との間に情報の格差が特にはないと主張するが，一消費者である賃借人と事業者である賃貸人との間では情報力や交渉力に格差があるのが通常であって，このことは被控訴人が事業者である本件においても同様であるから，被控訴人の同主張も理由がない。

４　以上によれば，本件敷引特約は，消費者契約法１０条により，特約全体が無効であると認められるから，控訴人の本件請求は理由があり，これを棄却した原判決は相当でなく，本件控訴は理由がある。そこで，原判決を取り消して，本件請求を認容することとし，訴訟費用の負担につき，民事訴訟法６７条２項本文，６１条を，仮執行宣言について同法２５９条１項をそれぞれ適用して，主文のとおり判決する。

　京都地方裁判所第２民事部

裁判長裁判官　　山下　　　寛

　　　　　裁判官　森里紀之

裁判官衣斐瑞穂は，転補につき，署名押印することができない。

裁判長裁判官山下寛

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年8月 1日 (金) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

＊災害により賃借家屋が滅失したときは、賃貸人は賃借人に「敷引金」を返還すべきである。

　判例紹介

　平成９年（オ）第１４６６号　平成１０年９月３日　最高裁第一小法廷判決

（要旨）
　阪神・淡路大震災のような災害により賃借家屋が滅失し、居住用家屋の賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、賃貸人は賃借人に「敷引金」を返還すべきである。

（内容）
件名　　保証金返還請求事件
　　　　　（最高裁判所平成９年（オ）第１４６６号　平成１０年９月３日　第一小法廷判決、破棄自判）
原審　　大阪高等裁判所

　　　　　　　　　主　　　　文

　原判決を破棄する。
　被上告人の控訴を棄却する。
　控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。

　　　　　　　　　理　　　　由

　上告代理人大藏永康、同児玉優子の上告理由について
　居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員（以下「敷引金」という。）を返還しない旨のいわゆる敷引特約がされた場合において、災害により賃借家屋が滅失し、賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、敷引特約を適用することはできず、賃貸人は賃借人に対し敷引金を返還すべきものと解するのが相当である。けだし、敷引金は個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるが、いわゆる礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として、一般に、賃貸借契約が火災、震災、風水害その他の災害により当事者が予期していない時期に終了した場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはできないから、他に敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情がない限り、これを賃借人に返還すべきものであるからである。

　これを本件について見ると、原審の適法に確定した事実関係によれば、本件賃貸借契約においては、阪神・淡路大震災のような災害によって契約が終了した場合であっても敷引金を返還しないことが明確に合意されているということはできず、その他敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情も認められない。したがって、被上告人は敷引特約を適用することはできず、上告人は、被上告人に対し、敷引金の返還を求めることができるものというべきである。

　そうすると、右と異なる原審の判断には、法令の解釈適用を誤った違法があり、この違法は原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。論旨は右の趣旨をいうものとして理由があり、原判決は破棄を免れない。そして、以上に説示したところによれば、上告人の本訴請求は理由があり、第一審判決は正当であるから、被上告人の控訴を棄却することとする。

　よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。

　　裁判長裁判官　井嶋一友　
　　　　　　　裁判官　小野幹雄　
　　　　　　　裁判官　遠藤光男　
　　　　　　　裁判官　藤井正雄　
　　　　　　　裁判官　大出峻郎

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年7月14日 (月) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

期間中途解約の場合に保証金は明渡後相当期間が経過すれば返還すべきとした事例　

　判例紹介

　借家人の都合による期間中途解約の場合には保証金は新借家人の保証金差入時まで返還しない特約があっても明渡後相当期間が経過すれば返還すべきとした事例　（東京地裁昭和60年4月25日判決、判例時報1176号）

　（事案）
　期間5年の中途において借家人の都合によって解約の申入れがされるとその6ヶ月後に契約が終了し、保証金は明渡後新借家人が決り家主がその新借家人から保証金を受領したときとする旨の特約があった。

　明渡後1年以上たったが家主はまだ新借家人が決まらないといって、右特約を盾に返還を拒否。

　そこで借家人が右の特約は借家人の地位を不安にする不合理なもの（新借家人に貸すかどうか、いつ貸すのかなどは家主の胸三寸）であるから無効である。有効だとしても明渡後相当期間経過後は右特約の効力は及ばないとして約1年後に返還請求をした。

　（判旨）
　「新入居者が決まらない限りいつまでも保証金の返還を要しないとするならば返還義務の成否は結局賃貸人の行為いかんにかかることとなり、賃借人の利益が害される。さりとて賃貸人が入居者を探す真面目な努力をしているか否かによって区別するのは法律関係を不明確にするものであって相当でなく、新入居者が容易に得られない場合に、それによる不利益を賃借人に帰するのは公平でない」

　「従って本件のような特約のもとでも、明渡後賃貸人が新入居者を探すのに通常必要と考えられる時日を考慮して相当な期間を経過した時は、新入居者が現実に決定したか否かにかかわりなく保証金返還債務の履行期が到来するものと解すべきであり、そう解することによってのみ右の特約の効力を是認しうるものというべきである。本件では明渡後1年以上経過後の返還請求であるから右の相当の期間は経過したものというべく賃貸人は保証金を返還しなければならない」

　（短評）
　当然の結論である。問題は右の「相当期間」とは具体的にどの位なのかである。契約全体の内容によって異なってくるので判例の集積を待つしかない。特約があるからといってそれに100％拘束されるわけではない好例。なお本件は家主が控訴したが棄却された。　　1985.12.

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０－３０１２－８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日～金曜日（午前１０時～午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

2008年6月 4日 (水) 敷金(保証金)・原状回復 | 固定リンク

定額補修分担金・更新料返還請求事件（平成20年04月30日京都地方裁判所）