３年間で地代１２０万円を超える値上げ要求 （三島市）

　静岡県三島市内で寺領地を借地しているＮさんとＷさんは、住職の奥さんと檀家総代と不動産業者の訪問を受けました。

　寺側の訪問目的は、Ｎさんらの地代大幅値上げの申入れであり､現行の月額地代６万３４０円（１坪当り３０４円）を､①平成２１年７月分から７万４４８０円（１坪当り３７６円）､②平成２２年４月分から８万８６１０円（１坪当り４４７円）､③平成２３年７月分から１０万２７４０円（１坪当り５１８円）と３年連続して値上げするとの内容で､３年間の値上げ合計が１２２万円にもなる大幅値上げでした。

　Ｎさんは､不動産業者のまくしたてるような話し方に嫌気をさし、一時は値上げに応じようかと思いましたが､この景気の悪いときにと以前に入手し保管していた三島借地借家人組合の学習会案内ビラを思い出し､同借地借家人組合へ相談。

　事務局長の助言を基に、固定資産税等の調査の結果、矛盾点が見つかり、①事業用と居住用の借地面積（１９８坪）の割合が地主側のこれまでの請求はそれぞれが５０％であり､実際は事業用の面積は８８坪､居住用の面積が１１０坪であり､税額負担が違っており､その差額を値下げすること。②事情税２３％徴収されるとの説明があったが理解できない。③寺の過去３年間の決算書の開示および固定資産税が下がった分の地代値下げなどをＮさんは７月２２日地主側へ要求書にまとめ提出しました。

全国借地借家人新聞より

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家賃月額１万円値下げへ

　伊藤さんは台東区鳥越２丁目で約16坪の木造モルタル２階建ての建物（１階は作業場、２階を住居に使用）を平成12年７月１日から賃借している。

　３年契約で家賃は当初月額18万円で前払、保証金は３年で50万円を補充する特約があり、更に、家主の勝手な理屈で建物が古いので修理は全て借主負担とされていた。

　３年後の更新で家賃が２万円値上げされ、平成18年の更新時に更に１万円の値上げを呑まされ、現在21万円の家賃を支払っている。

　前回の更新時に「次回は更新しない」という「明渡しを確約する念書」に署名・捺印を強要された。だが、これは拒否の態度を貫いてどうにか切り抜けられた。

　しかし、次回の更新に際し、家主側との交渉を独りで行える自信がない。独りでは太刀打ち出来ないと考え、更新前に借地借家人組合に入会した。

　不動産業者と交渉する前に伊藤さんと話合った。今回の更新では、家賃と保証金の値下げ交渉する。両方拒否されたら、その時は法定更新を選択することを確認し、伊藤さんと交渉に臨んだ。

　確認の２点を要求した。話し合いは難航し、いくら話合っても結論は出そうもない。「今日は契約書を預かり、よく検討して回答する」と言って席を起ち掛けた。泡食った不動産業者は「今回は家賃値下げを呑むので、契約をしてほしい。次回も話に乗るから」と譲歩した。結果、家賃１万円減額することで合意した。

　組合としては不充分な結果に強い不満が残る。だが、伊藤さんの「１万円の値下げが出来てよかった」の言葉が救いであった。

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更新料拒否すると２倍の地代増額請求

　羽田空港に隣接する町に住むAさんは、バス通りに面する宅地約30坪を賃借している。

　契約書がなく家屋の新築時を起点にすると、２回目の更新が法定更新されて９年を経過したこの時期に更新料を地主の代理という弁護士事務所より請求された。

　支払いを拒否すると底地の買取を求められ、経済的に困難と伝えると、月額１万７８５０円の地代を２倍するという請求を電話にて伝えて来た。

　Aさんは、バス通りに面していることを考慮し、月額７５０円を増額し月１万８６００円の地代を支払うことを書面で代理事務所に通告。

　こんな理不尽な請求は認められないと受領拒否の場合は供託して頑張る決意である

東京借地借家人新聞より

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地主が公租公課の増額を理由に地代の値上げ要求

　世田谷区に住むAさんは、１０数年前に更新をめぐり更新料の支払い問題で地主から地代の受け取りを拒否されて供託をしていた。

　今年の７月に地主からお知らせと覚書の２通の書類が「土地賃貸借に関する地代の変更のお知らせと覚書」が送られてきた。その内容は、「長期にわたり地代の見直しを行っていませんでしたが、この度公租公課を基に下記の通り本年８月分地代より下記金額に変更を致したく、ご連絡申し上げます。（略）２通にご記名、ご捺印の上ご返送ください」と記載されていた。早速Aさんは組合に相談した。

　組合では賃料の値上げ値下げについては双方の合意が原則であること。一方的な値上げ通告に応じる必要がないことを説明した。また双方が納得をしないならば裁判所に調停の訴えをおこすことが必要であり、最終的には裁判をして、判決を求めることとなると説明した（＊）。

　今回の件については、「一方的な値上げ請求は認めない。値上げ請求の根拠を示しなさい。公租公課が下がったときには地代の値下げをするのか。合意が出来るまでは現行の地代を支払うこと」を書面にして通知することにした。

　組合では「一方的な値上げ通知が増えています。簡単に応じる必要のないことを借地人は理解しておくことが必要です。借地が物納され国が地主の場合、３０％近い地代が値下げされている事例もあり、借地人全体でがんばることが必要です」と話した。

東京借地借家人新聞より

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（＊）参考
借地借家法
（地代等増減請求権）
第１１条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

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家賃が高い場合は家賃減額の調停の申立を

　　　　　　相場より大幅に高い店舗の家賃を値下げしたい

　（問）　１６年前から１２．５坪の店舗を借りて飲食店を営業しています。
　家賃は３年ごとに値上げされ坪２万４０００円です。最近、この付近の商店街では空店舗が多く、家賃の相場が大幅に下がっているようです。近所の不動産屋の話では、同じ程度の店舗で坪１万８０００円前後だそうで、実際に借りる段になると、さらに値引きしているという話です。
　最近、不景気で営業成績がふるわず赤字経営に陥りました。そこで打開策を考えていたら、家賃が世間相場より大幅に高いことに気付いたのです。
　この際、家賃の安いところに移転してしまえば簡単なのですが、移転するとなるとまとまった資金が必要です。
　家賃を相場並みに値下げすることができないでしょうか。

　（答）　まず家主に家賃の値下げ要求をします。値下げ要求の時期は賃貸借契約の期間途中でもかまいません。ただし、既に支払済みの過去の家賃の値下げ要求はできません。

　世間では、貸店舗の賃借人からの家賃値下げ要求に応じる賃貸人が結構いるようです。空店舗が増えているので、テナントに逃げられては元も子もないからでしょう。

　家主がどうしても値下げに応じない場合は、簡易裁判所に家賃減額の調停の申立をします。調停申立の手続きはきわめて簡単です。裁判所に備付けの「賃料増減額調停申立書」に必要事項を書き込めばいいので、誰にでもできます。

　調停は、裁判所が結論を決めるのではなく、申立人と相手方双方の意見をとりまとめるのです。両者の意見が一致すれば、それで調停が成立し家賃額が決まります。

　家賃額が確定するまでの間の家賃は、値下げ前の額を支払います。確定前に値下げ額で支払うと家賃の一部不払いで契約解除の原因になります。

　最近は、近隣の家賃の水準が大幅に下落している状況なので、調停で値下げの成果を挙げる事例が増えていますが、もし調停で双方の意見が一致せず、調停不調になったら本裁判にします。裁判で減額が確定すれば、すでに支払った家賃との差額は年１割の利息が付いて返還されます。

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月額２万円の減額

　昭島市青梅線Q駅近くの江戸街道沿いでレストランを経営するPさんは、今年の５月分の家賃から月額１６万１０００円を月額１４万１０００円に減額することに成功した。

　Pさんが当地で営業を始めたのは昭和６３年でる。長引く不況の影響は深刻で、体を壊してまで働いても売上は減少するばかり。周りの店舗も廃業する店が多く、新規の貸店舗の家賃も江戸街道沿いで月額１万円をきる物件が出てきた。

　Pさんは、管理している不動産業者に家賃を下げてほしいと頼んでも、家主が同意しないとつれない返事。

　４月初めダメもとで組合に相談に行った。組合では、近隣の新規家賃の資料を集めることを指示。

　その上で、家主に内容証明で次のように家賃減額を請求。
　「ここ数年地価の下落、物価の下落、消費の落ち込み等経済事情が大きく変動しています。その結果現在支払っている家賃月額１６万１０００円は近隣や昭島市内の新規家賃の相場を大きく上回っている状況です。本年４月分の家賃より月額１２万円に減額されますよう本書面によりご請求申し上げます」。

　不動産業者から、組合に連絡が入り、「Pさんの事情は分かるが減額幅は中を取ってほしい」と言って来た。契約期間が２年後の９月まであり、契約の途中であることも考慮して、「次の更新の際に再協議する」ことを条件に４月分から月額２万円減額することで合意した。

東京借地借家人新聞より

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地代減額請求調停で１０％値下げ （東大阪市）

　大阪府東大阪市末広町の１５世帯の借地人は、１０年以上も前から地主の請求する地代を２年に１度坪月当たり１００円の増額を無条件に応じてきました。

　２００８年３月借地人の中で地代があまりにも高いのではないかと調べてみると、地価は下落し、固定資産税は減額され、周辺の地代に比べると倍額以上の高い地代を払い続けていることがわかりました。

　とりわけ、固定資産税が毎年減額されているにもかかわらず２年毎に大幅な値上げは不当で、しかも税額の１１倍にもなっていることから地代の値下げを地主へ申し入れ、再三再四話合いで解決するよう申し入れましたが全面的に拒否され、０８年９月東大阪簡裁へ減額請求の調停を申し立てました。

　簡裁の窓口では、減額調停の申立てに対して、借地人へ難ぐせをつけなかなか受理しようとしませんでした。

　借地人の役員が中心になり、簡裁へ調停申立ては、借地人の権利だと強く申入れ、１０月になって調停が開始されました。

　地主は、不動産鑑定の結果、減額の合理的根拠はないとの減額請求を拒否してきましたが、借地人側は、周辺の地代の実態調査を地図にしたり、固定資産税の負担の推移や地代と税負担の割合、最高裁の継続地代適正な基準の指針（公租公課の２～３倍）などを資料にし、簡裁へ提出しました。

　当初、減額などについて毛頭考えていなかった調停委員は、資料を見るや「これは参考になる」と一変して借地人の減額請求の合理性に理解を示しました。

　２００８年１２月の第３回調停で「今年１月分から現行地代の１割を減額する」との和解案を示し、２月１８日に和解が成立しました。

　この和解によって、１５世帯全体で年額約６０万円の地代が減額される成果を上げました。また、地代値下げ交渉の中で、更新料支払いの特約を解消し、今後更新料は請求しないとの確認書を地主が提出し大きな成果を上げたと１５世帯の借地人は大喜びです。

　役員のＴさんは「借地人が団結することによって得られた成果であり、大借連や弁護士さんの支援がなかったらこんな大きな成果をあげることはできなかった｣と語っています｡

全国借地借家人新聞　より

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地代の値上げ請求 （静岡県三島市）

　三島市内に住むＥさんは住宅用地として約４０坪の借地をしています。地主の宗教法人より地代の値上げ通知を受け取りました。神社運営の諸経費がかかり、周辺の駐車場の賃料に比べて現状の地代が安いなどが値上げ理由にあげられていました。

　困ったＥさんと面会した事務局長は地代は借主と貸主の双方が合意することが基本で一方的値上げ通知では決まらないことを説明しました。その上で地代の基準となる地主のコストは固定資産税・都市計画税で、まず税額を調べることが必要であると話しました。

　事務局長は調査経験がないＥさんを伴い市役所の課税課へ出向き税額を調べました。その結果、現状の地代でも税額の２倍以上であることが分かりました。

　Ｅさんと組合は地代値上げ対応方法についての打合せを持ちました。地主に対して値上げ理由を具体的、定量的に説明を求めることになりました。Ｅさんを交えて質問状の文案を作成し、２００８年１２月末に地主に郵送しました。

　従来地代を内金として受取る旨の連絡が地主からあり、引き続き係争中です。

全国借地借家人新聞　より

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地代値下げ運動がきっかけで親しく近所付合い （大阪府東大阪市）

　２００７年１２月、地主から２００８年度の地代改定を請求された大阪府東大阪市の借地人１５世帯は、５０年余りそこに住んでいる借地人です。

　朝に顔を合わせると挨拶をする程度のお付き合いでしたが、地主から一方的に値上げを請求され、更新料や増改築の承諾料も地主の云うままに支払っていました。Ｔさんが思い余って近所に呼び掛けて、地主の言いなりになっては今後地代や借地人の権利がどうなるのだろうかとの不安を語り合いました。

　その結果、２００８年４月、町会で借地人１５世帯で「会」を結成し更新料の請求特約を撤回させ、承諾料も請求しないことを地主に認めさせました。

　そこで、地主の言いなりに支払っていたことから税負担の１１倍もの負担と周辺の地代に比較して倍額に近く高いことから、調停を申立て減額させることができる見通しとなりました。

　２００９年１月１７日、組合長宅で、３役の家族が集まり、手作りの料理で新年会を開きました。組合長は、「今回の借地人が力を合わせ、１年前まではまったくご近所お付き合いもなかったものが、このように親しくお付き合いができるようになったのは地主さんのおかげです。地主さんにありがとうとお礼を申し上げたい」と挨拶をされました。

　新年会は、盛り沢山な美味しい料理と美味しいお酒で前祝いを行い、和気あいあいの宴となりました。

全国借地借家人新聞　より

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家賃減額請求調停を東京簡易裁判所に申立て、減額に成功

　日暮里駅の西の一帯は昔、鶯の囀りがよく聞こえたことから初音町と呼ばれていた。

  藤本さんは、ＪＲ日暮里駅に程近い台東区谷中初音町（現、谷中５丁目）で、８坪程の店舗を借り、昭和51年からスナックを営んでいる。

　家主は不動産業者で近所に事務所があり、賃貸建物の仲介を中心に営業している。
　家主は、バブルの頃は更新毎に大幅な家賃値上げをしてきた。平成元年の更新時には約１８％の値上げ、平成４年には２０％の値上げだった。

　その都度、値下げ交渉はした。だが、こちらの思惑通りには運ばず、家賃はどんどん値上がりし、一方、不況で売上は低迷し、家賃の負担が益々加重になってきた。

　平成１８年の更新の際、家賃の減額を申入れた。この時も再三に亘り交渉したが、家主は「２０００円以上の減額には絶対に応じない。不服があるなら調停でも訴訟でもやりなさいよ。俺はプロだから、そんなものは何でもない」とうそぶく始末だった。

　こんな経緯で藤本さんは、平成２０年５月、思い切って家賃減額請求調停を東京簡易裁判所に申立てた。

　平成２１年２月１２日、東京簡易裁判所において、藤本さんが申立てていた家賃減額調停が遂に成立した。

　「申立て人及び相手方の双方は、現行１４万７０００円の家賃を平成２０年５月分以降１３万３５００円に減額することを確認する。」

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