*最高裁判所平成21年07月03日判決（賃料等請求事件）

　判例紹介

(裁判要旨)
　１　担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた場合における担保不動産の収益に係る給付を求める権利の帰属

　２　抵当不動産の賃借人が,担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後に,抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することの可否

最高裁判所第二小法廷平成21年07月03日判決、事件番号・平成19(受)1538
主 　　　　　　文

　　　　　　原判決のうち，上告人敗訴部分を破棄する。

　　　　　　前項の部分につき，被上告人の控訴を棄却する。

　　　　　　控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。

理　　　　　　　由

　上告代理人平出晋一ほかの上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について

　１ 本件は，建物についての担保不動産収益執行の開始決定に伴い管理人に選任された被上告人が，上記建物の一部を賃料月額７００万円（ほかに消費税相当額３５万円）で賃借している上告人に対し，平成１８年７月分から平成１９年３月分までの９か月分の賃料合計６３００万円及び平成１８年７月分の賃料７００万円に対する遅延損害金の支払を求める事案である。上告人は，上記賃貸借に係る保証金返還債権を自働債権とする相殺の抗弁を主張するなどして，被上告人の請求を争っている。

　２　 原審の適法に確定した事実関係の概要は，次のとおりである。

　(1)　 第１審判決別紙物件目録記載２の建物（以下「本件建物」という。）の過半数の共有持分を有するＡ株式会社（以下「Ａ」という。）は，平成９年１１月２日，上告人との間で，本件建物の１区画を次の約定で上告人に賃貸する契約を締結し，同区画を上告人に引き渡した。

　ア 　期 間 　２０年間
　イ 　賃 料 　月額７００万円（ほかに消費税相当額３５万円）
　　　　　　　　毎月末日までに翌月分を支払う。

　ウ 　保証金 　３億１５００万円（以下「本件保証金」という。）
　　　　　　　　　賃貸開始日から１０年が経過した後である１１年目から１０年間にわたり均等に分割して返還する。
　エ 　敷 金 　　１億３５００万円
　　　　　　　　　上記区画の明渡し時に返還する。

　(2)　Ａは，上記契約の締結に際し，上告人から，本件保証金及び敷金として合計４億５０００万円を受領した。

　(3)　Ａは，平成１０年２月２７日，本件建物の他の共有持分権者と共に，Ｂのために，本件建物につき，債務者をＡ，債権額を５億５０００万円とする抵当権（以下「本件抵当権」という。）を設定し，その旨の登記をした。

　(4)　Ａは，平成１１年６月２２日，上告人との間で，Ａが他の債権者から仮差押え，仮処分，強制執行，競売又は滞納処分による差押えを受けたときは，本件保証金等の返還につき当然に期限の利益を喪失する旨合意した。

　(5)　Ａは，平成１８年２月１４日，本件建物の同社持分につき甲府市から滞納処分による差押えを受けたことにより，本件保証金の返還につき期限の利益を喪失した。

　(6)　 本件建物については，平成１８年５月１９日，本件抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定（以下「本件開始決定」という。）があり，被上告人がその管理人に選任され，同月２３日，本件開始決定に基づく差押えの登記がされ，そのころ，上告人に対する本件開始決定の送達がされた。

　(7)　上告人は，平成１８年７月から平成１９年２月までの間，毎月末日までに，各翌月分である平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料の一部弁済として各３６７万５０００円の合計２９４０万円（消費税相当額１４０万円を含む額）を被上告人に支払った（以下，これらの弁済を「本件弁済」と総称する。）。

　(8)　上告人は，Ａに対し，平成１８年７月５日，本件保証金返還残債権２億９２９５万円を自働債権とし，平成１８年７月分の賃料債権７３５万円（消費税相当額３５万円を含む額）を受働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をし，さらに，平成１９年４月２日，本件保証金返還残債権２億８５６０万円を自働債権とし，平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料残債権各３６７万５０００円の合計２９４０万円（消費税相当額１４０万円を含む額）を受働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をした（以下，これらの相殺を「本件相殺」と総称し，その受働債権とされた賃料債権を「本件賃料債権」と総称する。）。

　３　原審は，上記事実関係の下において，次のとおり判断して，平成１８年７月分の賃料７００万円（以下，いずれも消費税相当額を含まない額である。）及び平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料の本件弁済後の残額２８００万円の合計３５００万円並びに平成１８年７月分の賃料７００万円に対する遅延損害金の支払を求める限度で被上告人の請求を認容した。

　(1)　本件相殺の自働債権とされた本件保証金返還残債権はＡに対するものであるのに対し，本件開始決定の効力が生じた後に発生した支分債権である本件賃料債権は，その管理収益権を有する管理人である被上告人に帰属するものであって，民法５０５条１項所定の相殺適状にあったとはいえないから，本件相殺は効力を生じない。

　(2)　仮にそうでないとしても，本件相殺の意思表示の相手方となるのは本件賃料債権について管理収益権を有する被上告人のみであり，管理収益権を有しないＡに対する相殺の意思表示をもって民法５０６条１項所定の相手方に対する意思表示があったとはいえないから，本件相殺は効力を生じない。

　４　しかしながら，原審の上記判断はいずれも是認することができない。その理由は，次のとおりである。

　(1)　担保不動産収益執行は，担保不動産から生ずる賃料等の収益を被担保債権の優先弁済に充てることを目的として設けられた不動産担保権の実行手続の一つであり，執行裁判所が，担保不動産収益執行の開始決定により担保不動産を差し押さて所有者から管理収益権を奪い，これを執行裁判所の選任した管理人にゆだねることをその内容としている（民事執行法１８８条，９３条１項，９５条１項）。管理人が担保不動産の管理収益権を取得するため，担保不動産の収益に係る給付の目的物は，所有者ではなく管理人が受領権限を有することになり，本件のように担保不動産の所有者が賃貸借契約を締結していた場合は，賃借人は，所有者ではなく管理人に対して賃料を支払う義務を負うことになるが（同法１８８条，９３条１項），このような規律がされたのは，担保不動産から生ずる収益を確実に被担保債権の優先弁済に充てるためであり，管理人に担保不動産の処分権限まで与えるものではない（同法１８８条，９５条２項）。

　このような担保不動産収益執行の趣旨及び管理人の権限にかんがみると，管理人が取得するのは，賃料債権等の担保不動産の収益に係る給付を求める権利（以下「賃料債権等」という。）自体ではなく，その権利を行使する権限にとどまり，賃料債権等は，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後も，所有者に帰属しているものと解するのが相当であり，このことは，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後に弁済期の到来する賃料債権等についても変わるところはない。

　そうすると，担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後も，担保不動産の所有者は賃料債権等を受働債権とする相殺の意思表示を受領する資格を失うものではないというべきであるから（最高裁昭和３７年（オ）第７４３号同４０年７月２０日第三小法廷判決・裁判集民事７９号８９３頁参照），本件において，本件建物の共有持分権者であり賃貸人であるＡは，本件開始決定の効力が生じた後も，本件賃料債権の債権者として本件相殺の意思表示を受領する資格を有していたというべきである。

　(2)　そこで，次に，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後において，担保不動産の賃借人が，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるかという点について検討する。被担保債権について不履行があったときは抵当権の効力は担保不動産の収益に及ぶが，そのことは抵当権設定登記によって公示されていると解される。そうすると，賃借人が抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権については，賃料債権と相殺することに対する賃借人の期待が抵当権の効力に優先して保護されるべきであるから（最高裁平成１１年（受）第１３４５号同１３年３月１３日第三小法廷判決・民集５５巻２号３６３頁参照），担保不動産の賃借人は，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後においても，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるというべきである。本件において，上告人は，Ａに対する本件保証金返還債権を本件抵当権設定登記の前に取得したものであり，本件相殺の意思表示がされた時点で自働債権である上告人のＡに対する本件保証金返還残債権と受働債権であるＡの上告人に対する本件賃料債権は相殺適状にあったものであるから，上告人は本件相殺をもって管理人である被上告人に対抗することができるというべきである。

　(3)　以上によれば，被上告人の請求に係る平成１８年７月分から平成１９年３月分までの９か月分の賃料債権６３００万円は，本件弁済によりその一部が消滅し，その残額３５００万円は本件相殺により本件保証金返還残債権と対当額で消滅したことになる。

　５　以上と異なる原審の判断には判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決のうち上告人敗訴部分は破棄を免れない。そして，被上告人の請求を棄却した第１審判決は結論において正当であるから，上記部分につき被上告人の控訴を棄却することとする。

　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。

（裁判長裁判官　今井　功　　裁判官　中川　了滋　　裁判官　古田　佑紀　　裁判官　竹内　行夫）

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＊地代の増額請求に対し借地法でいう借地人が相当と認める地代とは何か

  判例紹介

　借地法１２条２項（現借地借家法１１条２項）にいう「相当ト認ムル地代」とは何か　（最高裁平成８年７月1２日判決、判例時報１５７９号７７頁）

　（事案）
　(１)本権借地の地代は、昭和５５年８月に月額６万円に増額されて以来据え置かれてきた。

　（2）一方､本件借地にかかる公租公課（固定資産税と都市計画税の合計額）は、平成元年１１月現在､月額約６万１７７１円であり､地代額を上回っていた。

　（3）底で地主は､平成元年１０月、地代を同年１１月分より月額１２万円に増額請求した。

　（4）しかし、借地人は右増額請求後も依然として月額６万円を支払い続けてきた。

　（5）そこで地主は平成２年２月、借地人に対し１週間以内に増額賃料の支払がない場合は借地契約を解除する旨意思表示したが、借地人は催告期間内に催告通りの賃料を支払わなかった。

　（6）よって、借地契約は解除されたとして地主が建物収去土地明渡の訴えを提起した。

　（大阪高裁の判決）
　借地人が従前の地代額を支払う限り主観的に相当と認められる地代を支払ったものとして債務不履行の責任を問われることはない。これが借地法１２条２項の趣旨である。よって本件は借地人が６万円の地代を支払っている以上契約の解除は無効である。

　（最高裁の判決）
　①借地人が従前の地代額を主観的に相当と認めていないときは、従前の地代額と同額を支払っても借地法１２条２項にいう相当と認める地代を支払ったことにはならないと解すべきである。

　②では、借地人が主観的に相当と認める額の支払えさえしていれば、常に債務不履行にならないのかといえばそうではない。借地人の支払額が地主の負担すべき公租公課の額を下回っていても、借地人がこのことを知らなかったときは、公租公課を下回るの額を支払ったという一事を持って債務不履行があったということはできないが、借地人が自らの支払額が公租公課の額を下回ることを知っていたときは、借地人が右の額と主観的に相当と認めていたとしても、特段の事情のない限り、債務不履行がなかったということはできない。

　③大阪高裁は、借地人がその支払額を主観的に相当と認めていたか否かについても、また、借地人が公租公課の額を下回るという事実を知っていたか否かについても事実認定をしなかったのは法令解釈適用の誤りである。

　（若干の説明）
　地代の増額請求があった場合の借地人の対応としては、借地人が自分だけの判断でこの額でよいと思う額を支払らておけば、後で結果としてそれも上回る額で決まったとしても債務不履行の責任は問われないというのは、ご存知の通り。この判決の意義は特に②にあって、｢だからといってそれが公租公課の額を下回っていて、しかもそれを知りつつ漫然と従前の額を支払っている場合には、借地人の義務を全うしていることにはならない｣と警告している。　　　1997.05.

（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より

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賃料額確認の訴えが抽象的な合意だけでは争訟に当たらないとされた事例

　判例紹介

　不動産賃貸借における賃料額の確認を求める訴えが、当事者間に「公正な額で決定する」といった抽象的な合意があるだけでは「法律上の争訟」に当たらないとして却下された事例 （東京高裁平成１３年１０月２９日判決。判例時報1765号49頁）

（事案の概要）
　一、池袋駅西口に大型ビルを建設する事業に参加したＸ（常盤興業）は、ビルの３階部分（本件建物）の所有者となった。事業推進中、ＸとＹ（東武鉄道）は、Ｘを賃貸人、Ｙを賃借人とする賃貸借契約を締結しようとしたが、賃料額について合意に至らず、この点については「今後、ＸとＹとは、それぞれ調査研究することとし、各々信用ある第三者の専門家に他の類似の百貨店の賃貸条件の調査を依頼し、それを持ち寄り、これらを尊重し、誠意をもって協議し、公正な額で決定する」との合意書を取り交わした。

　二、平成４年ビル竣工、Ｙは東武百貨店に本件ビルを転貸した。月額賃料としてＹは２０６３万円を、Ｘは約４６５０万円を、それぞれ主張して折り合いがつかず、Ｘが提訴。東京地裁は２５９３万円が相当との判決をした。
　ＹもＸも控訴。東京高裁は内容に入らず門前払い。

　（判決要旨）
　賃料額について右の合意書の程度の抽象的な合意しか成立していない本件においては、裁判所が合意に基く賃料額を証拠によって認定することは不可能。また裁判所に裁量によって賃料額を定める権限を付与した法律は存在しない。
　本件は具体的な権利義務に関する争いではあるが、右の合意書の程度の抽象的な合意があるだけでは、現行法のいずれを適用しても具体的な賃料額を確認するという結論は得られないのであるから、本件訴えは「法律上の争訟」に当たらず、裁判所の権限に属しないことについて裁判を求めるものであるから不適法であり、却下は免れない。

（解説）
　この判決は、ＸＹ間の当初賃料額（いったん決った賃料額の増減ではないことに注意）について「誠実に協議し公正妥当な賃料額を定めるものとする」とした抽象的な合意しかない場合には、裁判をすることができないとして一審判決を取消してＸの訴えを却下（門前払い）した。

　賃貸借契約をはじめて締結する場合に賃料額が決らないままスタートするという例はほとんど見かけないが、なぜこの判例を紹介したかというと、借地の更新料について契約書の中に「更新時には更新料を支払う」との文言がある場合、これが「抽象的な合意」であり、裁判にはなじまないということを知ってほしいと思ったからだ。

（東借連常任弁護団）
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